- “滬九條”落地顯效 上海二手房市場成交回暖
- 2024年07月02日 來源：中國證券報
提要：“從6月下半月開始，新房市場成交量有所上升，近期觸發積分的新盤數量也開始恢復。即便沒有觸發積分的項目，去化壓力也開始減小，政策利好開始傳導至新房層面。”盧文曦表示。
“上海6月二手房網簽數據累計成交26374套，環比上漲41%，創近三年新高。其中，有6天的二手房成交量突破1000套。”對于“滬九條”出臺后上海二手房市場的整體走勢，上海鏈家資深經紀人郝想7月1日告訴中國證券報記者，上次這一數據超過2.5萬套還要追溯到3年前。
從新房市場的情況看，記者實地走訪多個新盤項目了解到，與二手房相比，目前的新房成交量變化并不明顯，但現場來訪量已開始增長。
二手房成交量明顯回升
與梅雨季節形成反差的是，上海6月二手房市場熱度回升。
“市場回暖的重要信號還是要看量。從6月的二手房交易數據看，與近年相比，成績還是不錯的。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，一般來說，政策出臺后的一個月左右是二手房市場成交量上升的周期。從目前情況看，上海二手房市場處于比較良性的成交量快速上行的過程中。
5月27日，上海出臺“滬九條”新政，宣布首套房首付比例降至20%、貸款利率下調、非戶籍限購松綁等多項政策。
“網上房地產”數據統計顯示，5月1日至5月27日，上海的二手房日均成交約571套。在新政出臺后，5月28日至6月26日，上海二手房共計成交26886套，單日平均成交量達到896套。6月29日，上海二手房成交1210套，超過6月15日，成為今年以來成交量最高的一天。
“當然，二手房數據是全部二手房而非單一二手住宅。按照慣例，以每月二手住宅占二手房整體交易量的九成左右測算，相對可反映出比較真實的二手住宅交易情況。即便如此，也可預估上海6月二手住宅網簽量大概率超過2.4萬套，體現出新政出臺后所產生的效果。”有資深地產分析人士表示。
市場情緒有所回暖
“從6月二手房當月成交量看，結合當前二手房的庫存情況，上海二手房市場去化周期在7個月左右。”郝想表示，從鏈家數據看，當前上海二手房市場掛牌量增速有所放緩，說明部分二手房房東開始產生惜售心理。這些情況反映出整個市場情緒的回暖。
另一個觀察市場情緒的維度是看房人數。“僅以鏈家數據為樣本，預計上海6月看房人數在20萬以上。這是自鏈家對該數據進行統計的近五年以來高位，僅有2021年1月、3月和4月超過該數據。”上海鏈家周康大區某門店店長程功(化名)對記者表示。
“雖然上海最近是梅雨天，但我能明顯感受到近半個多月看房人數的增長。”一位打算賣掉現有住房進行置換的上海市民告訴記者，“我的房子是在5月初掛牌，掛牌后一周帶看量最低時甚至是0，比較打擊信心。不過，在新政出臺后，一周帶看量、30天帶看量、咨詢量、關注量增長明顯。目前，我與3組意向客戶在溝通。”
“我們一般會將全市分為幾個大區。目前，已有大區在新政出臺后僅用半個月就完成既定目標業績。”程功告訴記者，新政出臺對于各大區、各轄區門店的帶看量、成交量的增長都有一定促進作用，因此，考核指標會隨之動態上調。
新盤逐步觸發積分
上海中原地產監測數據顯示，6月17日至6月23日上海新建商品住宅成交面積為21.05萬平方米，單周環比增加116.19%。近期成交前十的新盤項目榜單，再度出現簽約過百套的樓盤。這說明，新房市場的交易情緒有所好轉。
在上周末走訪上海楊浦某新盤項目時，記者感受頗深。由于當天看房客戶較多且疊加首日認籌，甚至出現銷售接待力量不夠的情況。吳佚(化名)是該項目的潛在購房者。他告訴記者，由于市場風向有所轉變，此前定好的置換前提可能會調整。“我們之前是默認出售手頭的房子再去置換，但是，現在可能會選擇先認購。”
“從6月下半月開始，新房市場成交量有所上升，近期觸發積分的新盤數量也開始恢復。即便沒有觸發積分的項目，去化壓力也開始減小，政策利好開始傳導至新房層面。”盧文曦表示。
所謂積分，指的是上海的購房人在認購新房后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個分數。一旦某新盤項目的認籌比超過1:1.3，將按積分高低排序選取在前130%的意向客戶進入公證搖號程序以產生選房人員名單。
近期，觸發積分的新盤項目分布范圍變得更廣。“我們這個項目可能會觸發積分。有些客戶來現場看房在確認其積分情況后，我們再去有針對性地提供意見。”位于上海外環外的浦東唐鎮某新盤項目銷售人員告訴記者。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，在市場回暖背景下，有些二手房房東在交易完成后，購買能力得到增強，預計會成為新房的潛在買家。
“在上海二手房交易放量后，新房市場成交量在7月或8月也能有比較好的表現。”在盧文曦看來，不同區位、不同板塊新盤項目的市場表現分化比較明顯。目前不觸發積分及認購數比較低的項目還在大多數。上海新盤市場還需要更長周期觀察。
