臨近2023年北京土地出讓市場收官，樓市調控優化后的躁動，開始“面粉”市場——土拍傳遞。

12月26日，北京有兩宗住宅地塊成功出讓，這也是北京2023年倒數第二場土拍，雖然只有兩宗地塊出讓，但結果頗有看點：豐臺區大紅門一期A區0006、0009地塊吸引22家房企報名參與，最終由華潤搖號競得，時隔兩月北京土拍再現搖號。另一宗大興國際機場臨空經濟區0105街區地塊僅中建科技+大興新航城聯合體一家報名參與，最終以底價成交。

華潤入局

搖號、分化、央企、托底……錯綜復雜的局面構成了年底前的北京土拍市場。

此次出讓的豐臺區大紅門一期A區0006、0009地塊，共獲得22家房企青睞，17家房企參與現場競拍，最終由華潤置地以34.845億元搖號斬獲，溢價率15%。

時隔兩個月，北京土拍再現搖號。上一次北京土拍搖號還要追溯到10月31日，也是豐臺地塊。彼時豐臺區地鐵9號線郭公莊車輛段項目(三期)1518-621、629、627地塊由中建東孚在搖號環節斬獲，成交價75.9億元，溢價率15%。

中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，豐臺在今年土拍市場當中表現不俗，未拍先火的青塔、搖號的南苑、百億郭公莊雙子及新宮等熱點地塊不斷。26日大紅門再度上新，大紅門一期A區0006、0009地塊位于南四環內，距離地鐵8號線大紅門南站不到1公里，步行15分鐘即可到達。計容建面5.35萬平方米，商品住房51122平方米，將配建一個2400平方米的幼兒園。

無現房、無公建的吸引力

記者了解到，豐臺區大紅門一期A區0006、0009地塊，未來商品住房銷售指導價為9.5萬元/平方米。去年該區域也供應了兩宗地塊，分別被中海和金茂摘得，銷售指導價同樣是9.5萬元/平方米。

“東側中海和瑞叁號院、永定金茂府是去年年末入市的兩個項目，兩個產品系也都拿出看家本領，目前看去化率可觀。”張凱表示，如今華潤置地入局，將合力強手打造該片區，品牌帶動認可度，疊加未來要將大紅門板塊打造為南中軸首都商務新區的規劃落地，給了房企較強的信心。

上述兩大項目其中之一的營銷總在談及華潤入局大紅門板塊時也承認，三大地產央企居首，特別符合房企攜手托區域的慣例。“只不過，這種情況在過去幾年的下行周期不太多見了。”上述央企營銷總猜測，華潤此番力壓21家房企拿下大紅門地塊，未來產品定位應當是置地內部的改善產品。

北京鏈家研究院分析師岳微稱，大紅門板塊以“首都商務新區”為定位發展，相信未來界面仍有較大提升。此次出讓地塊競拍規則簡單，無現房銷售面積要求，無公建配建要求。隨著豐臺產業發展，居住購買力較強，在核心環線和成熟配套的加持下，地塊入市后，大紅門將逐漸成為一個包含“剛需——改善——豪宅”等多層次產品的具有流動性板塊，兼具內、外部置換需求雙向承接。

也有分化

但并非所有地塊都如此搶手。北京目前的土拍市場，還是一個分化較為明顯的狀況，區位好的地塊遭“爭搶”，區位一般的地塊則中意者較少。

另一宗大興國際機場臨空經濟區0105街區地塊，僅中建科技+大興新航城聯合體一家報名參與，最終以4.5億元底價成交。

大興國際機場臨空經濟區0105街區地塊是前幾日由新航城摘得的臨空6038地塊的兄弟地塊。該地塊距離大興機場僅約3公里，后續將為在大興臨空經濟區工作的客群提供置業選擇。地塊建面約3.8萬平方米，容積率2.0，剔除公建住宅樓面價為1.47萬元/平方米，銷售指導價為3萬元/平方米。

“大興國際機場臨空經濟區0105街區地塊雖僅有一家房企報名，但預期可觀。”在岳微看來，作為住宅混合公建用地，地塊公建面積占比達20%，對房企資金及技術運營有較高要求，因此僅由中建科技+新航城聯合體報名。值得一提的是，此前新航城在此區域摘得6038地塊，兩地并聯開發，又與大興機場聯動發展，打造住宅、商辦產住融合新社區。新航城的深度入局，將是大興區又一“企業——居住——區域”共同發展的典范。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，土拍市場分化這一現象，也是符合當前市場形勢的。由于2023年以來，房地產市場復蘇持續力不足，房企資金壓力猶存，在各類地塊的競爭上，核心城市優質地塊優勢凸顯、更受追捧，非核心地塊多以底價成交。