- 穩地產共識凝聚 新老政策接續發力
- 2023年06月15日 來源：中國證券報
提要：專家表示，隨著政策不斷完善，具有中國特色的住房租賃發展模式正在形成。從長遠看，不斷完善的住房保障體系，更有利于新市民、青年人等在城市扎根，減輕居住方面的后顧之憂。待這類群體有一定積蓄后，會逐漸形成新的購買力。
推廣“帶押過戶”，便利房屋交易流轉；推動“三支箭”更快落地，滿足房地產企業合理融資需求；加快保障性租賃住房籌集建設，讓新市民、青年人等在城市扎根……在熱起來的6月，房地產市場盼著夏歸，新老政策也在加油、使勁。
近期，房地產市場恢復進程出現一些波折。專家認為，房地產既可以是經濟社會發展的“壓艙石”，也可能成為“風險源”。促進房地產市場平穩健康發展，需要充分發揮既有一攬子政策的作用，也需要繼續出臺針對性的提振需求、化解風險舉措。這樣的共識，正在加快凝聚。
“省了不少錢” 制度創新促需求釋放
“我們是今年3月底賣的房子，按照原來的政策，得先把140萬元剩余貸款還清才能交易、過戶，但我們手頭沒有這么多錢，即使借也不是一時能解決的，還會增加不少成本，所以我們做了大量咨詢，最后找到了一家能夠操作‘帶押過戶’的銀行，省了不少錢。”王曼曼告訴中國證券報記者，“銀行對接非常認真細致，全程很順利，流程也比想象的簡單，差不多一個月就辦完了。”
今年5、6月，高溫天氣來得格外早，房地產行業也期盼市場溫度能夠早些升起來。克而瑞研究中心數據顯示，5月30個城市商品住宅成交1606萬平方米，環比下降約8%。二手房方面，17個重點城市二手房成交面積預計為761萬平方米，環比下降14%，較3月的年內高點下降約29%。積壓的需求在一季度快速釋放后，近期房地產成交數據帶著一絲涼意。提振住房消費，穩定房地產市場重新變得迫切起來。
“下半年要想讓房地產市場平穩健康發展，應該在需求側下大功夫。”國務院參事室特約研究員、國家統計局原總經濟師姚景源說。
今年以來，多地因城施策依舊動作頻頻，需求側成為重要的著力點。除放松限購、下調房貸利率、增加貸款額度等常見動作外，“帶押過戶”作為提高交易效率、降低交易成本的舉措更快地推廣開來。據諸葛數據研究中心不完全統計，目前已有珠海、昆明、濟南、西安、蘇州、南京、無錫、成都、東莞、廣州、深圳、青島等超40個城市正式發文，推行二手房“帶押過戶”。
面對房地產市場現狀，多位業內專家預計，新的穩樓市政策可能加快研究出臺，重點將是支持居民合理住房需求釋放，提振市場信心。東方金誠首席宏觀分析師王青認為，6月各地或進一步加大房地產行業政策支持力度。其中，推行“帶押過戶”的節奏可能加快。另外，著眼于支持改善性住房需求，將進一步引導房貸利率下行，后期不排除出臺二套房貸利率政策靈活調整機制的可能性。
6月13日，公開市場操作利率下降10個基點。業內專家認為，本月貸款市場報價利率有很大可能聯動調整，進而將為房地產貸款利率繼續下行打開空間。
定增集中獲批 供給側政策有望更豐富
中交地產、福星股份、大名城、陸家嘴、保利發展……6月以來，多家上市房企披露，其定增事項獲交易所審核通過。
“金融16條”、“第三支箭”、保租房REITs……去年以來，信貸、債券、股權“三箭齊發”，支持房地產市場融資的政策“工具箱”不斷擴大和升級，在注入新資金的同時，改善了市場預期。作為作用于供給側的重要手段，以“三支箭”為代表的一攬子政策效果逐步顯現，未來政策“組合拳”有可能進一步豐富。
“此次定增集中獲批，或表明有關部門著力加快房企股權融資進度，推動房企股權融資支持政策更快落地見效。另外，這些定增獲批的企業中包括兩家民營房企，政策支持覆蓋面較寬，傳遞了積極信號。”中指研究院企業研究總監劉水說。
在銷售有待提振、市場信心較弱的當下，業界認為，加強對房地產企業的融資支持，是推動行業修復的關鍵舉措之一。劉水等業內專家認為，目前房企信貸融資仍有發力空間，特別是民營中小房企受益程度還不明顯；增信發債支持融資取得了積極成效，但受益企業數量、范圍有限；股權融資支持政策落地可以更快一些，以更好地發揮組合式政策作用，有力提振行業及市場信心。
在中信證券首席經濟學家明明看來，需求側與供給側的政策應形成合力，房企融資和銷售情況息息相關。一方面，應推動銷售回暖，提升資本市場對房企的信心，促進行業持續恢復；另一方面，應拓寬房企融資渠道，除現有的“三支箭”等政策外，還應鼓勵房企通過海外融資、REITs、引入戰投等方式進行融資。
租購并舉 探索新發展模式
“在京務工人員可以申請嗎？”“公租房可以落戶嗎？”“已經住上了公租房，還能申請換大一點的嗎？”“公租房可以轉租嗎？”……
近日，北京市大興區公租房項目開始登記，亦莊經濟技術開發區也發布了公租房快速配租的公告。據悉，大興區此次配租的公租房項目共9個，房源共計578套；經開區本次配租的項目共5個，房源共計438套。記者注意到，相關公告吸引了不少關注，有不少網民咨詢公租房相關政策。
著眼長遠，不少專家表示，政府應通過持續完善土地、金融、財稅等方面政策，建立實施房地產長效機制，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。“租購并舉”正是新發展模式的一個重要探索方向。
“‘重購買、輕租賃’的傳統觀念正在逐步被打破，‘租購并舉、先租后買’的住房消費模式正在形成。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，以廣東省為例，本地住房租賃市場較活躍。在該省城鎮家庭中，居住在各類租賃住房的比例約為50%，近年來這一比例有繼續擴大的趨勢。廣州、深圳、佛山實際租賃住房規模已超過自住的商品住房規模。
住房和城鄉建設部住房保障司有關負責人介紹，“十四五”時期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套(間)，預計可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，可完成投資3萬億元左右。
值得一提的是，今年以來，多地優化公積金租房提取政策，加快租購并舉住房制度的建立。近日，北京住房公積金管理中心明確，提高無發票租房提取額度和新增多子女家庭租房可按實際房租提取公積金的規定。重慶市住房公積金管理中心也于近日發布消息，提高住房公積金租房提取額度。
專家表示，隨著政策不斷完善，具有中國特色的住房租賃發展模式正在形成。從長遠看，不斷完善的住房保障體系，更有利于新市民、青年人等在城市扎根，減輕居住方面的后顧之憂。待這類群體有一定積蓄后，會逐漸形成新的購買力。
