- 調(diào)控優(yōu)化一周 北京二手房買賣雙方仍在消化期
- 2023年12月25日 來源：北京商報 作者：王寅浩
提要：量增價跌是此前北京二手房最真實的寫照，尤其是成交量萎縮帶來更多“降價”房源的出現(xiàn)。經(jīng)歷9月短暫復(fù)蘇之后，北京二手房市場階段性呈現(xiàn)兩個特征：成交量萎縮、掛牌價下調(diào)。
“沒有加班，還是準點下班”“經(jīng)紀人好的一周就多簽了一兩單”……北京樓市優(yōu)化政策落地一周后，北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被稱為市場先行指標(biāo)的二手房，并沒有預(yù)期的火熱。經(jīng)紀人給出的普遍判斷是，當(dāng)前買賣雙方還處于政策消化階段。
與新房市場由開發(fā)商主導(dǎo)不同，二手房市場主要由個人賣家和買家組成，而個人賣家和買家通常會根據(jù)自己的需求和預(yù)算進行交易。因此，“吃透”政策并進行買賣需要時間。
“政策持續(xù)性值得關(guān)注，但短期內(nèi)并未帶來明顯變化。”北京商報記者對話多位市場一線經(jīng)紀人發(fā)現(xiàn)，政策的刺激作用“賣家”多于“買家”，當(dāng)下的市場呈現(xiàn)出小業(yè)主們漲價、惜售與毀約交織在一起。
購房者信心尚未完全恢復(fù)
相比于新房市場的火熱，二手房市場并未因新政落地而出現(xiàn)明顯變化。
“沒有加班，還是準點下班。”談及新政對北京二手房帶來的市場變化，一頭部中介金融街商圈經(jīng)理孫春陽給到一個耐人尋味的答案。這似乎與新政落地后的樓市忙碌氛圍有些不符，但孫春陽解釋說，這也正說明當(dāng)前買賣雙方還處于政策消化階段。
與新房市場由開發(fā)商主導(dǎo)不同，二手房市場主要由個人賣家和買家組成，而個人賣家和買家通常會根據(jù)自己的需求和預(yù)算進行交易。因此，“吃透”政策并進行買賣需要時間。
北京新政落地后，孫春陽感覺到買房人和賣房人的咨詢量變化，但簽約量并未出現(xiàn)明顯波動。“與之前市場相比，單周的簽約量會稍微多出一兩單，但依舊不如9月初的水平。”
2023年9月1日晚，“認房不認貸”政策落地北京，二手房市場也蹭到了這波熱度。彼時北京商報記者采訪了解到，“從月度對比來看，門店9月到訪量相比8月增長了50%左右，帶看量增長了30%，成交量較8月有明顯增長，一個突出特點是，成交節(jié)奏很快。客戶給人的感覺特別‘著急’，是催著經(jīng)紀人成交的”。
“但此次新政并未帶來‘認房不認貸’的效果，門檻降低后，買賣壓力依舊很大。”孫春陽認為，新政的實施雖然對市場產(chǎn)生了一定的刺激作用，但購房者的信心尚未完全恢復(fù)。他表示，目前市場上的購房者更加理性，他們不再盲目跟風(fēng)購買，而是根據(jù)自己的實際需求和經(jīng)濟能力來作出決策。
此外，孫春陽還提到了一些細節(jié)問題。例如，在當(dāng)下二手房市場中，一些購房者可能會因為擔(dān)心政策帶來房價上漲，而不斷確認房價走勢的問題；也有一些購房者因為擔(dān)心月供壓力，咨詢過后繼續(xù)選擇持幣觀望的狀態(tài)。他認為，這種現(xiàn)象反映了購房者的不同心態(tài)和市場的不確定性。
在孫春陽看來，目前北京二手房市場正在經(jīng)歷一個調(diào)整期。雖然新政的實施對市場產(chǎn)生了一定的刺激作用，但購房者的信心尚未完全恢復(fù)。
刺激“賣家”多于“買家”
對于孫春陽的感受，從業(yè)超過十年的五道口大區(qū)林大北路店的經(jīng)紀人賈小龍也表示認可。“帶看量和成交量有所增加，但和新政之前的周末相比，還是沒有明顯變化。”在賈小龍看來，如果說政策帶來哪些刺激作用？刺激“賣家”多于“買家”。
賈小龍告訴北京商報記者，新政出臺后，“賣家”的業(yè)主們要更激動，一些業(yè)主連夜打電話，要提高掛牌房源的價格；還有一些業(yè)主緊急下架了房源，要觀察下市場變化再做選擇。“最近幾天，接到好幾位業(yè)主的電話，說暫時不想賣了，想等等看。業(yè)主們的預(yù)期正在發(fā)生變化，他們不再急于出售，而是選擇觀望局勢，以期獲得更好的出售時機。”
刺激“賣家”也并非沒有帶來改變，北京二手房居高的庫存量有放緩趨勢。但賈小龍也表示，不能完全歸結(jié)于新政的原因，此前因為降價幅度過大，部分業(yè)主感覺“太虧”就下架了自己的房源。新政出臺后，帶動這波下架房源有了走高的趨勢。
新政為“賣家”的業(yè)主們帶來了信心，甚至加劇了這份信心。“政策出臺第二天，還遇到了業(yè)主臨時毀約的情況。”據(jù)賈小龍介紹，自己促成的一組二手房買賣，口頭協(xié)議已經(jīng)達成了，但因為買家臨時出差，就耽誤了幾天。剛好新政趕在簽約前出來了，賣方單方面要求加價，雙方協(xié)商無果，最終也導(dǎo)致這筆單子交易破裂。
市場還未脫離“以價換量”
談及業(yè)主漲價或業(yè)主臨時毀約，在回龍觀大區(qū)負責(zé)人余曉看來，這種行為是在為本就不穩(wěn)定的市場增添“緊張”因素。“漲價也賣不出去，根本沒有實質(zhì)意義。”
之所以有如此定義，包括余曉在內(nèi)的一眾經(jīng)紀人給出一致判斷——因為當(dāng)前北京二手房市場尚未脫離“以價換量”階段。“目前個別房源出現(xiàn)業(yè)主提價的情況，但這些都是不著急成交的，著急賣的業(yè)主，掛牌房源依舊有議價空間，有的甚至有將近50萬元的空間。”
量增價跌是此前北京二手房最真實的寫照，尤其是成交量萎縮帶來更多“降價”房源的出現(xiàn)。經(jīng)歷9月短暫復(fù)蘇之后，北京二手房市場階段性呈現(xiàn)兩個特征：成交量萎縮、掛牌價下調(diào)。
包括余曉在內(nèi)的一線經(jīng)紀人一致認為，只要量沒下來，價格就不會提上去。由于北京二手房庫存量仍然較大，而新增購房者短期內(nèi)并沒有明顯增多，觀望情緒仍然濃厚。但對于未來走勢，這些一線經(jīng)紀人們普遍表示樂觀。“雖然目前市場仍然存在一些不確定性，但回暖的感受已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。隨著政策的穩(wěn)定和供需比的變化，市場將會進一步回暖，為未來二手房市場的買賣提供有力保障。”
在余曉看來，每一次買房門檻的降低，都會帶動一批潛在的“剛需”出現(xiàn)，真正有買房或置換需求的“剛需”。之前還差一些才能上車的，現(xiàn)在門檻降低了就能夠得著。哪怕是“老破小”這類房源，還是會有“剛需”的存在，這是她堅定看好市場持續(xù)性的原因。
