元旦假期期間，中國證券報記者對北京地區二手房市場進行調研發現，假期期間，北京地區二手房成交整體較為平穩，看房量和成交量都呈現企穩回升的態勢。

成交有所放大

“元旦假期期間，北京鏈家二手房成交量大概維持在400套至500套之間，和平時周末差不了太多。很多元旦假期沒有出游計劃的購房者都出來看房了。一些降價房源成交速度是很快的。”鏈家資深中介人士李紅說。

李紅告訴記者，2023年12月北京地區二手房成交比較可觀。“年底很多業主著急回款，降價出售房源的情況比較多，預計這種情況會持續到春節之前。目前，剛需撿漏房源比較多，價格也有足夠的吸引力，這也是近期剛需積極入市的一大原因。”

“今天上午我們門店成交了3套房，買家都是去年12月才開始看房的剛需客戶。由于業主前期已經與其他客戶談得差不多了，所以新客戶如果能接受目前的價格，很快就能成交。”豐臺區一家鏈家門店經理告訴記者。

調研過程中，不少中介告訴記者，目前降價房源還是很多，成交量雖然上來了，但是價格企穩回升還需要時間。

麥田房產中介人士告訴記者，這次新政大幅降低了購房門檻及成本，促進剛需和改善的釋放：一是降低剛需入市的資金門檻、稅費及月供壓力，為市場補充剛需，進而讓換房實現“賣舊買新”；二是提升改善需求購房能力，二套首付比例大幅降低，讓改善群體在不賣舊的前提下買新成為可能，或在現有預算之下實現更高水平的改善。

成交方面，中原地產監測數據顯示，2023年12月，北京二手房住宅網簽量達到12963套，單月數據較為平穩，和新政前11月的12545套基本持平。2023年，北京地區二手房累計成交155432套，超過了2022年的14.1萬套。

掛牌量方面，記者在鏈家系統看到，目前北京地區二手房掛牌量為165278套，比2023年12月初的166868套略有下降。

“下降的原因主要和成交有所放大有關。預計短期內北京地區的掛牌量將維持在16.5萬套至17萬套之間。”多位中介人士告訴記者。

新政效果明顯

中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體看，2023年10月至11月，北京地區二手房市場成交持續下行，價格出現了明顯的調整，2023年12月14日出臺的新政很大程度上止住了市場下行。

張大偉告訴記者，新政對北京市場刺激作用還是很明顯的。雖然2023年12月的網簽數據看起來和11月差不多，但實際成交數據環比上漲了20%左右。9月“認房不認貸”政策出臺后，實際成交環比大概上漲了40%。由于網簽數據滯后，預計2024年1月的網簽數據會在2023年12月的基礎上有所沖高。從市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎線是住宅單月成交1.5萬套，但市場推動主要依賴學區房需求，過了4月需求就會下降。2023年“小陽春”很大程度上是學區房和前期積壓的需求釋放。2024年市場成交量的高點也很可能出現在3-4月，預計2024年1月的成交量將在1.2萬套至1.3萬套左右，3月市場成交量有望再次超過1.5萬套。

2023年12月14日，北京市住建委等五部門聯合發文，自通知印發之日起，調整首套房、二套房的首付比例，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房首付比例最低為40%。而此前政策為：個人購買首套房，普通住宅最低首付比例為35%，非普通住宅最低首付比例為40%；個人購買二套房，普通住宅最低首付比例為60%，非普通住宅最低首付比例為80%。此外，貸款最長年限也由此前的25年調整為30年。

此外，調整普通住房標準，自2024年1月1日起執行。具體交易價格標準將不再設置總價標準，僅保留單價標準。這更符合當前房地產市場實際情況，新標準可以覆蓋當前7成左右的住宅。其中，五環以內符合普宅標準的房屋單價從過去的3.96萬元/平方米提高到8.5萬元/平方米；五環到六環房屋單價標準從3.168萬元/平方a米提高到6.5萬元/平方米；六環外達標的房屋單價標準從2.376萬元/平方米提高到4.5萬元/平方米。

麥田房產中介人士告訴記者，新政前后，二手房帶看量基本維持穩定，成交量上漲是建立在業主作出更多讓步的基礎之上，預計到春節之前北京二手房市場會維持目前“以價換量”的態勢。本次政策對剛需和改善的支持雙管齊下，打通換房堵點，提升交易活躍度。新政后市場成交有所提升，但購房者并沒有出現恐慌性看房選房的現象。隨著2024年1月1日新的普通住宅認定標準正式執行，將進一步減輕購房人的稅費負擔。新政激發的購房需求將陸續釋放，預計房價也將會止跌企穩。