- 廣深相繼松綁樓市政策，京滬會跟進嗎？
- 2023年11月27日 來源：中國網
提要：克而瑞地產研究中心報告顯示，京滬政策微調有必要性，京滬二季度新房推盤平均去化率基本在80%左右，8-9月也在六成上下，而10月進一步回落至五成左右，由此可見，市場熱度呈階梯式下降；此外，普通住宅標準相對滯后，以普宅標準為例，與深圳10年5次調整不同，上海、北京的普宅標準從2014年沿用至今未變，已經遠遠滯后于房價變動，普宅總價上限容易誤傷剛需房源，有必要隨行就市進行調整。
近期，各地新一輪房地產支持政策密集出臺，廣州、深圳兩大一線城市也于近日出臺多項新政提振市場，包括降低二套房首付比例、調整普通住宅標準等。繼廣深之后，京滬房地產政策后續是否會跟進調整也成為大家關注的焦點。
廣深相繼松綁樓市政策
11月22日晚間，一線城市深圳迎來兩項樓市政策調整，將二套房最低首付比例調整為四成，并同步調整普通住宅標準。
據新華視點，11月23日起，深圳調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。
同日，深圳市住房和建設局發布關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告，明確自2023年11月23日起，深圳市享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建筑容積率1.0以上(含1.0)，且單套住房套內建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)。
按照原來的普通住房標準，普通住房需同時滿足住宅小區建筑容積率1.0以上(含1.0)、單套住房套內建筑面積120平方米以下(含120平方米)或者單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)、實際成交總價750萬元以下(含750萬元)等三個條件。
深圳中原研究中心認為，降低二套首付比例，是認房不認貸政策的延續。認房不認貸政策降低了換房或外地有貸款記錄群體首付比例由五成降至三成；此次將二套房首付比例由七成或八成統一降至四成，都是降低購房者首付壓力，鼓勵大家積極入市。政府分兩次出臺，表明政府對于政策出臺還是比較慎重，強調循序漸進，在認房不認貸效果減弱后，再加碼，以穩住市場為主。
此外，深圳普通住宅認定標準調整為“取消750萬豪宅線”。深圳中原研究中心認為，這有利于核心區域改善性產品的成交。以往核心區域除小戶型外基本為豪宅，現在大多變為普宅，滿5年即可免征增值稅及附加稅，節省了大量的稅費，如以往600萬元買入，1000萬元賣出，在滿5年的情況下，需繳納約20萬元的增值稅及附加稅。此次“取消750萬豪宅線”，有利于活躍核心區域市場。
在深圳之前，同為一線城市的廣州已從多方面優化房地產政策。和深圳一樣，廣州的二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例也已調整為不低于40%。此外，廣州還調整了住房限購政策，將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮納入非限購區域；非戶籍居民購房則將社保“5年改2年”。
廣州的力度不止于此，廣州還將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等9區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。在公積金政策上，對購買廣州市首套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例調整為20%。
在土拍政策上，廣州新掛牌的地塊也不再設定地塊最高限價，改由“價高者得”。廣州也成為一線城市中，目前唯一調整土拍政策的城市。
中指研究院華南分院總經理楊紅俠認為，近期，各地新一輪房地產支持政策密集出臺，廣州、深圳兩大一線城市在近一周內已出臺多項新政，涉及公積金貸款比例上調、土拍限價放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，預計北京、上海將視市場變化適時推出相應的支持類政策，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩健康發展。
也有業內人士提及，雖然京滬前期已經出臺“認房不認貸”等零星政策，對市場起到一定的刺激作用，但從市場反應來看并不解渴，當前，深圳在金融政策及普通住宅認定標準上作出調整，后續京滬是否會跟進需要拭目以待。
京滬會跟進嗎？
今年8月底，一線城市曾集體迎來政策調整。8月30日，廣州宣布執行認房不認貸政策，打響一線城市認房不認貸第一槍，隨后，深圳、北京、上海相繼跟進。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，從一線城市政策的放松邏輯來說，落實認房不認貸、降低首付和利率、放松普通住宅認定標準是三項重要的工具。此前廣州將二套房的首付比例從五成或七成下降為四成，就說明二套房或改善性住房方面會有降低首付的政策操作。深圳此次也做了放松，為后續一線城市的政策動向預判創造了更好的條件。
業內人士認為，廣深政策落地之后的效果如何，將成為北京、上海是否跟進的重要依據。
此前，媒體報道“北京市住建委或計劃放松部分郊區限購”，不過，北京市住建委相關人員表示，目前限購政策并未調整，也未接到相關通知。
第三方研究機構克而瑞地產研究中心發布的報告顯示，北京、上海優化普宅標準確有必要，其他財稅政策、限購政策調整短期沒有空間。
報告顯示，雖然與過往相比，上海、北京市場在降溫，但橫向來看，無論是對比廣深還是其他二線城市，京滬市場壓力都不算大，降溫后的京滬去化率還維持在五成，而廣州、濟南、重慶等去化率長期在兩成左右；此外，北京和上海作為中國前兩大中心城市，政策微調對樓市的風向標意義依然不容小覷，且京滬新政可能會虹吸其他地區需求，產生負外部性，站在全國一盤棋的角度考慮，京滬政策調整也將更為謹慎。不過，報告提及政策微調仍有必要性。
當前，上海、北京執行的普宅標準已從2014年沿用至今。
公開信息顯示，2019年11月19日，于2014年11月20日生效并即將到期的上海普通住房標準宣布繼續實施，有效期予以延長5年。隨著2019年的延期，上海普通住房標準距今已施行9年。
在實際成交價格上，上海的標準定為：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環線以內的低于450萬元/套，內環線與外環線之間的低于310萬元/套，外環線以外的低于230萬元/套。
北京目前執行的也是2014年普通住宅政策，設定的價格線為：五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。
上述價格上限是認定普通住房和非普通住房的標準之一，一旦觸及價格線則將被認定為非普通住房。而普通住房與非普通住房將進一步影響房屋交易納稅。相比非普通住房，普通住房可以享受稅費(增值稅和個人所得稅)的多重優惠政策。
克而瑞地產研究中心報告顯示，京滬政策微調有必要性，京滬二季度新房推盤平均去化率基本在80%左右，8-9月也在六成上下，而10月進一步回落至五成左右，由此可見，市場熱度呈階梯式下降；此外，普通住宅標準相對滯后，以普宅標準為例，與深圳10年5次調整不同，上海、北京的普宅標準從2014年沿用至今未變，已經遠遠滯后于房價變動，普宅總價上限容易誤傷剛需房源，有必要隨行就市進行調整。
