- 多地推出“以舊換新”購房政策，將對樓市產(chǎn)生哪些影響？
- 2023年10月26日 來源：中國新聞網(wǎng) 作者：左宇坤
提要：近期，為了釋放新房購買力、提升房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性，不少城市嘗試推出“以舊換新”購房政策。有了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的聯(lián)手，能否真的讓“換新”無后顧之憂？
換手機(jī)、換汽車，不少人可能已經(jīng)習(xí)慣通過平臺以舊換新的操作。但如果是換房，也有途徑實(shí)現(xiàn)“買新賣舊一條龍”嗎？
近期，為了釋放新房購買力、提升房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性，不少城市嘗試推出“以舊換新”購房政策。有了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的聯(lián)手，能否真的讓“換新”無后顧之憂？
多地加入鼓勵(lì)“換新購”行列
買房對于個(gè)人和家庭來說無疑都是件大事。若是想置換新房，手頭資金卻不充足，則又會多一層顧慮：若等著舊房子先賣掉，心儀的新房已售出怎么辦？
已有多地針對這一環(huán)節(jié)展開探索。10月20日，據(jù)“寧波住建”公眾號消息，由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)，寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的住房“換新購”活動(dòng)正式啟動(dòng)，首批34個(gè)樓盤加入“買新賣舊”。
寧波此次推出的所謂“換新購”服務(wù)，指的是購房者出售二手住房、換購新建商品住房。主要分為三個(gè)步驟：一是簽署協(xié)議，明確房源；二是鎖定房源，優(yōu)先售賣；三是根據(jù)成交與否，履行合同。
可以看出，“換新購”服務(wù)和購房者自行房屋置換的差別，主要在于有相關(guān)機(jī)構(gòu)參與和推動(dòng)這一流程。對于不少人擔(dān)心的原房源賣不出去的問題，寧波此次明確：在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)(倡議期限為30至90天內(nèi)，具體以協(xié)議約定為準(zhǔn))，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，幫客戶通過線上流量傾斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣加速二手住房銷售。
寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推出“換新購”服務(wù)模式，支持“以小換大”、“買新賣舊”，旨在更好發(fā)揮一二手房市場梯度消費(fèi)和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，加快房產(chǎn)置換效率，更好地滿足市民改善住房的需求。同時(shí)，也切實(shí)減輕市民購房負(fù)擔(dān)、享受更多實(shí)惠，提升市場活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
此外，據(jù)江蘇省連云港市住建局官網(wǎng)10月17日消息，連云港在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)活躍房地產(chǎn)市場的通知》中提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為參與“換新購”的購房者提供專屬房源和優(yōu)惠方案。
同時(shí)，連云港也更進(jìn)一步，提出探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開發(fā)項(xiàng)目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費(fèi)，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。
各地對“以舊換新”的推進(jìn)也各有特點(diǎn)。浙江省海寧市日前發(fā)布房產(chǎn)新政，其中提到鼓勵(lì)房產(chǎn)“以舊換新”，2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵(lì)房企購買意向購房人的存量房，對房企購買存量房的，給予企業(yè)總購房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼。
能否大范圍推廣？
如此看來，目前各地推出的“以舊換新”主要有兩種情況：一是購房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金；二是購房者通過補(bǔ)差價(jià)購得新房，房企或其他第三方出手收購舊房。
“‘以舊換新’不是新的政策，這兩年各地都有創(chuàng)新，它不是簡單的中介幫忙賣二手房和買新房。” 易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，一個(gè)重要區(qū)別就是舊房的出售是有兜底機(jī)制的，這就使得換房的確定性增加了，對于房企加快去庫存和改善型住房消費(fèi)需求釋放等都有積極的作用。
“有了‘換新購’的動(dòng)作，尤其是對于有改善需求的購房群體，可以激活新盤的銷售。再加上近期落地的首付比例降低等措施，有助于改善需求的樓盤去庫存。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，但這一流程也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，比如購房者買了新盤，但是舊房子沒有賣出去，想要退定金或者退房，往往流程上比較復(fù)雜。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有徐州、淄博、南京、濟(jì)南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動(dòng)，徐州、南通、海寧等城市還提供了官方換房補(bǔ)貼。此前9月初，山東省淄博市發(fā)起的“以舊換新”省心購房活動(dòng)，全市首批12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議，便在當(dāng)時(shí)引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。
淄博市一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小霜(化名)對記者回憶了當(dāng)時(shí)政策出臺時(shí)的情況：“當(dāng)時(shí)淄博新房和二手房的成交都比較低迷，政策剛出臺的前幾天咨詢的人非常多，基本都是有改善需求的客戶群體。”
但對于政策的后續(xù)，小霜認(rèn)為水花并不大，這也和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況有關(guān)。“淄博樓市還是比較飽和，新盤的量很大，而且新房、二手房之間的價(jià)格差并不大，可能加一點(diǎn)錢就能買到新房，為什么還要買二手的呢？換房的業(yè)主肯定都希望舊房賣得高一點(diǎn)、新房價(jià)格低一點(diǎn)，這就導(dǎo)致盡管有兜底機(jī)制，但在以新?lián)Q舊的鏈條中，舊房源出手的難度很大。”
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，“以舊換新”這一樓市新舉措的推進(jìn)過程中，關(guān)于舊房的價(jià)值評估顯得尤為重要。考慮到二手房交易周期長，為了盡快出售房產(chǎn)，業(yè)主可能需要在價(jià)格方面做出一定讓步。
“在當(dāng)下很多三四線城市新房去化難的背景下，房企有著很強(qiáng)的參與熱情，誰搶到了這波置換需求，誰就更容易在當(dāng)下市場環(huán)境下取得先機(jī)。”58安居客研究院院長張波認(rèn)為，但要注意的是，如果購房者提前鎖定了房源，這一房源將不能在市場上另行出售，若是后續(xù)舊房賣出不順利，無形中也會拉長新房去化周期。
在推出“以舊換新”等政策的同時(shí)，不同城市也針對二手房交易時(shí)間長、成本高等問題，采取了更多的配套措施，比如近期上海延長“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動(dòng)二手房交易指導(dǎo)價(jià)等，以促進(jìn)一二手房流通，實(shí)現(xiàn)更好的預(yù)期。
