- 房地產(chǎn)行業(yè)亟須構(gòu)建新發(fā)展模式“破題”
- 2023年12月28日 來源：證券日報(bào)
提要：這一年，取消限購、降低首付比例、調(diào)降房貸利率等政策接踵而至，各地共計(jì)出臺700余次房地產(chǎn)優(yōu)化政策；銷售市場表現(xiàn)為“前高中低后穩(wěn)”；行業(yè)邁入轉(zhuǎn)型調(diào)整期，倒逼開發(fā)商“節(jié)衣縮食”，全力保交付，加快債務(wù)重組，構(gòu)建新發(fā)展模式……
化解房企風(fēng)險(xiǎn)，提振樓市信心，改善行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表……在“防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促消費(fèi)”目標(biāo)驅(qū)動(dòng)之下，2023年的房地產(chǎn)行業(yè)，困難和壓力仍在，但迎來了突圍和改變。
這一年，取消限購、降低首付比例、調(diào)降房貸利率等政策接踵而至，各地共計(jì)出臺700余次房地產(chǎn)優(yōu)化政策；銷售市場表現(xiàn)為“前高中低后穩(wěn)”；行業(yè)邁入轉(zhuǎn)型調(diào)整期，倒逼開發(fā)商“節(jié)衣縮食”，全力保交付，加快債務(wù)重組，構(gòu)建新發(fā)展模式……
“2023年是房地產(chǎn)市場‘突圍’的一年。”北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長黎乃超向《證券日報(bào)》記者表示，各地頻繁發(fā)布樓市優(yōu)化政策，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。隨著人口結(jié)構(gòu)的變化和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生了新變化，給行業(yè)未來發(fā)展帶來諸多挑戰(zhàn)。
政策持續(xù)落地重塑市場信心
2023年，房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)發(fā)力，力度空前，覆蓋面廣，利好信號強(qiáng)烈。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報(bào)》記者表示，今年以來截至12月18日，各地共計(jì)出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策達(dá)751次，較去年增加140余次，其中，9月份出臺次數(shù)達(dá)去年以來峰值，單月出臺政策超140次。
受政策持續(xù)落地影響，市場迎來一些變化。但不同于往年的“階梯式”復(fù)蘇，2023年樓市呈現(xiàn)“脈沖式”復(fù)蘇。具體表現(xiàn)為兩輪活躍期，先是3月份—4月份剛需、剛改需求集中釋放；后是9月份—10月份，隨著“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策落地，市場又迎來一輪復(fù)蘇。
“今年我們抓住了一季度末和三季度兩輪政策窗口期推盤強(qiáng)銷，其中重點(diǎn)一二線城市回籠資金規(guī)模較高。”某房企北方大區(qū)操盤手向《證券日報(bào)》記者表示。
另以龍湖集團(tuán)為例，2023年國慶長假期間，其北京改善紅盤御湖境加推的全新樓棟全部售罄，銷售額達(dá)1億元，西安高新·云河頌成交量為3.85億元。彼時(shí)，龍湖集團(tuán)相關(guān)人士稱，政策惠及之下，一二線高能級城市，改善性需求迅速進(jìn)入市場，成交活躍度率先提升。
總體而言，分化行情貫穿全年，核心城市樓市韌性較強(qiáng)。而對于行業(yè)全年的表現(xiàn)，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜預(yù)測，2023年全國商品房銷售面積或難以達(dá)到12億平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則更為樂觀，他表示，2023年全國商品房銷售面積仍有望達(dá)12.5億平方米、銷售金額達(dá)12.5萬億元。
土地市場表現(xiàn)和新房市場基本一致。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年前11個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額10855億元，拿地規(guī)模同比下降6.6%。新變化出現(xiàn)在四季度，多城取消“限地價(jià)”模式，土地市場重回“價(jià)高者得”時(shí)代，一定程度上提振了舉牌情緒，優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度攀升，但分化加劇。
分化主要體現(xiàn)在兩方面，一是城市能級及區(qū)域分化，核心地塊競拍出高溢價(jià)，非核心區(qū)仍會(huì)出現(xiàn)底價(jià)成交，甚至流拍；二是房企投資擴(kuò)表能力分化，經(jīng)營穩(wěn)健的央企國企及部分頭部民營房企成拿地“大戶”。
整體來看，銷售端尚未全面轉(zhuǎn)暖之下，政府推地、房企拿地均偏謹(jǐn)慎。正如陳文靜所言，土地市場低溫態(tài)勢是否扭轉(zhuǎn)，仍取決于房企銷售端的恢復(fù)程度及融資渠道是否暢通。
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式開閘
為改善房企流動(dòng)性困難及化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，過去一年，金融支持力度不斷加碼。信貸、債權(quán)、股權(quán)“三支箭”齊發(fā)，在阻斷房企風(fēng)險(xiǎn)蔓延、緩解民營企業(yè)信用收縮等方面發(fā)揮了積極作用。
“第一支箭”信貸規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，“第二支箭”擴(kuò)容增量持續(xù)推進(jìn)。關(guān)閉多年的上市房企再融資渠道正在打開，部分A股房企已拔得頭籌。據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自去年年底房企股權(quán)融資開閘以來，27家A股上市房企發(fā)布相關(guān)定增預(yù)案，計(jì)劃募集資金超900億元，其中8家房企定增方案獲監(jiān)管部門批準(zhǔn)通過，3家已完成融資，融資額約為200億元。
“‘三支箭’鼓勵(lì)提供有效的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，或者通過優(yōu)先股、共益?zhèn)鶛?quán)模式實(shí)現(xiàn)房企紓困，將有助于防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示。
更重要的是，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs取得突破性進(jìn)展，其底層資產(chǎn)已于2023年正式擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
今年3月份，相關(guān)部門明確表態(tài)，支持購物中心、社區(qū)商業(yè)等項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。10月26日，首批四單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目開啟受理，僅僅月余，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目即獲準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，這意味著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式開閘。
“目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極變化，許多私募基金、保險(xiǎn)資金在關(guān)注合適的商業(yè)類、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)，計(jì)劃成立Pre-REITs基金提前布局培育，將來以發(fā)行REITs為導(dǎo)向?qū)崿F(xiàn)‘投融管退’再投資的循環(huán)發(fā)展。”戴德梁行北京公司負(fù)責(zé)人胡峰此前在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，對發(fā)行人來說，REITs有其獨(dú)特的價(jià)值。一方面，作為融資工具，REITs本質(zhì)上并非債權(quán)類產(chǎn)品，可以有效降低企業(yè)負(fù)債率；另一方面，REITs作為戰(zhàn)略發(fā)展工具，可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)行，轉(zhuǎn)變以往重資產(chǎn)、長周期的發(fā)展模式。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，我國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)體量龐大，這一融資通道大有可為。據(jù)共研網(wǎng)數(shù)據(jù)，國內(nèi)僅購物中心這一業(yè)態(tài)的存量面積就高達(dá)5億平方米，資產(chǎn)總估值達(dá)十萬億元量級。未來，租金穩(wěn)定、回報(bào)率有上升空間、底層資產(chǎn)干凈的項(xiàng)目將成REITs市場的“寵兒”。另外，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的加速推進(jìn)，將推動(dòng)開發(fā)商向房地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營商轉(zhuǎn)變。
種種跡象顯示，一系列支持房企合理融資政策和金融機(jī)構(gòu)紓困舉措落地實(shí)施，將改善相關(guān)企業(yè)的融資環(huán)境及經(jīng)營環(huán)境，有效遏制債務(wù)違約增長勢頭，助其回歸正常經(jīng)營軌道，加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清。
行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清
2023年，部分房企疏通了債務(wù)重組之路，加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清步伐。11月下旬，努力了18個(gè)月的融創(chuàng)中國宣布境外債務(wù)重組各項(xiàng)條件已獲滿足，公司整體化解約900億元債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這意味著其成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企。
除融創(chuàng)中國外，富力地產(chǎn)等企業(yè)亦基本實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債務(wù)重組或展期。龍光集團(tuán)、花樣年、碧桂園等基本完成境內(nèi)債務(wù)展期，華夏幸福、綠地控股等房企基本完成境外債務(wù)展期或重組。
而尚未完成債務(wù)重組的房企也取得階段性成果。如旭輝控股已于2023年9月份向境外債權(quán)人及顧問提供境外債務(wù)重組最新方案。旭輝控股相關(guān)人士向《證券日報(bào)》記者表示，境外銀團(tuán)和債權(quán)人小組認(rèn)可“短端削債、中端轉(zhuǎn)股、長端保本降息”的重組方向，也理解公司的降杠桿邏輯，能為公司提供緩沖期，助力保交付和日常經(jīng)營。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的化解和出清有助于出險(xiǎn)企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營、恢復(fù)自我造血能力，促進(jìn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇。
出險(xiǎn)房企加速風(fēng)險(xiǎn)出清之際，頭部優(yōu)質(zhì)房企則忙于筑牢安全底線。四季度，房地產(chǎn)債券市場出現(xiàn)不理性波動(dòng)，多家大型房企主動(dòng)出擊，穩(wěn)定投資者信心。
12月中旬，保利發(fā)展宣布擬以10億元—20億元回購股份。同時(shí)，公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)計(jì)劃在未來12個(gè)月內(nèi)增持公司A股股份，金額不低于2.5億元，不超過5億元。
更早之前的11月初，深圳市國資委力挺萬科。彼時(shí)，萬科大股東深圳地鐵表示，未來將以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項(xiàng)目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為其注入新的流動(dòng)性，交易金額預(yù)計(jì)超過100億元。
再比如，龍湖集團(tuán)近期提前償還了2024年1月份到期的20億港元銀團(tuán)貸款，至此，公司已提前償還153億港元銀團(tuán)貸款。“2025年前，公司將無到期需償還的境外銀團(tuán)貸款；至2027年前，亦無到期美元債。此外，龍湖集團(tuán)已無存續(xù)的供應(yīng)鏈ABS，商票目前也已清零。”接近龍湖集團(tuán)相關(guān)人士向《證券日報(bào)》記者表示。
“無論是回購還是提前償債，都是房企釋放的積極信號。大部分頭部房企的基本面并沒有大問題，相信能夠安全穿越市場周期。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向《證券日報(bào)》記者表示。
但暫時(shí)謀得安全，并不意味著擁有長期優(yōu)勢。當(dāng)下，房地產(chǎn)市場仍處于轉(zhuǎn)型調(diào)整期，尋得新發(fā)展動(dòng)能，是制勝未來的要領(lǐng)。
加快構(gòu)建新發(fā)展模式
2023年10月份，萬科董事會(huì)主席郁亮在媒體交流會(huì)上表示，陣痛還在持續(xù)當(dāng)中，但無論是否愿意或是否接受，行業(yè)都將進(jìn)入新的發(fā)展階段。“只有順應(yīng)時(shí)代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期。”
無疑，房地產(chǎn)蒙眼狂奔擴(kuò)規(guī)模的時(shí)代已落幕，開發(fā)業(yè)務(wù)增速放緩已成定局。那么，如何在房地產(chǎn)下半場謀得一席之地？答案或許來自兩大方面，一是抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，追求開發(fā)業(yè)務(wù)的“有質(zhì)量增長”；二是探索新業(yè)務(wù)模式，拓展第二增長曲線。事實(shí)上，有想法的房企已洞悉市場變化，調(diào)整產(chǎn)品策略，逐漸轉(zhuǎn)為重點(diǎn)滿足改善性及多元化需求。
如此一來，經(jīng)營性業(yè)務(wù)成為房企構(gòu)建第二增長曲線的首選。比如，在嘗試新業(yè)務(wù)方面，已有房企邁出了重要一步。例如，龍湖集團(tuán)旗下商業(yè)綜合體“天街”品牌已經(jīng)越來越被人所熟知。2022年，龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)的運(yùn)營及服務(wù)利潤占比已達(dá)27%，其對未來5年非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比達(dá)到50%以上有信心。
事實(shí)上，2023年以來，多家大型房企均公開表示，經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入增速較快，利潤占比正逐步提升。
但這并不輕松，以目前正在實(shí)踐開發(fā)與經(jīng)營服務(wù)并重戰(zhàn)略的萬科為例，郁亮曾重點(diǎn)分享了兩大難點(diǎn)，首先需要培養(yǎng)出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力；其次，商業(yè)模式能否實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。
由此可見，新商業(yè)模式正有待房企逐步探索。不過，更值得期待的是，保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”已孕育新機(jī)，現(xiàn)已接連獲得資金支持，被業(yè)內(nèi)視為構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式的有力抓手。
山東健康集團(tuán)2023年度第二期中期票據(jù)項(xiàng)目成功發(fā)行，標(biāo)志著全國債券市場首單“平急兩用”債務(wù)融資工具項(xiàng)目正式落地。而近日，建發(fā)房產(chǎn)在上交所發(fā)行一期保障房領(lǐng)域的企業(yè)債券，規(guī)模為9億元，部分所募資金用于廈門市安置房項(xiàng)目建設(shè)，是交易所債券市場支持“三大工程”建設(shè)的第二單落地項(xiàng)目。此外，國家開發(fā)銀行福建省分行向福州新區(qū)雙龍新居保障性住房項(xiàng)目授信2.02億元，并發(fā)放首筆貸款1000萬元……
“‘三大工程’建設(shè)著眼于房地產(chǎn)長期健康運(yùn)行與穩(wěn)定增長，力圖解決發(fā)展不平衡的結(jié)構(gòu)性短板以及供需錯(cuò)配、需求斷層等長期問題。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報(bào)》記者表示，這是未來行業(yè)投資擴(kuò)表的重要領(lǐng)域。
當(dāng)下，相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)。例如，12月7日，重慶市“平急兩用”重點(diǎn)保供基地建設(shè)項(xiàng)目在潼南啟動(dòng)。據(jù)悉，該項(xiàng)目總投資約25億元。
“城中村改造亦將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生明顯支撐。”陳文靜表示，根據(jù)中指研究院測算，22個(gè)超大特大城市待改造城中村規(guī)模約10億平方米。另有房企高管曾直言，城市更新領(lǐng)域是一個(gè)10萬億元量級的黃金賽道，有望成為行業(yè)發(fā)展新的重要驅(qū)動(dòng)力。
正如黎乃超所言，2024年，新房銷售市場依然面臨調(diào)整壓力，新的業(yè)務(wù)模式和方向會(huì)成為行業(yè)發(fā)展“破題”的關(guān)鍵。比如，房地產(chǎn)企業(yè)需“輕重并舉”尋求多維度發(fā)展空間，積極探索布局代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓等業(yè)務(wù)。但無論是怎樣的經(jīng)營環(huán)境，本質(zhì)在于“好產(chǎn)品、好服務(wù)才是房企立足市場的核心競爭力”。
樹木因相依而生長，星辰因輝映而璀璨。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行重大轉(zhuǎn)型并尋找新的均衡點(diǎn)，道阻且長。2024年希望在各方聚力下，房地產(chǎn)業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)從“信心修復(fù)”轉(zhuǎn)入“行業(yè)康復(fù)”，步入健康發(fā)展新階段。
