- 買改造后老房 北京公積金可多貸20年
- 2024年04月18日 來源：北京商報
提要：易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策其實是為了解決一個新問題。過去老舊小區(qū)改造工作如火如荼，但是老舊小區(qū)改造后的流通問題或再交易問題關注得少，尤其是配套政策比較少，導致這些房屋流通性變差。此次北京政策使得很多房子可以貸款20年，這是金融支持二手房盤活的重要體現(xiàn)。
北京公積金再迎新政，4月17日，為減輕繳存職工購房壓力、激發(fā)房地產市場活力，北京住房公積金管理中心(以下簡稱“公積金中心”)發(fā)布《關于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標準的通知》(以下簡稱《通知》)，對借款人購買改造后的老舊小區(qū)住房在公積金貸款期限上予以政策支持，政策優(yōu)化后，購買同一套老舊小區(qū)住房，公積金貸款從“貸不了”變?yōu)椤百J得了”；貸款期限根據(jù)剩余土地使用年限減三年計算，相當于增加10年或20年貸款時間。
貸款期限最高增加20年
《通知》規(guī)定的老舊小區(qū)住房改造項目具體包括“節(jié)能綜合改造”“抗震節(jié)能綜合改造”“單項改造和環(huán)境整治”“危舊樓改建”。
對于完成老舊小區(qū)改造的住房，公積金中心根據(jù)評估公司確定的房屋剩余土地使用年限再減三年計算借款人貸款期限。政策優(yōu)化前，房屋可貸期限須低于房屋剩余使用年限減3年，其中磚混結構房屋按照50年-房屋使用年限-3年計算，鋼混結構房屋按照60年-房屋使用年限-3年計算。政策優(yōu)化后，對于改造后的老舊小區(qū)住房，房屋可貸期限優(yōu)化為低于剩余土地使用年限減3年。
公積金中心貸款管理處處長王憲表示，通俗來說，就是借款人購買老舊小區(qū)改造項目名單內的住房，在辦理公積金貸款時，貸款期限根據(jù)剩余土地使用年限減3年計算。與原核定標準相比，相當于增加10年或20年貸款時間。
北京商報記者了解到，隨著城市更新條例的實施和推進，北京市從2021年到目前基本上每年有近200個老舊小區(qū)完成改造。王憲進一步指出，以去年為例，2023年完成改造的老舊小區(qū)數(shù)量超過180個，涉及十多萬套住房。《通知》發(fā)布后有效解決了老舊小區(qū)住房買賣中因房屋使用年限較長導致貸款年限較短的問題，進一步減輕借款人購房及還款壓力。
例如：借款人單身、個人月繳存額1250元、繳存比例12%，購買一套完成老舊小區(qū)改造的1977年磚混住房。按原政策，無法辦理公積金貸款。此次政策優(yōu)化后，在符合其他貸款條件的情況下，借款人可申請公積金貸款，貸款期限最長20年(20年=70年-(2024-1977)-3年)，首套住房的貸款金額93萬元。
政策優(yōu)化后，借款人購買老舊小區(qū)住房不僅實現(xiàn)貸得了，也實現(xiàn)了貸得長、貸得多。
例如，借款人單身、個人月繳存額1250元、繳存比例12%，購買一套完成老舊小區(qū)改造的1987年磚混住房。按原政策，在符合其他貸款條件的情況下，借款人最長可申請的貸款期限為10年(10年=50年-(2024-1987)-3年)，首套住房的貸款金額最多為53萬元。此次政策優(yōu)化后，在貸款條件不變的情況下，借款人的貸款期限可延長至30年(30年=70年-(2024-1987)-3年)，貸款金額放大為120萬元，與原政策相比，相當于增加20年貸款時間。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪指出，首先，從北京公積金本次新政的定位來看，依舊是從支持需求端出發(fā)的寬松政策，圍繞公積金貸款政策探索出新角度的松綁。另外，此次新政將對提振市場交易活躍度以及優(yōu)化市場供應等多方面具有積極意義。其中，對于購房者而言是一大利好消息，新政實施后，部分群體能從“貸不了”進入到“貸得了”階段，也有部分群體延長貸款期限或增加可貸額度，在一定程度上降低了購房門檻，進一步減輕借款人購房及還款壓力，有利于刺激購房需求釋放，提升樓市交易活躍度。此外，此次政策也或將推動老舊小區(qū)的改造節(jié)奏，優(yōu)化市場供應，或將有效減輕城市老舊小區(qū)去化難、存量大的問題。
還款壓力減輕
政策優(yōu)化后，申請同等貸款額度，月償還金額下降，有效減輕借款人還款壓力。
例如，購買一套完成老舊小區(qū)改造的1987年磚混住房。按原政策，在符合其他貸款條件的情況下，借款人最長可申請的貸款期限為10年，如貸款120萬元，每月的最低還款額為6085元。此次政策優(yōu)化后，在貸款條件不變的情況下，借款人的最長貸款期限可延長至30年，同樣貸款120萬元，月最低還款額為4601元，每月可節(jié)省月供1484元，有效降低借款人還款負擔。
北京商報記者了解到，購買老舊小區(qū)改造后住房無需提供證明材料，承辦公積金二手房評估工作的評估公司及合作的商業(yè)銀行依據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會提供的老舊小區(qū)改造項目名單對借款人所購住房進行房屋年限評估。《通知》也同樣適用于組合貸，無需借款申請人額外提供材料。本次政策優(yōu)化自2024年4月17日施行。
合作銀行方面，據(jù)北京銀行行長楊書劍介紹，銀行將全力配合做好各項工作，同步跟進調整相關貸款期限。在公積金組合貸款、純商業(yè)性住房貸款期限核定時，同步執(zhí)行新要求。充分滿足居民住房的資金需求，減輕借款人購房壓力，打通房產交易鏈條。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策其實是為了解決一個新問題。過去老舊小區(qū)改造工作如火如荼，但是老舊小區(qū)改造后的流通問題或再交易問題關注得少，尤其是配套政策比較少，導致這些房屋流通性變差。此次北京政策使得很多房子可以貸款20年，這是金融支持二手房盤活的重要體現(xiàn)。
延伸閱讀
打通老舊小區(qū)改造和置換鏈條
不少買過或者考慮老房子的購房者都有這樣一個顧慮，如果申請公積金貸款，能貸款的年限太短，貸款的額度太低，無法完全享受到低利率公積金貸款的優(yōu)惠。
4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標準的通知》，對老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標準進行優(yōu)化。從最新的核定標準來計算，房屋可貸年限將從“低于房屋剩余使用年限減3年”優(yōu)化為“低于剩余土地使用年限減3年”，這意味著部分房屋的貸款年限最高可延長20年。
而且，此次新政同樣適用于組合貸，無需借款人額外提供材料。組合貸中的商貸部分貸款年限，也將與公積金貸貸款年限一致執(zhí)行。這對于購買老房子的家庭來說，無疑是一個利好，能夠更多地使用利率更低的公積金貸款，減輕房貸乃至整體購房壓力。
此外，根據(jù)《通知》，“節(jié)能綜合改造”“抗震節(jié)能綜合改造”“單項改造和環(huán)境整治”“危舊樓改建”都屬于老舊小區(qū)改造項目，改造項目名單將以市住建委提供為準。據(jù)不完全統(tǒng)計，自老舊小區(qū)改造工作開展以來，全市已改造的小區(qū)有800多個，涉及住房40多萬套。而且從2021年起北京老舊小區(qū)改造力度加大，近幾年每年都有約200個小區(qū)開工改造。
《北京市城市更新條例》第五十四條規(guī)定“按照國家規(guī)定探索利用住房公積金支持城市更新項目”。為深入實施《北京市城市更新條例》，在首都城市更新中更好發(fā)揮住房公積金制度作用，此次中心優(yōu)化調整老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標準，加大對老舊小區(qū)住房的支持力度。
此外，新政還能激發(fā)房地產市場活力。有分析指出，政策的核心背景是為了解決北京‘老舊小’住房的去化難題。“老舊小”住房是所有購房總鏈條當中最底層的一環(huán)，只有剛需接盤的“老舊小”住房賣掉，才能夠置換品質稍好的剛改住房，但從整體市場來看，“老舊小”住房一是價格出現(xiàn)了較大面積的下行，二是剛需接盤“老舊小”住房的訴求也在不斷減弱，所以新政通過提高“老舊小”住房貸款年限的方式，打通整個房地產鏈條，使之形成更好的交易環(huán)境和更流通的市場。促進了老房子的交易，才能打通置換的鏈條，活躍其他二手房以及新房的交易。
老舊小區(qū)改造是一項重要的民生工程，近年來，一批又一批老舊小區(qū)“煥新”。據(jù)北京市住建委日前公布的2024年市政府工作報告重點任務清單及實事事項一季度工作進展情況，截至目前，2024年北京市老舊小區(qū)改造工程已新開工129個小區(qū)，新完工136個小區(qū)，實現(xiàn)了一季度“開門紅”。
同時，依據(jù)2024年北京市政府工作報告重點任務清單，今年北京將落實好城市更新年度任務，推進地上地面地下空間一體化改造提升，老舊小區(qū)綜合整治新開工300個、完工200個，老樓加裝電梯開工1000部、完工600部，推進核心區(qū)平房整院退租、完成申請式退租2000戶。
