- 合肥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”：已有地塊試點(diǎn)，曾赴海南調(diào)研取經(jīng)
- 2023年07月30日 來源：澎湃新聞
提要：大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目；為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，此外，試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制，把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)等。
7月29日，據(jù)合肥日?qǐng)?bào)，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華于28日下午主持召開專題會(huì)議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。
會(huì)議指出，要堅(jiān)決貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于住房工作的重要指示批示精神，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，堅(jiān)持規(guī)建治一體化推進(jìn)，加大統(tǒng)籌謀劃和推進(jìn)力度，更好落實(shí)“一城一策、因城施策”，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
會(huì)議明確要抓緊完善多項(xiàng)工作舉措：包括大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目；為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，此外，試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制，把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)等。
蜀山區(qū)、包河區(qū)已推出現(xiàn)房銷售地塊
澎湃新聞注意到，其實(shí)早在2022年8月24日，合肥市發(fā)布的第三次土地集中出讓中，就有地塊要求現(xiàn)房銷售。其中，蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊首次提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”，但在2022年9月的土拍中，該地塊流拍。
2022年11月，合肥市發(fā)布第四批次集中供地公告，其中兩宗地塊再次要求現(xiàn)房銷售，其中一宗地塊即上述蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊流拍后調(diào)整規(guī)劃重新出讓的地塊。
按照2022年第四批次供地公告，蜀山區(qū)SS202215號(hào)地塊為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊，再次上架后，該地塊仍要求現(xiàn)房銷售，但未強(qiáng)制要求“精裝”。該地塊未設(shè)置毛坯限價(jià)，且不設(shè)商品住宅最高備案限價(jià)及樓層差價(jià)限制，最終競(jìng)價(jià)階段觸頂，2家房企參與競(jìng)品質(zhì)，成交總價(jià)15.9887億元，溢價(jià)率14.8%，由安徽偉星置業(yè)有限公司競(jìng)得。
按照規(guī)定，該地塊要求開發(fā)企業(yè)須在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后8個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)，并在開工建設(shè)后2年內(nèi)竣工。據(jù)大皖新聞報(bào)道，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2025年2月前竣工。
另外一宗現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的地塊為位于包河區(qū)西遞路以東、南二環(huán)路以南的包河區(qū)BH202225號(hào)地塊，該地塊由六安市鴻裕置業(yè)有限公司競(jìng)得，成交總價(jià)為5.2589億元，溢價(jià)率9.45%，成交樓板價(jià)為11952元/平方米。同樣的，該地塊商品房不設(shè)商品住宅最高備案限價(jià)和樓層差價(jià)限制。
按照要求，該項(xiàng)目要求六安市鴻裕置業(yè)有限公司須在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后8個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)，并在開工建設(shè)后1年內(nèi)竣工。
安徽專家團(tuán)隊(duì)曾赴海南調(diào)研取經(jīng)“現(xiàn)房銷售”
值得一提的是，今年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，會(huì)議指出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。
“住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念，也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度改革。”業(yè)內(nèi)人士說。
全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開后，山東、安徽、河南、四川等均提出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。其中，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議于今年2月6日提出，因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。
據(jù)安徽商報(bào)報(bào)道，今年6月初，安徽專家團(tuán)隊(duì)曾赴海南調(diào)研取經(jīng)“現(xiàn)房銷售” 。安徽省房協(xié)副秘書長王晉南向海南省房協(xié)負(fù)責(zé)人及房企代表表示，他們一行抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度，向兄弟省份借鑒成功經(jīng)驗(yàn)。“相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾批示，要求加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)房銷售的研究，安徽省住建廳將這個(gè)任務(wù)交給了我們房協(xié)，要進(jìn)行專題研究。”
據(jù)了解，2020年3月7日后，海南省新出讓土地建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目均實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。為此，海南成為全國首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的省份。
座談會(huì)上，海南方面建議，一個(gè)區(qū)域要實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，要根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘谢钴S度及庫存量實(shí)際情況，因地制宜制定相關(guān)政策，對(duì)不同區(qū)域、不同項(xiàng)目進(jìn)行分類實(shí)施，并且相應(yīng)政策是一個(gè)不斷修正的過程。
專家團(tuán)隊(duì)的調(diào)研報(bào)告顯示，安徽與海南社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況也不同，還需要根據(jù)安徽城市的不同特點(diǎn)，分類施策。后續(xù)還需要政府、監(jiān)管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)加快研究“現(xiàn)房銷售”，出臺(tái)支持政策。通過政策引導(dǎo)、行業(yè)改革，讓商品住房“現(xiàn)房銷售”更符合安徽房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需求和實(shí)際。
中指研究院合肥分院總經(jīng)理劉敏指出，“現(xiàn)房銷售”無疑是把開發(fā)商的交付能力進(jìn)行“前置晾曬”，可以說是高標(biāo)準(zhǔn)高要求下，又為開發(fā)商帶來了較大的現(xiàn)金流壓力，加速房企在新一輪競(jìng)爭格局里的優(yōu)勝劣汰。 對(duì)于未來的土拍熱度可能會(huì)階段性產(chǎn)生一定的影響，由于現(xiàn)房銷售對(duì)房企資金有了更大的要求，那么各家開發(fā)商在拿地時(shí)可能會(huì)因此受到制約，降低房企拿地速度。 而對(duì)于買房客戶來說，現(xiàn)房銷售可以規(guī)避期房存在的交付風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商面臨的不僅是適銷對(duì)路這么簡單，還需要接受“產(chǎn)品力完整性”的市場(chǎng)檢驗(yàn)和競(jìng)爭突圍。
劉敏提到，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級(jí)迭代的轉(zhuǎn)型期，未來如果執(zhí)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，開發(fā)商企業(yè)不僅需要加強(qiáng)拿地前期的項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，在計(jì)算利潤和資金成本的同時(shí)，拿出抗打的產(chǎn)品力，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上圍繞屬地客戶需求進(jìn)行提升。
合肥積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)
此次，專題會(huì)議還提出，為避免公攤面積比例過大，合肥要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。
對(duì)于公攤面積的探討，其實(shí)近幾年從未間斷，亦有全國政協(xié)委員建議“取消公攤面積，將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中”。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從這兩年房地產(chǎn)的交付情況看，老百姓抱怨比較多的一個(gè)情況是，很多房子得房率很低。“110平米房屋到手僅61平米”、“西安商業(yè)公寓公攤面積超50%”等消息也屢見報(bào)端。嚴(yán)躍進(jìn)提到，在限價(jià)等政策下，公攤領(lǐng)域存在泡沫一說，或者說存在侵害購房者合法權(quán)益的現(xiàn)象。此次合肥要探索套內(nèi)面積的計(jì)價(jià)，其實(shí)也是在積極改革公攤面積水分大的問題。按照目前各地的探索和實(shí)踐，購房者都希望“所買即所得”，不希望房屋交付水分太大。此前重慶按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方式就受到行業(yè)的推崇，所以此次合肥也明確走這條路，其實(shí)說明按照套內(nèi)面積的做法，有助于減少房企玩貓膩，真正保障了購房者認(rèn)購權(quán)、使用權(quán)。對(duì)于后續(xù)房企拿地部門和戶型設(shè)計(jì)部門，以及物業(yè)管理部門等都有非常大的啟發(fā)，從這個(gè)角度看，要積極關(guān)注合肥政策，真正做好小區(qū)的規(guī)劃，同時(shí)在如何優(yōu)化公攤面積和小區(qū)公共部位設(shè)計(jì)方面具備新思路。
