- 鶴壁樓市真相：老城低價房或沒房本，新區單價最高上萬元
- 2023年05月18日 來源：澎湃新聞
提要：張波說：“階段性的話題炒作的確會讓一些城市熱度提升，但熱度終將慢慢歸于平淡，是否能吸引更多人在此買房生活，依然取決于這個城市本身的產業是否具備長期擴大趨勢，是否能支持增加人口的就業生活。如果這些不能保證，長期來看，市場依然會處于萎縮狀態，并不會只因為房價低，就會持續吸引大量人群在此居住生活?！?/p>
這兩天，“花10萬在鶴壁買了8套房”的話題火熱，讓河南省鶴壁市鶴山區的居民宋梅(化名)感到莫名其妙，她對中新經緯說：“老城區的房子是比較便宜，但也沒有那么低，(上世紀)八十、九十年代的房子，65平方米左右的總價在3萬元以上?！?/p>
自黑龍江省鶴崗市部分房源因低價走紅后，一些城市的老舊房子時不時地也會引起外界關注，如今就輪到了同樣因煤而起、名字帶“鶴”的鶴壁市。其實，低價房源集中在鶴壁的老城區，價格過于偏低的要么是老舊房子，要么沒有不動產證。新區的價格基本在6000元-8000元/平方米，是老城區的數倍乃至更高，個別小區二手房源甚至超過1萬元/平方米。
老舊小區空置率高，房源或沒房本
鶴壁位于河南北部，因相傳“仙鶴棲于南山峭壁”而得名，1957年建市。在鶴山區某社區工作的宋梅介紹，按照當地人的說法，鶴山區、山城區被稱為“老城區”，淇濱區、鶴壁國家經濟技術開發區、城鄉一體化示范區等被稱為“新區”。鶴壁因為煤炭開采而興起，早期的城區主要是鶴山區和山城區，而隨著新區的大規模開發，人口逐漸向新區轉移。
與其他城市不一樣的是，鶴壁的老城區與新區并不相連，宋梅說：“從老城區開車去新區，車程在20-30分鐘，這幾年新區建設得比較好，年輕人都去新區買房了，留在老城區的以老年人為主?！?/p>
據她介紹， 2009年左右的改造房，65平方米的需要5萬-6萬元。這邊的房子面積都不大，最大的約90平方米，能賣7萬多元。按此計算，一些老房子的單價在500-1000元/平方米。至于“花10萬在鶴壁買了8套房”的消息，宋梅認為，個別房源可能會有比較低的價格，但整體房價沒有那么便宜。
老城區人口的遷出，導致一些老舊小區的空置率較高。宋梅觀察到，她所在社區上世紀八十、九十年代的房子，入住率大概在1/3，旁邊新改造的房子入住率在一半左右。鶴壁市統計局發布的《鶴壁市第七次全國人口普查公報》顯示，與2010年第六次全國人口普查相比，2020年鶴山區常住人口減少68700人，占全市常住人口比重由8.38%降至4.01%；山城區減少75503人，人口比重由14.72%降至9.93%；淇濱區增加188467人，人口比重由17.35%增至29.42%。
鶴壁市山城區掛牌出售的二手房源。來源：安居客
中新經緯在安居客網站瀏覽發現，在鶴壁老城區，一些房源的掛牌總價在10萬元以下，那些老舊小區小戶型房源的總價在5萬-8萬元之間。當地的房產經紀人吳輝(化名)對中新經緯介紹，價格偏低的房源，要么是老舊小區的房子，要么是安置房，后者沒有房本。
近幾年交付的小區凱旋城，一套93平方米的兩居室以11.8萬元掛牌出售，均價約1260元/平方米。吳輝介紹：“該小區是安置房，沒有房本，所以價格便宜。個別沒有房本的老小區房源，總價最低1萬多元也能買到?！?/p>
吳輝還稱，老城區有房本的小區，價格會貴一些，兩居室的總價在20萬元左右，便宜的有17萬-18萬元，三居室總價在26萬-32萬元之間。以龍騰時代小區為例，該小區在售二手房掛牌價在1800元/平方米-3300元/平方米之間。
盡管住房價格便宜，但宋梅表示，老城區的生活配套還是比較完善，打造的是15分鐘生活圈，醫院、學校、公園等公共配套都有，“我們這邊的中新小學、中山中學的教育質量，在全市都是不錯的?！?/p>
新老城區房價差數倍，二手房源最高過萬元
資料圖。中新經緯 薛宇飛 攝
以淇濱區為代表的新區則是另一番景象，老城區與新區的房價相差數倍甚至更高。
趙子卿(化名)是近幾年來到鶴壁工作的年輕人，她對中新經緯表示，不管是老城區的年輕人還是從其他地市來的人，基本都會選擇到新區工作或置業。目前，鶴壁市直機關單位基本都遷到了新區。
繁忙的京廣高鐵線在新區設有鶴壁東站，乘高鐵30分鐘到鄭州，兩個半小時可達北京、武漢、西安、徐州。趙子卿說：“旁邊濮陽市的人來鶴壁工作的人比較多，就是看中這條高鐵線。而且，鶴壁的人口相對較少，來這邊考公容易一些，外來人口主要來自安陽、濮陽、新鄉等周邊地市。”
鶴壁市統計局發布的《2022年鶴壁市國民經濟和社會發展統計公報》(下稱統計公報)顯示，2022年末全市常住人口157.24萬人，常住人口城鎮化率為62.29%。該市常住人口僅占當年末河南省常住人口的約1.59%，城鎮化率高于河南省平均水平。
2018年底，趙子卿家人在新區淇河邊上購置了一套房源，當時的價格接近8000元/平方米。這一價格，在河南的地級市里已經不低。吳輝稱，淇河附近小區的價格相對較高，新區二手住房的價格基本在6000元-8000元/平方米。
鶴壁市淇濱區掛牌出售的二手房源。來源：安居客
在安居客網站查詢發現，淇濱區一些二手房源的掛牌價在8000元/平方米以上，少數房源的單價甚至超1萬元/平方米，而那些位置相對偏僻、不帶電梯的二手房源的掛牌價在5000元/平方米以上；新房方面，在售樓盤的均價在4500元/平方米-8000元/平方米之間。
統計公報顯示，2022年，鶴壁市商品房銷售面積178.45萬平方米，下降14.0%，其中，住宅175.33萬平方米，下降10.5%；商品房銷售額105.18億元，下降14.9%。以上述數據計算，該市2022年商品房銷售均價約為5894元/平方米。2020年、2021年，該數字分別約為5499元/平方米、5952元/平方米。
據趙子卿了解，與之前相比，鶴壁的房價有一些回落，但幅度不大，相對比較穩定。
鶴壁正謀求轉型，關注熱情能否持續？
與鶴崗只有一字之差的鶴壁，同樣因為煤炭而興，也因為個別房源價格較低而受到關注。58安居客研究院院長張波對中新經緯分析，超低房價城市的新聞這幾年經常會出現在各類報道里，一方面，由于城市分化，導致市場變化加快，部分中小城市的人口流出導致需求量不斷減少，房價出現下降是市場的體現；另一方面，這類城市的房價的確明顯低于其他城市，尤其與一、二線熱點城市相比，價差表現更為劇烈，特別容易吸引眼球。
作為一個資源型城市，鶴壁的煤炭行業相關指標有所下降。據歷年統計公報數據，2018年—2022年，鶴壁市煤炭開采和洗選業同比增速分別為-27.1%、6.6%、-6.2%、-27.3%、15.8%。2020年該市原煤產量為472.52萬噸，2022年為300.1萬噸。
這座資源型城市正不斷謀求轉型。鶴壁日報近日報道稱， 2022年，鶴壁市數字經濟交易額達到147億元、比上年增長124%，數字經濟核心產業占生產總值比重連續兩年全省第二，戰略性新興產業增加值占規上工業比重提高到14.1%，煤炭產業占生產總值比重下降到5%以下，實現了從“一煤獨大”到“多業并舉”的華麗蝶變。
宋梅稱，老城區也不是沒有就業機會，當地的化工園、物流園就有不少工作崗位，在化工類公司上班，年輕人一個月能拿到6000元左右，夫妻兩口月入能過萬。近日，位于山城區的鶴壁煤化工有限公司發布招聘啟事，招聘工藝操作、設備管理崗位，薪酬方面，本科生為6萬元，碩士研究生為8萬元，博士生為12萬元。公開數據顯示，2022年，鶴壁全市居民人均可支配收入31029.9元(約2585元/月)，其中，城鎮居民人均可支配收入37730.3元(約3144元/月)。也就是說，鶴壁居民一年的收入可以買一套老城區的“老破小”。
此次鶴壁房價受到關注，是否會像鶴崗一樣，引起外地人的購房興趣？張波說：“階段性的話題炒作的確會讓一些城市熱度提升，但熱度終將慢慢歸于平淡，是否能吸引更多人在此買房生活，依然取決于這個城市本身的產業是否具備長期擴大趨勢，是否能支持增加人口的就業生活。如果這些不能保證，長期來看，市場依然會處于萎縮狀態，并不會只因為房價低，就會持續吸引大量人群在此居住生活。”
“受到關注也不是壞事，如果有人來買房，提高社區的入住率也不錯?！彼蚊氛f。
