- 北京樓市實探：樓市新政下，誰在迅速進場？
- 2023年09月05日 來源：中國證券報
提要：鏈家的一位中介人士向記者展示了北京地區二手房數據庫，數據顯示，目前，北京地區二手房掛牌房源已經激增到155016套?！皬某稣唛_始，北京增加了4000多套房源，很多房源還沒來得及展示。就這幾天，基本每個小區都有新增房源，大一點的小區能增加10多套?！鄙鲜鲦溂抑薪槿耸扛嬖V記者。
“從9月1日晚‘認房不認貸’政策發布開始，電話就基本沒有停過，全是咨詢、約帶看的客戶。特別是周末兩天，我們連吃飯的時間都沒有。”北京多位中介人士向中國證券報記者表示，“帶看、成交量都是之前的幾倍?！?/p>
鏈家的一位中介人士向記者展示了北京地區二手房數據庫，數據顯示，目前，北京地區二手房掛牌房源已經激增到155016套。“從出政策開始，北京增加了4000多套房源，很多房源還沒來得及展示。就這幾天，基本每個小區都有新增房源，大一點的小區能增加10多套?！鄙鲜鲦溂抑薪槿耸扛嬖V記者。
成交、帶看雙增
9月4日，在北京西二環附近一家鏈家門店，記者看到，門店里坐著幾位等著看房的客戶。“這邊是學區，掛牌量基本沒有新增，但一個周末我們賣出去7套房子。二季度我們店基本沒有成交，這兩天成交的房源，價格我們磨了很久，基本都低于市場價?！敝薪橼w亮(化名)告訴記者。
趙亮介紹，“成交的基本都是換房客戶，很多是先買后賣，以前我們告訴客戶2個月能走完買賣流程，現在一般都預留6個月時間，防止非核心區的房子賣不出去?！?/p>
“我今天從早上起床到現在，一共帶了3撥客戶，有看新房的也有看二手房的。都還沒顧上去門店，接上客戶就去看，中間要回各種咨詢電話和微信，真是忙壞了。現在接觸到的大多數是改善型客戶，這些人是最活躍的?！币褟臉I10年的鏈家大興片區中介人員王虹(化名)告訴記者。
王虹介紹，北京地區二手房市場已經有段時間沒這么熱鬧了。今年最火的3月份，全市一個月成交了2萬多套房，之后就開始下滑；最冷的是7月份，整個北京二手房成交沒有過萬套。
據北京住建委官網數據統計，8月份，北京二手房成交10960套，環比上漲12.8%，同比下降21.3%。雖然市場整體交易仍處于低活躍度區間，但和7月相比，北京二手房成交量有所回暖。
掛牌量激增
記者在鏈家數據庫中看到，目前，北京地區二手房掛牌房源已經增到155016套，而政策出臺前，掛牌量不足15.1萬套?！耙话銇碚f，北京二手房市場10萬套至11萬套算是比較正常，超過這個界限就屬于滯銷。從6月份開始，二手房掛牌量一直在14萬套上下，現在屬于絕對的高位?！辨溂抑薪槿耸坷蠲?化名)對中國證券報記者表示，“掛牌的基本都是非核心區的房子，核心區釋放的比較少?！?/p>
在李梅看來，未來一段時間掛牌房源量將呈增加趨勢?！昂芏喾吭次覀冞€沒有來得及展示出來，也有一些房源資料不全隱藏起來的。另外政策出臺后，想掛牌賣房置換的人非常多。短時間內，掛牌量還會持續增加。二手房掛牌量如果想降下來，最重要的一點是，剛需進場接盤這些置換、改善型客戶手里的剛需盤。只有剛需入場，這個市場才能活躍，置換、改善型客戶剛需盤變現后，才能去買新房或學區房。”李梅告訴記者。
李梅表示，新政策出臺后，預計會釋放一些剛需盤，但目前還不知道量有多大?！氨热?，新政出臺前，在外地有房有貸就算有過貸款記錄，在北京需要執行二套貸款政策，如果是普通住宅，只能貸4成款，但如果是非普通住宅，只能貸2成款?，F在只要還清貸款，在北京無房，就可以算首套執行貸款。這樣一來，對這部分客戶將形成利好?！崩蠲犯嬖V記者。
豪宅網總經理劉軍對中國證券報記者表示，“認房不認貸”政策出臺后，對于剛需客戶影響有限，影響最大的是改善型住房客戶。北京的普通住宅標準是五環以內總價低于468萬元，新政出臺后，置換型客戶首付比例可以從以前的6成降低到3.5成。而高于468萬元的住宅是非普通住宅，新政出臺后，置換型客戶首付比例可以從以前的8成降低到4成。對于買非普通住宅的客戶而言，是大利好，特別是800萬元以上的住宅，刺激作用會很大。
“新房全面調價”消息不實
新房方面，“認房不認貸”政策一出臺，有消息稱北京地區“開發商取消新房優惠政策”。中國證券報記者對多個北京地區新房樓盤進行咨詢發現，這種情況并不多見。很多樓盤之前的折扣仍然存在，帶看也沒有明顯增多。但是，有部分樓盤帶看出現排隊的情況。
“我們樓盤是97折折扣，除此之外，還有一些特價房。目前這些優惠政策都在，帶看也比較正常。我們在積極營銷客戶，后續還要看市場?！蓖ㄖ輩^某樓盤銷售告訴記者。
在大興西紅門，則是另一番景象。由于樓盤和多個中介有合作，政策放開后，很多中介將客戶送到了售樓處?！靶路夸N售最省心省力，提成也比較高，如果是改善型客戶，我們首推合作的新房樓盤?！庇兄薪楦嬖V記者，“西紅門有幾個新盤，屬于五環以內，價格每平方米在6萬元左右，新政之前，很多改善型需求客戶首付湊不夠，現在只要還款沒問題，都能買得起了。所以這兩天這些盤很火，看房需要排隊。樓盤接待人員就這么多，愿意等就等，不愿意等就算了。附近一個樓盤一夜之間賣了10多套。”
“北京的新樓盤之前最好賣的是兩居室，新政出臺后，三居室、四居室的認購情況明顯好轉。短期內，本身產品不錯、比較暢銷的樓盤，應該很快會出現搶房、清盤情況。對于二類改善盤來說，能上車的客戶多了，銷量也會有一定的提升?！眲④姼嬖V記者。
購房者心態不一
購房者張強(化名)告訴中國證券報記者，除了首付款壓力外，購房者面前還有繞不開的還貸壓力。“現在規定房貸每個月的還款額不得低于每月流水的50%，如果貸款200萬元，每個月至少需要3萬元的工資流水；貸300萬元，則需要4萬元的工資流水，需要足夠的薪金來支撐?！睆垙娬f。
鏈家中介人士向中國證券報記者算了一筆賬。目前，北京首套房貸款利率是4.75%，二套房是5.25%。100萬元貸款分25年還清，每月需要還5700元；200萬元對應還款11400元，300萬元對應還款17100元，400萬元對應還款22800元?！肮べY流水至少是月還款額的兩倍?！辨溂抑薪槿耸勘硎?。
剛需購房者宋玉(化名)告訴中國證券報記者，這個政策是利好政策，中期肯定會有提振效果。但是短期噪音太大，之前看好的房子，業主現在態度有點變化，但房子沒有到需要搶購的程度，所以近期還是選擇觀望一段時間。
外地有房有貸、北京無房的張麗麗(化名)則告訴中國證券報記者，外地的房子買在了高點，現在出手就是“虧”。但比之前好的是，政策出來之前，把外地房子“割肉”賣掉，在北京還得按照二套貸款執行，湊不夠首付。政策出來之后，可以按照首套貸款執行，首付總算夠了?！凹幢闶翘?，如果賣得掉，會盡快出手外地的房產買北京的房子?！睆堺慃惛嬖V記者。
此外，記者走訪中還了解到，購買核心區、總價在千萬元級別的購房者，新政出臺前很多是全款，目前依然是全款為主?！百I核心區房產的家庭，很多不止有一套房子，所以對他們的影響不大?！辨溂抑薪槿耸扛嬖V記者。
