- 45家開發(fā)商搶一塊地 北京土拍市場看漲？
- 2023年06月02日 來源：北京商報
提要：中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年5月北京新建商品住宅成交規(guī)模約60萬平方米，環(huán)比下降約三成。供應(yīng)方面，5月北京新建商品住宅供應(yīng)面積約14萬方，環(huán)比增長約10%。價格方面，5月北京新建住宅價格環(huán)比上漲0.04%，漲幅較上月擴大0.01個百分點，同比上漲0.65%。
還沒從昌平朱辛莊的熱度中回過神來，北京土拍市場再創(chuàng)新高。6月1日，北京有四宗宅地進(jìn)行現(xiàn)場競價，順義后沙峪時隔多年重回高光時刻。
此次北京土拍表現(xiàn)“未拍先火”，順義后沙峪兩宗地塊最為吸睛，繼昌平朱辛莊0028地塊后，再現(xiàn)“未拍先到頂”的宅地，兩宗地塊在線上報價環(huán)節(jié)就觸發(fā)競價上限。兩宗地塊同屬于一片區(qū)，均位于六環(huán)內(nèi)后沙峪板塊，順義新城6001地塊位于地鐵后沙峪站南側(cè)，而順義新城19-69地塊則向西1公里。
順義新城19-69地塊最為熱門，共吸引了45家企業(yè)報名參與。該地塊出讓建設(shè)用地面積約3.2萬平方米，規(guī)劃建設(shè)用地面積約5.68萬平方米，起始價14.4億元。從地塊自身素質(zhì)上看，地塊規(guī)模相對較小，容積率1.8，總價15億元左右相對報名門檻不高，并且地塊設(shè)置最高限價約在16.6億元，可以滿足眾多中小房企參與報名。
值得一提的是，上述地塊民營企業(yè)參與主體將近20家，成為近三年來民營企業(yè)參與最積極的地塊。最終地塊觸及“雙上限”，被福建雄旺“搖中”，以16.56億元+1.2萬平方米現(xiàn)房銷售面積斬獲。
另外一宗順義新城第20街區(qū)6001地塊熱度同樣不低，有36家企業(yè)報名參與。該地塊用地面積約3.4萬平方米，建筑規(guī)模約6.14萬平方米，容積率也是1.8。最終，同樣依靠搖號確定歸屬，中能建成為那個幸運兒，以17.3075億元+1.3萬平方米現(xiàn)房銷售面積競得。
順義后沙峪兩宗地塊之所以“亮眼”，也是因為利潤空間充足，低密度、低總價、高利潤是吸引房企參與競拍的主要原因。
中指研究院高級分析師張曉飛指出，兩宗地塊的期房指導(dǎo)價為5.8萬元/平方米、現(xiàn)房指導(dǎo)價為6萬元/平方米，最終房地價差在3萬元左右，利潤空間充足，能夠滿足開發(fā)企業(yè)的騰挪。另外，順義新城街區(qū)臨近首都機場，周邊多為低密小區(qū)，居住環(huán)境較為舒適，項目去化可靠；并且拿地之后，共同參與搖號企業(yè)可以組成聯(lián)合體共同開發(fā)，對后續(xù)開發(fā)奠定了合作基礎(chǔ)。
搖號主旋律下，外地企業(yè)進(jìn)京潮愈演愈烈，甚至外行企業(yè)也來“碰運氣”。
“馬甲”混入之外，也確有諸多新客參與到北京土拍市場，諸如越秀、上海大華等，“生面孔”扎堆進(jìn)京搶地，凸顯房企對北京市場的看好情緒。
“良好的營商環(huán)境增強了在京有開發(fā)經(jīng)驗房企持續(xù)深耕的信心，也不斷吸引更多外地房企來京布局。”在北京鏈家研究院分析師岳微看來，當(dāng)前北京土地市場供應(yīng)機制向著更靈活、更公開、更市場化的方向調(diào)整。其中，北京創(chuàng)新實踐的“擬出讓宅地清單公示、土地推介會、預(yù)申請制度、保證金激活轉(zhuǎn)正式掛牌”等舉措助力房企提前獲取土地信息、合理決策，消除了“信息不對稱”帶來的影響，直接提振企業(yè)拿地信心。
另有業(yè)內(nèi)分析師告訴北京商報記者，目前各大房企都處于求“生存”階段，一線城市樓市復(fù)蘇相對較快，經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面，也決定住房需求的支撐力度，把握“安全”是當(dāng)下房企們的共識。“如今三四線城市房地產(chǎn)市場低迷，導(dǎo)致各大房企的投資轉(zhuǎn)向一二線城市，甚至是一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊才敢出手。”
面對如此火爆的土拍市場，也不免有“看漲”的聲音，土拍市場情緒會帶動北京新房市場走高？
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年5月北京新建商品住宅成交規(guī)模約60萬平方米，環(huán)比下降約三成。供應(yīng)方面，5月北京新建商品住宅供應(yīng)面積約14萬方，環(huán)比增長約10%。價格方面，5月北京新建住宅價格環(huán)比上漲0.04%，漲幅較上月擴大0.01個百分點，同比上漲0.65%。
從目前購房客群來看，改善客群仍是市場主力，由于近期二手房市場成交乏力，導(dǎo)致新房置換動能減弱，僅區(qū)位優(yōu)勢明顯、配套完善的改善項目去化相對較好。剛需盤分化亦明顯，昌平、房山、順義核心片區(qū)項目才相對去化較好。
嚴(yán)重的市場分化，也帶來“二八效應(yīng)”——20%的新房項目賣得好，80%的新房項目賣不動，“冷熱不均”是整個北京新房市場最真實的寫照。
上述分析師直言，用優(yōu)質(zhì)地塊來拉動市場信心，優(yōu)質(zhì)地塊的入市也為將來成交量提供了保障。不過隨著市場上滯銷盤的增多，庫存壓力會越來越大，北京新房市場還是要靠80%來決定走向。此外，可以看到“冷熱不均”是由上至下的，土拍市場同樣分明。
就在6月1日競價現(xiàn)場，石景山衙門口713地塊便出現(xiàn)遇冷。據(jù)了解，該地塊是四宗地中開發(fā)難度最大的一宗，F(xiàn)1住宅混合公建用地，接近2.4萬平方米的公建配套，也因此不受房企所青睞，最終由深耕石景山的中海以28.3億元完成了“托底”。
