- 房地產金融“政策包”成效初顯：多地房貸利率明顯下降 市場活躍度有所提升
- 2024年06月28日 來源：證券日報
提要：5月17日，中國人民銀行推出房地產金融“政策包”，包括降低全國層面個人住房貸款最低首付比例、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限、下調個人住房公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款，引發市場高度關注。
5月17日，中國人民銀行推出房地產金融“政策包”，包括降低全國層面個人住房貸款最低首付比例、取消全國層面個人住房貸款利率政策下限、下調個人住房公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款，引發市場高度關注。
目前來看，全國大多數城市已經跟進落實相關政策，出臺“地方版”細則，一定程度上帶動購房需求釋放，同時也提振了居民購房意愿及市場預期。諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪接受《金融時報》記者采訪時表示，從政策效果來看，全國層面，5月份，商品房銷售面積、銷售額同比降幅均收窄，市場出現邊際改善跡象。從重點城市網簽數據來看，整體效果較為溫和，新房成交量在本輪政策下的積極變化更為明顯，5月份，總體成交量呈上升態勢。
從房貸利率水平來看，中國人民銀行最新發布的數據顯示，5月份，新發個人住房貸款利率為3.62%，比上月低6個基點，比上年同期低53個基點，處于歷史低位。中指研究院市場研究總監陳文靜表示，政策調整后，首付比例、房貸利率均處于歷史低點，進一步降低了居民購房的首付門檻及購房成本，有效提振了居民購房意愿，若核心城市加快跟進相關舉措，有望對市場情緒產生更大的帶動作用。
市場活躍度有所提升
樓市利好政策接連發布后，多地迅速響應，目前，大多數城市都已經開始落地執行，迎來新一輪降低首付比例、優化房貸利率的熱潮。各地樓盤售樓處也張貼出“重磅利好”海報，宣傳政策內容，前來咨詢看房的人明顯多于政策發布前。
隨著大多數城市加入政策調整大軍，市場活躍度也有所提升。從重點城市來看，上海、深圳、廣州、杭州等城市政策效果較為明顯，政策刺激下，供需兩端協同發力，居民購房熱情有所提升，眾多熱門項目也紛紛上市，剛需及改善性購房需求得以快速釋放，新房及二手房市場活躍度得到有效提振。
5月27日，上海跟進出臺了地方政策，提出調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等九條政策措施。上述政策發布后的第一周和第二周，上海商品住宅(不含保障房)共成交了27.7萬平方米，相比政策發布前的兩周增長了10%。二手房方面，根據中指研究院數據顯示，6月1日至16日，上海二手房網簽達13381套，環比增長82%。
5月28日，廣州也發布了樓市政策，提出優化土地和住房供應、調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、優化限售政策、支持“以舊換新”等政策措施。中指研究院數據顯示，廣州樓市政策發布后，日均成交套數持續增加，5月28日至6月16日，共網簽4052套，日均網簽套數202套。從周度數據來看，6月10日至16日，共網簽1565套，創4月份以來周度成交量新高。
杭州還在5月9日出臺了“杭七條”，其中包括全面取消限購。以5月9日至6月9日的時間節點計算，杭州樓市政策后一個月共成交5439套新房，二手房成交也表現亮眼，掛牌量顯著增長，購房者看房熱情高漲，5月份，杭州二手房成交量維持8000套左右的較高水平。
綜合來看，在多項政策舉措落地后，房地產市場情緒有所好轉，特別是核心城市政策效果正在顯現。“未來市場能否持續修復，仍依賴于接下來政策跟進節奏和力度以及居民收入預期的改善。”陳文靜表示，若核心城市繼續從供需兩端優化樓市政策，或將進一步提振市場預期，短期核心城市市場有望逐漸筑底企穩，從而對全國市場形成支撐。
值得注意的是，在當前購房熱情有待進一步激發的環境下，價格降低可以刺激更多購房者的購房興趣和需求，在一定程度上有助于房地產市場的穩定和恢復。“開發商應該在制定降價策略時，充分考慮供需關系和市場狀況。”關榮雪說。
購房者利息負擔明顯減輕
“優惠的房貸利率政策讓我決定購入最初看中的房屋，銀行僅用一天時間就幫我辦理了貸款。”河北秦皇島的金女士說，近日準備購買婚房時，由于看中的房屋月供較多，正準備更換小一些的房屋時，從秦皇島銀行得知取消首套房貸利率下限的政策。政策實施后，個人首套住房貸款利率可以優惠到3.35%，30年總利息支出較之前減少近9萬元。
像金女士一樣，近期，不少購房者都享受到了房貸利率下降這一政策紅利。據了解，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限后，各地加速落實此項政策，目前，除北京、上海、深圳外，全國其余城市均已取消房貸利率下限。部分金融機構反映，城市房貸利率下限取消后，利率會有所下降，市場充分競爭后將形成新的均衡水平，有利于滿足居民合理購房需求，帶動新發放房貸增加。
在招聯金融首席研究員董希淼看來，央行一攬子政策將降低居民住房消費門檻，更好滿足剛性和改善性住房需求，穩定居民信心和預期，提高居民住房消費的意愿和能力，從需求側對房地產市場形成支撐，促進房地產市場平穩健康發展。
據了解，目前，多數城市商業銀行已根據政策和市場形勢變化對房貸利率作出調整，房貸實際執行利率較前期有明顯下降。例如，武漢二套房貸主流利率由4.15%降至3.35%，降幅達80個基點；首套房貸利率由3.55%降至3.25%，降幅為30個基點。廈門二套房貸主流利率由4.25%降至3.75%，降幅達50個基點；首套房貸利率由3.45%降至3.3%，降幅為15個基點。
有市場人士估計，政策落地后，大多數城市首套房貸利率可能下降0.4個百分點左右，二套房貸款利率可能下降0.6個百分點左右。按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式測算，首套房貸總利息支出可減少約8萬元，二套房貸利息支出能減少約13萬元，明顯減輕購房利息負擔。
“對剛性和改善性住房需求來說，現在購房是好時機。從長遠來看，全部商業貸款利率基本實現市場化，也有利于引導金融資源優化配置。”業內人士表示。
“央行工具+地方補貼”激活住房租賃市場
此外，供給端政策也在同步發力。5月17日，中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。同時，統籌考慮政策銜接，中國人民銀行將原來的租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，在全國范圍全面推廣。
中國人民銀行副行長陶玲此前在國務院政策例行吹風會上表示，這項政策是中國人民銀行為支持構建房地產發展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和“白名單”機制。房地產企業出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。
過去，我國住房租賃市場的參與者主要是個人，近年來，越來越多的長租房企業進入市場。市場人士普遍認為，相比于居民，企業更加專業化和理性，對未來租金走勢更為關注，也具備了更多經營優勢。長租房企業能更好體現規模效應，合理壓降經營成本；隨著經營經驗的不斷積累，品牌效應進一步積聚，運營與盈利能力也會明顯上升。
在房地產領域，“租售比”是十分重要的指標，即房屋租金與售價之間的比例，可以幫助投資者判斷一個房產的長期持有價值。業內人士認為，近期，各地方政府和國企批量收購存量房用作保障房，批發收購節約了房企的銷售成本，長租房企業也能進一步提升租售比。而且，當前市場形勢下，困難房企更有意愿打折出售庫存房源，地方政府和國企收購價格還有可能更低，運營成本也會進一步降低。
此外，除央行提供的低成本保障性住房再貸款資金外，目前，已有城市通過財政補貼的方式支持消化存量住房。例如，鄭州對于參與保障性租賃住房的企業，前期收購階段一次性補貼200元/平方米，相當于一次性貼息2%左右，后期運營階段前10年每年又貼息2%；西安按企業持有的租賃住房建筑面積，每年給予100元/平方米的經營獎勵，相當于一次性貼息近1%。
“在市場起步階段，有了金融和財政政策的支持，可以更好發揮撬動和激活作用，長租房企業盈利性更可持續，對于住房租賃業務不僅能夠‘扶上馬’，還能做到再‘送一程’。”業內人士分析認為，總的來說，央行和財政的支持機制能有效發揮托底效應。尤其是在當前行業周期下，穩定市場的作用更為明顯，可以助力房地產行業周期筑底，也能促進房地產業發展模式有效轉型。未來，房地產行業和市場進一步恢復，將會更多依賴于自身經營，實現商業化長期可持續發展。
在資金保障方面，仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟建議，未來，可以從“央行工具+地方補貼”的模式進一步演進，在政策優惠和引導下進一步健全完善以政府投資和政策資金為主、市場引導下的社會化資金為補充、全方位多渠道金融支持的體系，更好地提升投資、融資和運營各環節的資金利用效率和金融支持力度。
在一系列政策支持下，可以預見，保障房體系有望更具“普惠”性質，對青年人、新市民等重點群體的覆蓋也將進一步擴展和強化。從中長期看，龐溟認為，應著眼于構建多層次、多主體、多渠道的房地產融資體系，從源頭處理好人、地、房、錢的關系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場，實現房地產業良性循環和宏觀經濟健康增長。
