- 實(shí)探多地延期交付樓盤現(xiàn)狀：交付在即與停工項(xiàng)目同在 “保交付”堵點(diǎn)有待進(jìn)一步疏通
- 2023年07月28日 來源：證券日報
提要：房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)商品房交付風(fēng)險。隨后，2022年7月28日召開的中共中央政治局會議明確指出，要保交樓、穩(wěn)民生。此后，從中央到地方，從出險房企到資金鏈承壓的開發(fā)商，再到金融機(jī)構(gòu)，均在努力攻克“保交付”難題。
從北京城市副中心運(yùn)河CBD出發(fā)，不到20分鐘車程，朝陽路北，小中河畔，就是今年2月份交付的禹洲·朗庭灣。進(jìn)入小區(qū)，草木疏密有致，樓棟整潔有序，幾乎家家戶戶客廳窗戶上都掛著大紅的中國結(jié)。
這是禹洲集團(tuán)延期交付的樓盤，如今已有不少業(yè)主入住，陽臺上曬著衣服，單元門樓下停著電動車，還有幾位物業(yè)人員邊走邊談?wù)摌I(yè)主報修的問題。“在交付前，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)頂住各種壓力，力保復(fù)工復(fù)產(chǎn)，一批次和二批次均已交付完畢。”禹洲集團(tuán)相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，項(xiàng)目一期和二期目前收房率均已達(dá)到95%以上。
這僅僅是“保交付”的一個縮影。去年此時，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)商品房交付風(fēng)險。隨后，2022年7月28日召開的中共中央政治局會議明確指出，要保交樓、穩(wěn)民生。此后，從中央到地方，從出險房企到資金鏈承壓的開發(fā)商，再到金融機(jī)構(gòu)，均在努力攻克“保交付”難題。
如今，“保交樓”實(shí)施已滿周年，5500億元專項(xiàng)資金支持逐步得到落實(shí)。那么，在“保交樓”等諸多政策力推下，房企以及各地“交付成績單”如何？還存在哪些堵點(diǎn)？帶著這些問題，《證券日報》記者近日走訪京津冀、長三角等多地多個延期交付的樓盤，調(diào)研暗訪新房交付一線狀況，采訪專家、企業(yè)等，試圖尋找答案。
“保交付”上升為第一要務(wù)
“部分項(xiàng)目申請到了紓困資金，施工重啟了。”一位河南本地房企人士向記者直言，這花費(fèi)了不少時間。
更重要的是，除停工項(xiàng)目要頂住壓力爭取復(fù)工外，受多重因素影響的已延期交付項(xiàng)目也正在加緊施工。正如鑫苑集團(tuán)相關(guān)人士向《證券日報》所言，“集團(tuán)已將‘保交付’上升為第一要務(wù)，這是目前最重要的工作。”
2022年7月份，楊女士買了鑫苑集團(tuán)旗下位于北京通州鑫苑·盛世天璽的一套房子，“靠近地鐵，戶型好，開發(fā)商承諾按期交房。”按照合同規(guī)定，交付日期為2023年6月15日，但臨近交房日，楊女士及眾多業(yè)主收到了一封延期交付信。信中提及，為確認(rèn)交付質(zhì)量，力爭在2023年8月30日，最晚不遲于2023年10月30日前交房。
7月下旬，《證券日報》記者趕赴該樓盤現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，炎炎烈日下，工地正在加緊施工。透過外墻向內(nèi)望去，部分低樓層少部分外立面尚未完成貼磚，但室內(nèi)墻面白漆已刷完，工人正在做內(nèi)裝，切割打釘?shù)穆曇舸似鸨朔！艾F(xiàn)在室內(nèi)水電基本已完工，地板、廚房、衛(wèi)生間等用料都進(jìn)來了。”安保人員向記者表示。
“通州這個項(xiàng)目監(jiān)管賬戶上還有數(shù)億元資金，雖有延期但交付有保障。”鑫苑集團(tuán)相關(guān)人士向《證券日報》記者透露，預(yù)計(jì)交付時間不會延期太久，具體日期則要根據(jù)工程進(jìn)展而定。
不難看出，集中資源“保交付”，已成為當(dāng)下房企的第一要務(wù)，也是其一致動作。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，TOP50房企2023年上半年總交付套數(shù)約為202萬套，碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展和綠地集團(tuán)等5家房企的交付套數(shù)均在10萬套以上，占TOP50房企整體交付量的36.38%。
“有些上市公司正集中一切資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目交付。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，無論是申請“保交樓”專項(xiàng)貸款、配套資金或者地方成立紓困基金，還是多家房企啟動定增募資用于“保交樓”，在監(jiān)管方、金融端以及房企等各方努力下，數(shù)千億元資金正流入市場，全國多地多個項(xiàng)目得以復(fù)工。
(資料圖，圖文無關(guān)?圖源：視覺中國)
但客觀地說，頭部房企為“保交樓”帶來的示范作用，對中小房企以及出險房企而言，未見得可以照搬，尤其是資金缺口大導(dǎo)致“資不抵債”的樓盤，更是難啃的硬骨頭。
部分停工樓盤盤活難度大
從北京出發(fā)，用不到一個小時的車程行至保定市白溝新城，在這里，能看到不少尚未封頂卻已然沒有施工跡象的建筑工地。這里是隆基泰和的大本營，白溝新城是其最大“重倉地”之一。
記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，該地已有多個項(xiàng)目延期交付，有的樓盤有少數(shù)人在施工，施工塔吊還沒有“退場”。但在名為京雄世貿(mào)港的樓盤工地，施工尚未完成，卻連塔吊都不見蹤影，走進(jìn)建筑工地內(nèi)部，安靜得似乎只能聽見風(fēng)聲。
購買該樓盤房子的劉先生向《證券日報》記者表示：“我買了四期的房子，可是項(xiàng)目已經(jīng)停工2年多，四期領(lǐng)秀城本來預(yù)計(jì)2023年10月末開始交房，但從開發(fā)商目前的承諾來看，可能要到2027年才有把握交房。”
劉先生直言：“如果2027年能如期交房我們也認(rèn)了，就怕又有新的變故。此前談判時，開發(fā)商代表跟我們說整個項(xiàng)目的資金缺口大概20億元。”據(jù)劉先生透露，有數(shù)萬名業(yè)主當(dāng)前未能如期收房。
針對多項(xiàng)目延期交付問題， 7月26日，隆基泰和在通過其官微發(fā)布的公開信中提及，因受疫情及房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，隆基泰和出現(xiàn)流動性危機(jī)，并向法院申請重整，近日已裁定受理。這是公司慎重而艱難的決定，重整期間，隆基泰和能夠把更多精力放到“引戰(zhàn)投、保交樓”等工作方面，將繼續(xù)全力推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建，以順利向各位業(yè)主交付房產(chǎn)，盡快向各位債權(quán)人清償債務(wù)。
這不是個例。在上海，正榮地產(chǎn)旗下的正榮中心公寓項(xiàng)目亦出現(xiàn)延期交付問題。因開發(fā)商與總包商之間存在矛盾糾紛等原因，該項(xiàng)目B14棟至今未完全交付。7月下旬，《證券日報》記者在該項(xiàng)目處發(fā)現(xiàn)，盡管外立面尚未完工，但現(xiàn)場已看不到施工人員，也聽不到施工的聲音。有業(yè)主向記者透露，該項(xiàng)目資金缺口接近9000萬元。
今年年初，克而瑞發(fā)布了一份報告，對32個典型城市290個前期停工項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，顯示尚有126個項(xiàng)目(占比43%)處于停工狀態(tài)；16個項(xiàng)目間歇式、小范圍復(fù)工，二者累計(jì)占比接近50%，真正全面復(fù)工項(xiàng)目僅62個，占總量21%。
(資料圖，圖文無關(guān)?圖源：中國網(wǎng)財經(jīng))
而到今年5月份，據(jù)百年建筑網(wǎng)組織全國各地1114個項(xiàng)目進(jìn)行的“保交樓”進(jìn)度調(diào)研顯示，交付比例達(dá)34%，其中最高的華南地區(qū)達(dá)到56%，西南和華中地區(qū)則只有15%、16%。
由此可見，“保交付”仍有不少難題需要攻克。此外還有一個現(xiàn)象值得警惕：由于部分樓盤背后銀行、地產(chǎn)商和供應(yīng)鏈之間的“三角債”問題尚未解決，導(dǎo)致即便完成交付，諸多后遺癥也讓業(yè)主頗為頭疼。
在北京，有購買世茂·國風(fēng)長安的業(yè)主在政府網(wǎng)站上反映，開發(fā)商欠銀行10多億元無法償還，目前小區(qū)住宅大產(chǎn)權(quán)處于抵押狀態(tài)，開發(fā)商挪用購房款導(dǎo)致土地?zé)o法解押，業(yè)主辦理房產(chǎn)證遙遙無期。業(yè)主稱：“網(wǎng)簽都完成了，入住已經(jīng)快兩年了，可是還看不到拿房本的希望。”
對此，《證券日報》記者向世茂集團(tuán)發(fā)函求證，對方一直不予回復(fù)。此外，上述正榮中心項(xiàng)目的部分業(yè)主也向記者反映，至今沒有拿到房產(chǎn)證。
“保交付”堵點(diǎn)在哪？
停工也好，交付后遺癥也罷，核心堵點(diǎn)仍然是資金問題。
“用于‘保交付’的資金，通常來自于開發(fā)商轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、賣項(xiàng)目、融資以及政府紓困資金等渠道。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向《證券日報》記者表示，經(jīng)營困難的開發(fā)商對外融資功能基本停滯，銷售回款難以填補(bǔ)資金缺口，要想盤活項(xiàng)目，很大程度上依賴于紓困資金。
“申請紓困資金是有門檻的，需要與之相當(dāng)?shù)牡盅何铮珜Σ糠殖鲭U房企而言，由于過去猛擴(kuò)杠桿，加上近兩年資產(chǎn)貶值，現(xiàn)已拿不出充足的抵押物申請借款，且此類項(xiàng)目占較大比例。有的房企將集團(tuán)旗下的車位和倉儲都拿去抵押籌錢了。”某房企人士向《證券日報》記者坦言，此外，紓困專項(xiàng)資金發(fā)放是有優(yōu)先級的，工程已進(jìn)入尾端的項(xiàng)目(裝修階段或主體結(jié)構(gòu)已完工)拿到概率較大，處在封頂階段甚至更靠前階段的項(xiàng)目機(jī)會很小。
“首批紓困資金是國開行和農(nóng)開行以專項(xiàng)借款形式提供的，紓困資金會先給到城投平臺專項(xiàng)賬戶，之后再根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度分批給到開發(fā)商賬上，周期比較長。”另有房企人士直言：“集團(tuán)有4個項(xiàng)目在申請紓困資金，即便能湊夠抵押物成功拿到錢，但有的項(xiàng)目可能只有幾千萬元，且是分批次發(fā)放，金融機(jī)構(gòu)都比較謹(jǐn)慎。”
“隨著房企現(xiàn)金流承壓，涉房訴訟大量增加。項(xiàng)目背后復(fù)雜且難厘清的‘三角債’問題，是金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂所在。”上述房企人士表示，比如因母公司流動性訴訟問題導(dǎo)致賬戶凍結(jié)、股權(quán)質(zhì)押等連鎖反應(yīng)，在這期間，可能會使本有機(jī)會實(shí)現(xiàn)自身資金循環(huán)的項(xiàng)目公司失去正常運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)會。這不利于增量資金進(jìn)場盤活項(xiàng)目。
“一些項(xiàng)目前期出現(xiàn)資金問題，但還有未開發(fā)地塊或者在建工程，剩余資產(chǎn)價值能覆蓋資金缺口，這樣的項(xiàng)目復(fù)工情況一般較好。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，若剩余的資產(chǎn)不能覆蓋前期資金缺口，但是集團(tuán)還有其他足值的資產(chǎn)來抵押，這樣的項(xiàng)目也有盤活的可能。但存在較大資金缺口，純屬需資金填補(bǔ)窟窿的“資不抵債”項(xiàng)目，很難盤活。
加大金融支持力度
疏通“保交付”問題的堵點(diǎn)，重新盤活項(xiàng)目，離不開金融支持，這至關(guān)重要。
目前，已推出兩批共3500億元“保交樓”專項(xiàng)借款，設(shè)立2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，有力推動各地項(xiàng)目復(fù)工建設(shè)。同時債券和股權(quán)等重點(diǎn)融資渠道也在不斷助力。
近日，有關(guān)部門將“金融16條”中兩項(xiàng)有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月底。同時央行還將2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃期限延長至2024年5月底，有望引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大“保交樓”金融支持力度。
此外，公開信息顯示，6月底，有關(guān)部委正在推動各地住建等部門和商業(yè)銀行協(xié)商，允許各地用一定比例的公積金、物業(yè)公共維修基金等資金，撬動商業(yè)銀行為保交樓提供配套融資。目前，已有湖南、安徽、山東、新疆、江西等地響應(yīng)并落地。
從紓困資金在地方落地進(jìn)程來看，近日建設(shè)銀行山東省分行成功投放首筆“保交樓”專項(xiàng)借款配套融資1億元。河南濮陽日前也公布，已開展兩批次“保交樓”專項(xiàng)借款工作，濮陽市銀行機(jī)構(gòu)也向“保交樓”項(xiàng)目提供配套融資9.21億元。此外，湖南省2022年10月份至2023年6月份已撥付專項(xiàng)借款240億元至風(fēng)險項(xiàng)目使用，192個項(xiàng)目完成交樓任務(wù)，已交付房屋12萬余套。
“房企通過申請專項(xiàng)借款、專項(xiàng)基金支持使項(xiàng)目恢復(fù)建設(shè)，或者出售股權(quán)引入資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)盤活項(xiàng)目。預(yù)估這些項(xiàng)目有望在2年至3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)交付。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者如是稱。
對此，宋紅衛(wèi)也表示：“企業(yè)目前應(yīng)該積極展開自救，加快銷售回款速度，甚至要處置一些資產(chǎn)來增加現(xiàn)金流。同時，與債權(quán)方溝通協(xié)商債務(wù)方面的展期，拓展融資通道。”
“未來，我們期待看到更多政策措施出臺。”北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超表示，比如政府進(jìn)行“一樓一策”式扶持、商業(yè)銀行給予更多貸款支持，房企需通過多渠道自籌資金等策略，進(jìn)一步推動“保交付”工作順利進(jìn)行。
