- 房地產投資邏輯生變
- 2023年12月06日 來源：證券日報
提要：當前，行業(yè)正處在轉型期和風險出清期，靠杠桿驅動擴規(guī)模時代逐漸遠去。筆者認為，在投資收緊的環(huán)境下，房企拿地邏輯已然生變，對片區(qū)和地塊的研判無限趨于一致，更偏好高能級城市及核心地段，“把控風險+保證去化率”已成為新的投資“指揮棒”。
年末將至，各地積極推出地塊，多城取消土拍限地價模式，土地市場重回“價高得者”，但市場成交冷熱不均的格局仍未改變。
中指研究院統(tǒng)計數據顯示，2023年前11個月，全國300城住宅用地出讓金達21674.44億元，同比下降21.42%；成交樓面均價為6407元/平方米，同比上漲8.62%；平均溢價率為5.37%，較去年同期增長2.06個百分點。整體而言，全國住宅用地流拍、撤牌數量均下降明顯，但并未全面轉暖，底價成交仍是主流。
土拍市場表現(xiàn)歷來是樓市晴雨表，房地產真正的投資邏輯亦藏于其中。當前，行業(yè)正處在轉型期和風險出清期，靠杠桿驅動擴規(guī)模時代逐漸遠去。筆者認為，在投資收緊的環(huán)境下，房企拿地邏輯已然生變，對片區(qū)和地塊的研判無限趨于一致，更偏好高能級城市及核心地段，“把控風險+保證去化率”已成為新的投資“指揮棒”。
首先，投資體量小、地段好、限制少的地塊更受青睞。在土拍溢價率動輒超過100%的“高光時刻”，不少房企曾一度轉向押寶新城開發(fā)，滾動投資數百億元，采用一二級聯(lián)動開發(fā)的造城模式擴充土地儲備，以此降低成本，快速擴大規(guī)模。但自2021年行業(yè)進入調整期后，房企收縮投資戰(zhàn)線，總價低、區(qū)位優(yōu)勢明顯以及對銷售單價或者拍賣門檻限制較少的單體住宅地塊，成為仍有實力擴表投資房企的首要選擇之一。
這類地塊有三大吸引力，一是產品業(yè)態(tài)多數會瞄準剛需群體，成交相對活躍，回籠資金快；二是投資體量小，沉淀資金較少，利息支出等資金成本較低，資產周轉速度快；三是過去難以搶到高價地的區(qū)域型房企，以“小步慢跑”模式發(fā)展，對處理該類地塊更為擅長。
其次，核心城市核心地段是房企投資焦點。地段歷來是房地產投資鐵律，核心城市、核心區(qū)域韌性較強，一直是房地產商的投資重點。從拿地邏輯來看，核心城市+核心區(qū)域，是當前房企趨同的投資準則。多家房企均表示，聚焦高能級城市發(fā)展，不再進入新城市拿地。
由此可見，當前房企對投資精準度的把控已與過去大為不同。在粗放經營時代，企業(yè)投資會關注研究城市宏觀指標“買地”。進入精細化管理時代，“以銷定投”是前提，尤其在當前，企業(yè)更關注市場板塊的典型特征，以便提高投資精準度。換言之，房企投資拿地已細化至“一地一策”，收斂聚焦到要達到“投一成一”，拿地之前更要多層測算研究，評估單個項目首開去化率有望達到60%以上，才會勇敢出手。
第三，對盈利空間整體尚可地塊，企業(yè)投資積極性較高。需求穩(wěn)健、去化良好的城市，推出的位置優(yōu)越、可操作性強的地塊，是近年來房企寧愿犧牲掉一部分利潤也會積極參拍的土地。過去，由于限地價限商品房銷售價格的規(guī)則，市場上出現(xiàn)了一批與二手房倒掛的新房，這類地塊中往往藏著企業(yè)要押寶的標的。
通常而言，該類地塊是香餑餑，多數房企都想將其收入囊中，目前確定性的銷售去化率已成為房企拿地的首要標準。但往往這類地塊不是什么樣的房企都敢于出手，因為若爭搶過于激烈，利潤率可能低于3%。鑒于此，銷售價格適中、盈利空間整體尚可的地塊，對產品成本與品質把控能力較強的房企的舉牌吸引力更大。
總體而言，近期由于多城已解除限地價賣地模式，一定程度上會加劇重點地塊的競爭程度。但即便是核心城市核心區(qū)域的地塊，價格彈性已經不復以往，仍需房企謹慎對待、理性參拍。
