- 試點“朋友圈”逐漸擴大 現房銷售或將“跨”出一大步
- 2023年10月17日 來源：中國青年報 作者：趙麗梅 張均斌
提要：從房地產行業來看，現房銷售模式下，房地產開發企業的高周轉模式難以為繼，現房銷售有助于降低開發企業的資金杠桿。
今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售”。今年2月，河南省提出，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。此后，湖南省、山西省也開始探索現房銷售試點。9月，雄安新區宣布取消商品住房預售，實行現房銷售，實現“所見即所得、交房即交證”。
購房者還沒收到房，其購買的期房就降價近一半，這是近期發生在廣東惠州的事，開發商通過返首付的方式大幅度降價，引起了不少該樓盤早期購房者的不滿。目前這一行為已被當地住建局叫停。不久前，武漢也出現了類似的情況。
房地產市場進入調整期后，老百姓購買期房的風險問題越來越突出，一些購房者甚至覺得買期房一“坑”接一“坑”。由此，取消商品房預售制度，實行現房現售的呼聲也越來越高。而9月，雄安新區宣布取消商品住房預售，實行現房銷售，實現“所見即所得、交房即交證”，也讓購房者看到了現房現售的曙光。
一手交錢，一手交房
當下，不少購買期房的業主都有些“焦慮”，他們最關心的還是其購買的樓盤能否如期保質收房、拿證。這其中管住錢——預售資金，非常關鍵。
近期，一些人在網上留言詢問其購買的商品房預售資金是否進了監管賬戶，資金使用是否有異常，資金余額能否支撐到房屋完工？
對此，首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，房屋預售資金監管增加了企業融資成本，因此個別企業便想辦法逃避監管。未來，還應該更多采用市場管理手段監管商品房預售資金。另外，期房出現的問題應該從信用體系、住房質量法規體系建設等方面來解決。
商品房預售源起于香港，20世紀90年代，內地住房制度改革初期，引入了商品房預售制度，為房企融資提供了支持，提升了資金使用效率，也進一步促進了商品房市場發展。購房者也可以更低的價格購房。但與此同時，購房者也面臨更多風險。
一段時期內，房企快速擴張，高杠桿、高周轉、高負債的“三高”模式成為一些房地產企業發展的典型模式。持續通過高周轉追求市場規模，也導致部分房企債務規模過大，隱藏著資金鏈斷裂風險。房企不能準時交房、交的房不對板、爛尾樓等情況時有發生，明顯影響購房者的信心和預期。
近年來，實行商品房現售制的呼聲越來越高。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，隨著房地產行業邁入新發展階段，行業亟須新發展模式，尤其是進入存量時代以后，房產市場進入了“買方市場”，購房者擁有更多話語權，推動著市場主動選擇現房銷售，推進現房銷售是民心所向。
“相比于預售制，現房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望，‘所見即所得’更符合購房者的置業意愿。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示，現房銷售也利于保障樓盤項目品質，對項目工程質量提出了更高要求，有效避免虛假宣傳、質量瑕疵、延期交付、爛尾等風險。這也更考驗企業的產品力，高產品力、強品牌力的企業未來發展機遇更大。
陳文靜表示，從市場來看，現房項目整體占用企業自有資金時間拉長，成本增加，可能使現房項目的價格高于同類型期房項目。她也談到，對于房企而言，現房銷售模式下，若項目建成后銷售不及預期，前期投入資金的回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業更加尊重市場供求規律，審慎拿地，科學決策。
從房地產行業來看，現房銷售模式下，房地產開發企業的高周轉模式難以為繼，現房銷售有助于降低開發企業的資金杠桿。
易居研究院總監嚴躍進認為，雄安新區正在探索“新型住房制度”，推進“現房銷售+精裝交付+交房即交證”模式是其中一個重要內容。這種模式對于購房者有積極作用，其購房的便捷性明顯增加，購房款支付后，就可以直接入住，且有不動產權證，這樣就使得購房的權益得到極大的保障。在他看來，這一模式不僅適用于雄安，也適用于全國其他城市。相較于其他區域，雄安新區作為國家級新區，且為從“零”開始的全新建設區，由于一系列政策加持，推動現房銷售的政策可以實施得更加徹底，這也將為其他城市提供經驗借鑒。
趙秀池認為，雄安新區現房銷售對其他地區有一定借鑒意義，但能否實現，能否推廣，還有待市場檢驗。
現房銷售試點的“朋友圈”逐漸擴大
隨著雄安新區提出取消商品房預售，更多地區也在期待商品房現售可以更廣泛地推廣。
但業內人士認為，當下，商品房預售仍是我國商品房銷售的主流模式。不少房企的資金鏈都較為緊張，多家房企的債務雖然展期，但資金壓力仍然較大，實行現房銷售的難度較大。
但一個可喜的變化是，現房銷售試點的“朋友圈”正在逐漸擴大。今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議提出“有條件的可以進行現房銷售”。今年2月，河南省提出，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。不久前，湖南省、山西省也開始探索現房銷售試點。
“未來現房銷售或是探索行業新發展模式的重要方向。”陳文靜表示，整體來看，未來商品房預售制度改革或將成為新發展模式的重要內容，但在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現的供給斷檔問題之前，全面推行現房銷售的可能性較小，預計短期仍將通過在核心城市的部分項目進行試點或者在部分地區小范圍落地執行的方式推進。
“不能把期房銷售一棍子打死。”趙秀池認為，商品房預售與現售是兩種銷售方式，也有相關法律保駕護航，應由市場自發選擇。期房銷售的優勢在于，期房預售資金是房企低成本的融資渠道，對購房人而言，通過購買期房可以鎖定較低的房價。在當前樓市狀況下，“一刀切”地實現現房銷售，恐怕會使房地產行業雪上加霜。
買房對于每個家庭來說都是大事，如何規避風險保障權益？有購房者建議，在購房協議期內設冷靜期。還有人建議，嚴格規范達成退房協議后的退款周期，杜絕開發企業故意長期占用首付款的行為。
貝殼研究院首席分析師許小樂也談到，商品房預售制度本身不必然導致問題，關鍵是要做好預售資金監管，嚴格按照節點發放資金，防止資金被挪用。
