- 土地市場熱度出現明顯分化 部分城市土拍市場升溫
- 2023年11月28日 來源：中國證券報
提要：楊紅俠認為，近期，各地新一輪房地產支持政策密集出臺，廣州、深圳兩個一線城市出臺了多項新政，涉及公積金貸款比例上調、土拍限價放松、首付比例降低等。預計更多城市會適時推出相應的支持政策，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩健康發展。
近期，部分地區在取消地價限制后迎來首輪土拍，土地市場熱度出現明顯分化。一些城市土拍市場升溫，溢價率上升。從房企拿地情況看，近期積極拿地的多數為央企和地方國企，僅少數為大型民營房企。
取消地塊限價
日前，南京在取消地塊限價后迎來首場土拍。此次出讓的9宗涉宅用地全部底價成交，共計成交55.07億元。
此前，杭州今年第13批次10宗宅地掛牌出讓，恢復“價高者得”的競價方式。10宗宅地總出讓土地面積45.7萬平方米，總建筑面積101.3萬平方米，總起價為128.7億元。在放開地價的同時，杭州部分區域放開了新房限價政策。
具體來看，富陽、臨安、臨平、錢塘四區新房限價取消，上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區新房限價保持不變。
最近10年，杭州土地市場競拍規則經歷了多輪調整。從2019年7月到本次調整前，杭州實行房價、地價雙限制。
機構統計數據顯示，成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽等地相繼取消了土地限價。
部分城市取消土地限價后，土拍市場熱度有所升溫。濟南在取消土地限價后的首次土拍中，多宗地塊競價激烈。其中，兩宗地塊競價超過230輪，溢價率均超過50%。此外，合肥調整土拍規則后首次掛牌出讓5宗地塊，吸金約77億元，其中兩宗地塊溢價率分別達到44.89%、33.95%。
11月21日，廣州公共資源交易中心網站顯示，黃埔區掛牌今年第四批次土地出讓的首宗宅地，地塊起拍總價為39.47億元，土地面積共37711平方米，預計將于12月22日出讓。
本次掛牌地塊出讓按照“價高者得”原則確定競得人。此前，廣州先后通過設置最高限制地價、觸頂后轉入競配建面積、觸頂后轉競自持面積、搖號等方式，控制土拍溢價，涉宅地塊出讓溢價長期控制在15%左右。
拿地態度不一
從房企拿地情況看，近期積極拿地的多數為央企和地方國企，僅少數為大型民營房企。房企拿地態度進一步分化。
保利發展11月6日晚間披露，公司新增加房地產項目10個，包括上海市靜安區永興路北側地塊、杭州市蕭山區崇化路東側地塊、東莞市長安鎮富民路北側地塊等，上述地塊合計需支付價款約97.82億元。
招商蛇口發布的銷售及近期購得土地使用權情況簡報顯示，2023年10月，公司實現簽約銷售面積87.25萬平方米，同比增長4.92%；實現簽約銷售金額209.55億元，同比減少15.96%。2023年1-10月，公司累計實現簽約銷售面積1004.89萬平方米，同比增長20.18%；累計實現簽約銷售金額2472.64億元，同比增長9.15%。自2023年9月銷售及購地情況簡報披露以來，公司近期新增項目分別為西安市航天HT01-31-16-1地塊、寧波市江北區JB12-02-02地塊等。
蘇州高新日前公告，11月1日，公司控股孫公司新軍捷通過競拍方式取得江蘇省蘇州市蘇地2023-WG-78號宗地土地使用權，面積為46952平方米，用途為城鎮住宅用地，成交價為136161萬元。
出臺樓市新政
近期，多地出臺樓市新政，其中不乏熱點一二線城市。
11月24日，湖南長沙市住建局發布《關于優化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，明確在該市購買第2套商品住房，不受首套房網簽時間的限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購買1套改善性住房(144平方米及以上)。
11月14日，廣州出臺住房公積金新政，執行“認房不認貸”政策。同時，對購買廣州市首套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為20%。
深圳從11月23日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。
中指研究院華南分院總經理楊紅俠認為，近期，各地新一輪房地產支持政策密集出臺，廣州、深圳兩個一線城市出臺了多項新政，涉及公積金貸款比例上調、土拍限價放松、首付比例降低等。預計更多城市會適時推出相應的支持政策，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩健康發展。
58安居客研究院院長張波表示，樓市分化仍在持續，政策“組合拳”將形成有效的推動力。從一線城市看，復蘇節奏出現一定波折，總體會企穩。二三線城市之間差異較大，合肥、長沙、成都、杭州、西安10月新房價格上行趨勢明顯。
