- 呵護住房消費需求 房地產金融新政頻出
- 2024年04月18日 來源：上海證券報
提要：“多方面措施推動房貸利率在短時間內明顯下降。這減輕了居民的住房消費負擔，有望激發(fā)居民住房消費的意愿和能力，從而促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。”董希淼表示，隨著近期越來越多的城市取消首套住房貸款利率下限，未來新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率有望繼續(xù)保持在低位。
聚焦提振住房消費需求，各地住房金融政策持續(xù)調整優(yōu)化。4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關于優(yōu)化老舊小區(qū)改造后住房公積金貸款期限核定標準的通知》，將幫助部分借款人從以前的“貸不了”變?yōu)椤百J得了”，而且貸款期限更長、金額更高。
推動房貸利率下行、優(yōu)化住房公積金政策，已經成為各地助力房地產市場平穩(wěn)運行的重要抓手。據市場機構統(tǒng)計，截至4月17日，今年以來各地已出臺公積金相關政策約80條；新發(fā)放房貸利率在進入“3時代”后持續(xù)下行，進一步減輕購房者利息成本。
多舉措降低居民購房成本
關于今年住房金融政策的主要發(fā)力方向，中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，在穩(wěn)市場方面，住房金融政策側重于降低購房成本、減輕購房者還款壓力。
2月，作為房貸利率定價基準的5年期以上貸款市場報價利率(LPR)，歷史性地下行25個基點至3.95%，直接推低新發(fā)放房貸利率，并將在貸款重定價日后持續(xù)推動存量房貸利率下行。
同時，在“既管冷、又管熱”的首套房貸款利率政策動態(tài)調整機制作用下，包括廣東省15個城市、青島、南昌、福州、濟寧等在內的多個城市，宣布階段性取消首套房貸款利率下限。
“動態(tài)調整機制建立后，地方政府在符合條件的情況下，可以決定維持、下降或者取消房貸利率下限，推動住房貸款利率下降。”招聯(lián)首席研究員董希淼表示。
各地的住房公積金政策，迎來密集的調整優(yōu)化。比如，僅4月8日，就有北京、廣州、沈陽、蘇州等城市發(fā)布住房公積金調整優(yōu)化措施。
其中，廣州住房公積金管理中心明確，使用住房公積金貸款購買自住住房的，一人申請貸款的最高額度調整至70萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調整至120萬元。
“從公積金政策來看，優(yōu)化二套房認定標準、降低首付比例、提高公積金最高貸款額度、支持商轉公等，仍是當前各地公積金政策調整的核心舉措。公積金支付首付款、公積金異地貸款、公積金法拍貸、增加公積金貸款次數等也是各地優(yōu)化公積金政策的重要方向。”曹晶晶表示。
新發(fā)放個人住房貸款利率創(chuàng)新低
在政策引導下，3月新發(fā)放個人住房貸款利率為3.71%，比2月低15個基點，比上年同期低46個基點，創(chuàng)下歷史新低。
多地房貸利率已降至歷史最低水平。曹晶晶表示，根據監(jiān)測，3月重點城市首套房、二套房平均貸款利率降至3.59%和4.16%，較2021年9月時的高位分別下降了215個基點和184個基點。
“多方面措施推動房貸利率在短時間內明顯下降。這減輕了居民的住房消費負擔，有望激發(fā)居民住房消費的意愿和能力，從而促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。”董希淼表示，隨著近期越來越多的城市取消首套住房貸款利率下限，未來新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率有望繼續(xù)保持在低位。
在金融支持護航下，房地產市場部分數據邊際提振。比如，3月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，一季度新建商品房銷售面積和銷售額比前2個月降幅收窄。
專家建議繼續(xù)引導房貸利率下行
展望未來住房金融政策的調整優(yōu)化方向，東方金誠首席宏觀分析師王青建議，除了有序放松限購外，關鍵是要引導房貸利率有效下行，而且要向市場釋放明確政策信號。這是當前扭轉樓市預期的關鍵一招，也是下一步穩(wěn)樓市政策的主要發(fā)力點。未來，還可以繼續(xù)下調首套房及二套房貸款利率下限、下調公積金貸款利率等。
“從全國看，應繼續(xù)調整優(yōu)化房地產市場調控政策。”董希淼建議，在一線城市之外，應全面取消限制性措施，加快推動地方政府及時取消不合理的限制性措施；盡快明確宣布暫停實施房地產企業(yè)融資“三條紅線”、房地產貸款集中度管理等；繼續(xù)放寬首套房貸款認定標準，只要房貸已經結清，申請房貸即視為首套，適用首套房貸款首付比例和利率水平；引導商業(yè)銀行適當降低存量二套房貸款利率，對多孩家庭推出三套房貸款，進一步降低居民住房消費負擔。
