- 經營性物業貸款資金“松綁” 上市房企熱議產業發展新模式
- 2024年01月26日 來源：上海證券報
提要：在業內人士看來，該項政策的出臺有望為那些持有經營性物業的房企帶來利好，以這些經營性物業作為增信工具，既有助于房企盤活存量資產，降低銀行風險，又可增加房企流動性，提振市場信心，推動房地產市場平穩健康發展。
1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》(下稱《通知》)。在業內人士看來，該項政策的出臺有望為那些持有經營性物業的房企帶來利好，以這些經營性物業作為增信工具，既有助于房企盤活存量資產，降低銀行風險，又可增加房企流動性，提振市場信心，推動房地產市場平穩健康發展。受此影響，1月25日，房地產板塊表現活躍，光大嘉寶、新黃浦、錦和商管等股票漲停，新城控股、綠地控股、萬科等個股漲幅超過5%。
《通知》細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還房地產開發企業及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。
有上市房企高管向上海證券報記者表示，原先房企比較核心的資產能做經營性物業貸款的基本已做得差不多了，現在就看政策能否放大融資規模，包括對于租金的要求，貸款金額能否有所提高，因為租金測算和物業本身提供的價值之間有差異，往往租金評估的價格相對較低，市場價格相對較高，看是否能按照市場價格去擴大融資規模，這是各家房企比較看重的。現在各家房企最難的是集團總部，因為集團總部資金來源比較有限，如果貸款資金能夠統籌使用，那么對于房企的流動性會有比較大的幫助。
另一家上市房企董秘表示，推進房地產發展新模式勢在必行，包括此次發布的經營性物業貸款政策也是這個方向，有助于增加房企流動性，防范化解行業潛在風險。“政策剛剛出臺，究竟能形成多少增量借款目前還不確定，后續存量借款是否有機會轉化為適用于新規則的借款可能也會影響政策的效果，還要看政策具體落地情況。”
經營性物業貸款此前已成為房企重要的融資渠道之一。龍湖集團首席財務官趙軼在公司2023年中期業績發布會上透露，截至2023年上半年，龍湖集團的銀行融資占比約為55%，尤其是經營性物業貸款2023年上半年同比增加100億元，達到400億元，整個賬期很長，為公司的長期發展奠定了基礎。“我們在深化與銀行合作做經營性物業貸款，目前我們有76個已開業的重資產商業項目，經營性物業貸款只做了47個，還有30個左右的余量，未來還有40個左右的商業項目會逐步開出來。”趙軼表示。
吾悅廣場經營性物業貸款是新城控股的融資亮點，具備融資期限長、還款安全等優勢。據悉，2023年前8個月，新城控股以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸款及其他融資合計約110億元。
萬科積極發力商業業務。近日，萬科內部發布組織調整和人事安排，成立商業事業部，萬科7區域的商業業務、印力集團統一并入商業事業部，由原南方區域首席合伙人孫嘉出任商業事業部首席合伙人，丁力業繼續擔任印力集團董事長，同時兼任商業事業部首席顧問，王海武擔任商業事業部核心合伙人。
萬科方面表示，公司一直堅持開發經營服務并重的戰略，此次組織調整和人事安排是匹配戰略發展的需要。
