- 長假樓市｜上海新房成交同比大幅增長，二手房想快速成交仍需“主動降價”
- 2023年10月08日 來源：中國網
提要：中秋、國慶假期上海樓市成交量表現平穩。從數據上看，在多個新盤集中入市情況下，長假期間上海新建商品住宅成交面積10.33萬平方米，較去年國慶長假4萬平方米的成交量出現大幅增長。
中秋、國慶假期上海樓市成交量表現平穩。從數據上看，在多個新盤集中入市情況下，長假期間上海新建商品住宅成交面積10.33萬平方米，較去年國慶長假4萬平方米的成交量出現大幅增長。
從澎湃新聞實地走訪情況看，長假期間上海新房市場暖意融融，有開發商趁假期舉辦抽獎活動蓄客。相較于新房市場而言，長假期間二手房門店到訪量寥寥可數，有二手房經紀人專程駐守在新房項目旁向售樓處出來的客人推薦低價房源，也有經紀人稱“想出售只有主動降價”。
售樓處抽獎蓄客
不少剛需項目趁著國慶假期前開放樣本間并開啟蓄客模式。
長假期間，澎湃新聞實地走訪了多個樓盤，多個項目售樓處及樣板間人頭攢動，也有項目售樓處趁著中秋及國慶舉辦雙節活動，通過抽獎等方式吸引客戶。
澎湃新聞從位于浦東的金橋碧云澧悅項目售樓處了解到，國慶黃金周期間(9月30日-10月6日)，該項目每天會進行三場整點抽獎活動，項目樣板間已于9月中旬開放，國慶長假期間到訪人數較節前略有回落，但仍有不少客戶趁著假期來看房。據項目銷售人員介紹，目前該項目正在建檔中，計劃于11月入市。
澎湃新聞在售樓處現場看到，隨著假期接近尾聲，不少返滬的購房者也前往售樓處看房，僅在記者進入售樓處的時間點，先后就有四組客戶前來看房。
距離該項目不遠的“招商南昌市政·周浦公園1872”也即將加推。該項目售樓處及樣板間設置在周邊商場內，商場內顧客不多，但售樓處仍有看房者進進出出。
據悉，該項目一批次房源首開當天即宣布告罄。項目銷售人員提到，“項目二批次預計將于本月中下旬加推，共計219套房源，其中89平方米的有28套，99平方米的有191套，也是這個項目的最后所剩房源。”
項目售樓處現場，有購房者對澎湃新聞表示，“我們剛看完川沙的‘陸家嘴錦繡云瀾’，還沒有做決定，這兩個項目均價相差不大，準備多看看多做比較。”
據悉，陸家嘴錦繡云瀾于10月5日開啟認購，認購時間至10月9日，共計407套房源，備案均價64000元/平方米。根據第三方認籌監測數據，該項目2天認購數200余套，認購率49%。
招商蛇口和象嶼地產共同開發的樓盤“招商象嶼·星耀翠灣”目前也正在蓄客中。
據悉，該項目位于浦東新場，項目樣板房于9月24日開放。據項目銷售人員介紹，目前該項目正在前期建檔中，對于前期建檔客戶而言，開盤后可享受一定的優惠力度。據其介紹，僅以10月1日起假期而言，平均每天建檔客戶就有十余組。據悉，該項目共計總戶數828戶，項目將首開5棟樓。
新房成交同比大幅增長
根據上海中原地產數據，今年長假期間，上海新建商品住宅成交面積10.33萬平方米，而去年國慶長假新房成交量為4萬平方米。
區域表現上，根據上海中原地產統計數據，青浦區貢獻一半力量，全區成交面積達到5.03萬平方米，主要是近期有新盤入市，進入集中簽約期。此外，還有前期的項目也在簽約期內，貢獻部分力量。排名第二的是松江，成交面積為1.28萬平方米，雖然也有新盤推出，不過基于總供應量不多，因此和青浦的成交面積有很大落差。從青浦和松江的對比可以看出，市場關注度高的樓盤去化壓力小，即便投放量大也能做到清盤。總體來看，熱點樓盤支撐起當期銷售。
從上海商品住宅成交前十榜單來看，中高端產品表現較為突出。榜單中只有2個均價3萬-6萬元/平方米的首次改善產品，其余均是中高端項目，并且榜單中有2個10萬元+的樓盤。
長假期間(9月29日-10月6日)，成交面積排名第一的項目為青浦徐涇的華發蟠龍四季，成交面積4.67萬平方米，成交套數403套，該項目均價63975元/平方米；成交面積排名第二的項目為松江的萬科·海上映象，成交面積9975.82平方米，成交套數79套，項目均價60928元/平方米；位于楊浦的中海·海上和集成交面積5804.28平方米，成交面積排名第三，成交套數53套，均價119785元/平方米。
業內認為，這和政策導向較為一致，“認房不認貸”對置換型買家較為友好，釋放此類產品的需求。
上海中原地產市場分析師盧文曦指出，從以往經驗來看，假期成交為正常水平的一半到三分之一，所以僅假期的數據表現來看，屬于正常范疇內。造成這一結果的原因一方面是認房不認貸的利好雖然沒有剛落地時反應那么大，但是還有一定余溫，能繼續發揮效用；另一方面，供應樓盤充足，并且入市的項目中熱點區域、熱點樓盤比較多，這些項目的集中簽約導致成交維持在不錯水平。相比之下，二手房成交并不太理想，這也和當下“賣舊買新”主流一致，價格沒有跌到位的情況下，促成交易并不容易，而且目前對于房價上漲預期不足，因此買家并不急著入市。
盧文曦認為，一般從開局可以預判未來市場發展，雖然政策利好的沖動勁已經過去，市場恢復平淡心態，但不可否認，政策對需求釋放有作用。今年第九批房源已經公布，為后續成交做足鋪墊，已經有10個項目進入認籌狀態，并且3個樓盤已經觸發積分，說明市場還有潛力可挖。因此，10月份成交出現跳水的概率不高。
二手房來訪量下滑，“想出售只有主動降價”
相較于長假期間的售樓處景象，二手房中介門店則相對冷清。上海中原地產數據顯示，國慶長假期間，門店來客、來訪較平時雙休日出現明顯下滑。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，二手房市場觀望氣氛再度抬頭，對交易產生一定牽制作用。不過，這也符合以往慣例，遇到假期成交減弱，更何況這次假期時間比一般情況多一天，更長的時間促使客戶增加外出游玩的計劃，買房事宜暫時擱置。
澎湃新聞從多家中介門店了解，雖然長假期間中介門店均正常營業，但上門咨詢的客戶寥寥可數。
位于浦東郊區的一門店經紀人提到，“當前二手房掛牌量較多，很多滿五年的次新盤掛牌量也在增多，因此，同區域房齡較長的樓盤并不具有優勢。而在同一次新樓盤中，由于掛牌量增多，買家可選擇范圍較大，議價空間也較大。”
據其介紹，板塊內一次新小區，89平方米小三房去年成交價格約360萬元，目前同戶型同樓層在售價格約325萬元。
澎湃新聞注意到，長假期間，也有二手房經紀人專程駐守在新房項目旁向售樓處出來的客戶推介低價二手房源。“18號線康橋站旁二手房考慮嗎？業主急售，有鑰匙，帶您去看看。”據其介紹，一套102平方米左右的精裝修房源，目前在售價格為470萬元，低于市場價60萬元，價格還有可談空間。
澎湃新聞查詢貝殼找房平臺看到，當前，前述房源所在小區在售房源48套，近半年該小區成交均價為52612元/平方米。
該經紀人坦言，同一小區掛牌量大，要想出售只有主動降價。目前二手房成交周期相對較長，國慶期間其成交了一套房源，但也是自今年5月帶客戶看了多套房源后才做出的決定。
另從9月份的市場表現來看，在“認房不認貸”的利好政策刺激下，市場信心有所回升，成交量出現修復。根據上海鏈家研究院監測數據，9月份上海共成交二手房1.53萬套，重回榮枯線水平之上。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為，成交未出現暴增主要是因為政策利好部分剛改和改善群體，從看房到購房需要一個過程，此外，若需要先將原有房產出售，周期更會拉長，所以反映到成交上會是一個逐步釋放的過程，預計會逐步體現在四季度的成交上。從成交結構來看，90平方米以上、400萬元以上的房源成交占比增長較為顯著，說明政策對剛改或改善群體的刺激作用效果比較明顯。
