- 2024年房地產行業 需譜好轉型調整期“四部曲”
- 2023年12月28日 來源：證券日報
提要：從行業層面而言，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，是新模式的發力點。對房地產企業來說，則意味著核心之一是低負債、穩杠桿、重運營，業務重心從前端開發向后端運營服務轉移，完成從開發商到運營服務商的角色轉變。
又逢年末，新春將至。為適應供求關系發生重大變化的新形勢，2024年房地產行業會如何走？
在筆者看來，2024年，房地產行業仍需從統籌防范化解風險、保交樓、穩市場和構建新發展模式出發，譜好轉型調整期的“四部曲”，加快引導房地產行業及產業鏈上下游企業經營回歸正軌，促進行業平穩健康發展。
用“一盤棋”思維統籌防范化解風險，是重要任務。2023年，房地產市場總體呈現“前高中低后穩”走勢，整體銷售不及預期，疊加2024年償債小高峰將再度來臨，部分房企仍有觸發債務違約、退市、破產重整等風險的可能。如何進一步優化相關金融政策，穩妥處置房地產風險，是2024年的重要課題。
得益于2022年底以來，信貸、債券、股權“三箭齊發”，商業信貸、債券融資等多樣化金融工具支持力度加大，重點融資渠道堵點得到有效疏通。2024年，仍需進一步協調多方市場主體，創新融資工具，一視同仁滿足房企合理融資需求，持續壓降部分房企短期償債壓力，進一步提升并保護公司經營盤面的安全度。與此同時，更要關注房地產行業上下游產業鏈風險，遵循“早發現早防范早處置”原則，防范房地產行業“三角債”蔓延。
扎實推進保交樓工作是恢復市場信心的關鍵鑰匙，仍需持續有力落實。國家統計局數據顯示，2023年前11個月，房屋竣工面積65237萬平方米，增長17.9%。這是好現象。保交樓穩步推進，是穩民生和修復市場信心的關鍵著力點。2024年，相關部門仍需進一步協調金融機構、開發商以及供應鏈等各方資源，凝心聚力推動保交樓進程。
就實操層面而言，通過代建代管、合理化監管增量及預售資金、引入AMC(資產管理公司)盤活資產、加大現房銷售試點范圍等多種方式，確保項目按期且有質量地交付，夯實購房者信心，切實提振行業信心。
滿足住房需求類支持性政策，仍有發力空間。圍繞恢復購房者預期開展工作，是重塑房地產行業發展信心的關鍵。2023年，多地共計出臺700余次支持性調控政策，持續提振市場信心。
2024年的樓市調控更需要差異化的精細政策，比如，對于置換類的改善需求，可以從信貸、交易等多方面提供便利；在存量交易占比較高的城市，注重激活二手房交易活躍度，進而帶動新房消費需求釋放；在三四線城市，可以通過發放補貼和稅費優惠等措施，結合春節假期做好返鄉置業的配套服務，承接一二線城市樓市外溢購買力。整體而言，未來在降低購房成本、購房門檻等方面仍有優化空間。
構建房地產發展新模式，系“治本之策”。自2021年中央經濟工作會議首次提及“探索新的發展模式”以來，構建房地產新發展模式的進程不斷向前推進，方式也逐步明確。
從行業層面而言，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，加快解決新市民、青年人、農民工住房問題，下力氣建設好房子，是新模式的發力點。對房地產企業來說，則意味著核心之一是低負債、穩杠桿、重運營，業務重心從前端開發向后端運營服務轉移，完成從開發商到運營服務商的角色轉變。
當然，新發展模式尚需不斷探索，但可以預見的是，2024年，“三大工程”將是政策發力的主要方向，會對穩投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復、穩定預期起到積極作用。告別粗放式發展，放下包袱，出清風險后，房地產行業將邁入全新發展階段。
