“沒有加班，還是準點下班”“經紀人好的一周就多簽了一兩單”……北京樓市優化政策落地一周后，北京商報記者調查發現，被稱為市場先行指標的二手房，并沒有預期的火熱。經紀人給出的普遍判斷是，當前買賣雙方還處于政策消化階段。

與新房市場由開發商主導不同，二手房市場主要由個人賣家和買家組成，而個人賣家和買家通常會根據自己的需求和預算進行交易。因此，“吃透”政策并進行買賣需要時間。

“政策持續性值得關注，但短期內并未帶來明顯變化。”北京商報記者對話多位市場一線經紀人發現，政策的刺激作用“賣家”多于“買家”，當下的市場呈現出小業主們漲價、惜售與毀約交織在一起。

購房者信心尚未完全恢復

相比于新房市場的火熱，二手房市場并未因新政落地而出現明顯變化。

“沒有加班，還是準點下班。”談及新政對北京二手房帶來的市場變化，一頭部中介金融街商圈經理孫春陽給到一個耐人尋味的答案。這似乎與新政落地后的樓市忙碌氛圍有些不符，但孫春陽解釋說，這也正說明當前買賣雙方還處于政策消化階段。

與新房市場由開發商主導不同，二手房市場主要由個人賣家和買家組成，而個人賣家和買家通常會根據自己的需求和預算進行交易。因此，“吃透”政策并進行買賣需要時間。

北京新政落地后，孫春陽感覺到買房人和賣房人的咨詢量變化，但簽約量并未出現明顯波動。“與之前市場相比，單周的簽約量會稍微多出一兩單，但依舊不如9月初的水平。”

2023年9月1日晚，“認房不認貸”政策落地北京，二手房市場也蹭到了這波熱度。彼時北京商報記者采訪了解到，“從月度對比來看，門店9月到訪量相比8月增長了50%左右，帶看量增長了30%，成交量較8月有明顯增長，一個突出特點是，成交節奏很快。客戶給人的感覺特別‘著急’，是催著經紀人成交的”。

“但此次新政并未帶來‘認房不認貸’的效果，門檻降低后，買賣壓力依舊很大。”孫春陽認為，新政的實施雖然對市場產生了一定的刺激作用，但購房者的信心尚未完全恢復。他表示，目前市場上的購房者更加理性，他們不再盲目跟風購買，而是根據自己的實際需求和經濟能力來作出決策。

此外，孫春陽還提到了一些細節問題。例如，在當下二手房市場中，一些購房者可能會因為擔心政策帶來房價上漲，而不斷確認房價走勢的問題；也有一些購房者因為擔心月供壓力，咨詢過后繼續選擇持幣觀望的狀態。他認為，這種現象反映了購房者的不同心態和市場的不確定性。

在孫春陽看來，目前北京二手房市場正在經歷一個調整期。雖然新政的實施對市場產生了一定的刺激作用，但購房者的信心尚未完全恢復。

刺激“賣家”多于“買家”

對于孫春陽的感受，從業超過十年的五道口大區林大北路店的經紀人賈小龍也表示認可。“帶看量和成交量有所增加，但和新政之前的周末相比，還是沒有明顯變化。”在賈小龍看來，如果說政策帶來哪些刺激作用？刺激“賣家”多于“買家”。

賈小龍告訴北京商報記者，新政出臺后，“賣家”的業主們要更激動，一些業主連夜打電話，要提高掛牌房源的價格；還有一些業主緊急下架了房源，要觀察下市場變化再做選擇。“最近幾天，接到好幾位業主的電話，說暫時不想賣了，想等等看。業主們的預期正在發生變化，他們不再急于出售，而是選擇觀望局勢，以期獲得更好的出售時機。”

刺激“賣家”也并非沒有帶來改變，北京二手房居高的庫存量有放緩趨勢。但賈小龍也表示，不能完全歸結于新政的原因，此前因為降價幅度過大，部分業主感覺“太虧”就下架了自己的房源。新政出臺后，帶動這波下架房源有了走高的趨勢。

新政為“賣家”的業主們帶來了信心，甚至加劇了這份信心。“政策出臺第二天，還遇到了業主臨時毀約的情況。”據賈小龍介紹，自己促成的一組二手房買賣，口頭協議已經達成了，但因為買家臨時出差，就耽誤了幾天。剛好新政趕在簽約前出來了，賣方單方面要求加價，雙方協商無果，最終也導致這筆單子交易破裂。

市場還未脫離“以價換量”

談及業主漲價或業主臨時毀約，在回龍觀大區負責人余曉看來，這種行為是在為本就不穩定的市場增添“緊張”因素。“漲價也賣不出去，根本沒有實質意義。”

之所以有如此定義，包括余曉在內的一眾經紀人給出一致判斷——因為當前北京二手房市場尚未脫離“以價換量”階段。“目前個別房源出現業主提價的情況，但這些都是不著急成交的，著急賣的業主，掛牌房源依舊有議價空間，有的甚至有將近50萬元的空間。”

量增價跌是此前北京二手房最真實的寫照，尤其是成交量萎縮帶來更多“降價”房源的出現。經歷9月短暫復蘇之后，北京二手房市場階段性呈現兩個特征：成交量萎縮、掛牌價下調。

包括余曉在內的一線經紀人一致認為，只要量沒下來，價格就不會提上去。由于北京二手房庫存量仍然較大，而新增購房者短期內并沒有明顯增多，觀望情緒仍然濃厚。但對于未來走勢，這些一線經紀人們普遍表示樂觀。“雖然目前市場仍然存在一些不確定性，但回暖的感受已經逐漸顯現。隨著政策的穩定和供需比的變化，市場將會進一步回暖，為未來二手房市場的買賣提供有力保障。”

在余曉看來，每一次買房門檻的降低，都會帶動一批潛在的“剛需”出現，真正有買房或置換需求的“剛需”。之前還差一些才能上車的，現在門檻降低了就能夠得著。哪怕是“老破小”這類房源，還是會有“剛需”的存在，這是她堅定看好市場持續性的原因。