自2019年8月貸款市場報價利率(LPR)改革以來，新發放個人住房貸款平均利率，總體高于新發放企業貸款平均利率。這一相對關系似乎正迎來逆轉——央行日前披露，3月新發放個人住房貸款利率為3.71%，低于3.75%的新發放企業貸款加權平均利率。

“3.71%”，不僅創下了這項數據有記錄以來的新低，也意味著新發放房貸利率與企業貸款利率暫時結束定價“倒掛”，房貸利率重回企業貸款利率下方。

近年來，我國貸款利率步入下行通道。上海證券報記者梳理貨幣政策執行報告發現，LPR改革后，新發放房貸利率、新發放企業貸款利率均明顯下行。

從下行速度看，新發放房貸利率累計下行幅度更大；從下行特點看，2021年新發放房貸利率和企業貸款利率都曾出現階段性上揚，前者一度上行近30個基點，后者僅短期小幅上行1到2個基點。其他時期，兩類貸款利率總體持續降低。

去年以來，房地產信貸政策迎來一系列調整優化，加上5年期以上LPR下調幅度更大，因此新發放房貸利率下降步伐更快。尤其是從去年12月到今年3月，新發放房貸利率快速下行26個基點，終結了一段時期以來房貸利率高于企業貸款利率的狀況。

“LPR改革以來，企業貸款加權平均利率始終低于個人住房貸款加權平均利率。3月企業貸款加權平均利率高于個人住房貸款加權平均利率，主要是因為房地產市場運行疲弱，政策持續發力降低購房成本，以提升居民購房意愿?！敝袊y行研究院研究員梁斯表示。

拉長時間維度看，早年房貸利率曾長期低于企業貸款利率。如今兩類貸款利率的高低關系發生變化，既反映出貸款風險定價、資本成本計量等底層邏輯，也符合當前提振房地產市場需求、促進房地產市場平穩健康發展的現實需要。

上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，多年前，企業貸款利率曾遠高于房貸利率。因為收益率偏低，早期銀行開展個人住房貸款業務的積極性并不高。后來考慮到個人住房貸款風險權重低、資本占用少，銀行才逐漸開展這項業務。近年來，隨著市場利率下行，特別是企業貸款利率持續快速下行，個人住房貸款業務的收益優勢逐漸凸顯。

房貸利率低于企業貸款利率，符合風險定價和資本計量規律。曾剛分析，盡管期限更長，但個人住房貸款不良率總體低于其他貸款，同時有房產作為抵押，風險更低，而且在資本監管規則中，房貸的風險權重也低于企業貸款，具有資本節約效應。

以房貸余額較高的工商銀行、建設銀行為例，去年末，兩家銀行的個人住房貸款不良率分別為0.44%、0.42%，遠低于1.36%、1.37%的全行整體不良率。

“在降低實體經濟融資成本的基調下，此前企業貸款利率下行速度更快，房貸利率和企業貸款利率出現了階段性‘倒掛’?！痹鴦偙硎荆髽I貸款利率長期低于房貸利率，可能會滋生套利空間。前期出現的套取低息經營性貸款償還房貸等現象，就是受到了住房貸款和企業貸款利率“倒掛”的影響。

房貸利率下行，也是商業銀行適應房地產市場供求關系新形勢的市場化選擇。中國首席經濟學家論壇理事長連平表示，近一年來，部分銀行個人住房貸款規模縮水、在全部貸款中的比重下降。相較于中小企業貸款，房貸風險更低，依然是盈利較強的業務板塊。因此，銀行投放房貸的積極性較高，也愿意降低房貸利率，提升居民購房和貸款意愿。

“房貸利率下行將有助于改善房地產銷售情況，從而提升房企的銷售回款和流動性狀況，提升房企的自身造血能力、更好化解相關風險?！边B平表示。

展望未來，梁斯認為，考慮到房地產在國民經濟中的重要地位，在當前環境下，需要繼續采取措施提振房地產市場，支持居民剛性及改善性住房需求，預計相關部門將根據房地產市場運行情況靈活調整政策手段，房貸利率也將根據經濟運行、房地產市場情況同步變動。

“未來，隨著5年期以上LPR下調效果進一步顯現，新發放房貸利率可能繼續下探。參照當前10年期國債等長端利率水平，房貸利率仍然有下行空間。”曾剛表示。