- 金融支持房地產政策延期：房企存量貸款有望繼續展期，保障項目交付
- 2023年07月11日 來源：澎湃新聞
提要：7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知，對去年11月出臺的《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(簡稱“金融16條”)中有適用期限的政策將適用期限統一延長至2024年12月31日。
7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知，對去年11月出臺的《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(簡稱“金融16條”)中有適用期限的政策將適用期限統一延長至2024年12月31日。
延長支持房企開發貸款、信托貸款等存量融資展期
此次政策延期主要涉及兩項內容。其中之一是對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。
而按照去年11月出臺的“金融16條”中的表述，自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。
中指研究院企業研究總監劉水指出，這次變化是“2024年12月31日前到期的”，可以允許超出原規定多展期1年，之前“金融16條”中是“未來半年內到期的”，也就是對于房企開發貸、信托貸款等存量融資支持再延長了一年半的時間。
有開發商人士表示，延期對于已爆雷正在展期的民企開發商來說有一定的好處。按照去年11月發布的政策，“未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類。”這一次延期可以讓今年6月到期的債務可以繼續不計入不良貸款。但該開發商表示，目前的重點在于銀行是否愿意給開發商展期的機會。如果銀行不同意的話，展期政策對于民企開發商來說就沒有意義。
也有開發商人士認為，政策延期代表了一種政策支持的態度，對房企來說，一些具體項目的貸款可以繼續申請展期且不影響征信，銀行方面也可以放心去操作，之前半年期到期了銀行就無所適從。
此次延期的政策還顯示，對于商業銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。
此前“金融16條”中的表述是“自本通知印發之日起半年內”，也是相當于時間延長了一年半的時間。
58安居客研究院院長張波指出，兩項延續政策重點在房地產開發領域，一類是推進存量貸款展期、調整還款安排，重點解決房企的存量貸款問題，并由此保障項目有序完工交付。另一類是厘清融資發放的責任，通過明確對新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責，由此最大限度緩解了發放主體的風險擔憂，對于推動融資切實落地會起到明顯作用。
“兩項政策延期在實際操作層面是有作用的，因為在銀行層面涉及很多具體項目。”開發商人士表示。
對于此次政策出臺的背景，中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，2022年11月11日，中國人民銀行、原銀保監會聯合出臺《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從保持房地產融資平穩有序、積極做好保交樓金融服務、配合做好受困房企風險處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策，其中兩條政策規定了適用期限。《通知》發布實施后，對保持房地產融資合理適度、推動化解房地產企業風險發揮了積極作用，取得了良好的政策效果。綜合考慮當前房地產市場形勢，為引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、國家金融監督管理總局決定，延長有關政策適用期限。
按照通知，除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。各金融機構應按照文件要求切實抓好落實，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動行業風險市場化出清，促進房地產市場平穩健康發展。
房企償債壓力仍較大，今年三季度為償債高峰
根據國家統計局數據，2023年1—5月份，房地產開發企業到位資金同比下降6.6%。
根據中指研究院監測，上半年，房地產企業非銀融資總額約4041.7 億元，同比下降16.2%。其中，信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%。房企融資環境沒有發生實質性改善，需要加大融資支持力度。
中指研究院企業研究總監劉水認為，此次政策加大力度支持房企融資，可見政策的目的在于保持房地產融資合理適度及保交樓。
同時，當前房企償債壓力仍較大。中指研究院數據顯示，當前房企債券存量余額約2.9萬億人民幣，海外債占比38.1%。三季度為償債高峰，一年內到期余額為9277.4億，其中海外債占比35.7%，今年7月、9月到期債券余額均超九百億，為償債高峰。新發債券無法覆蓋到期余額，2023年1-6月信用債、海外債的發行到期債務比分別為73.6%、6.1%，總發行債務比為49.2%。
劉水認為，此次延長支持房企開發貸款、信托貸款等存量融資展期，延長專項借款支持項目相關人員盡職免責期限，均延長一年半的時間到2024年底，表明監管部門認為房企經營及融資正常化還需要一年半的時間，市場調整及房企風險超出了預期。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，去金融16條以后對房地產融資起到一定效果，但對房企專項借款配套融資落地效果不佳，一方面是保交樓融資缺口較大，但“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性；另一方面，則是對暴雷房企、保交樓項目資產負債復雜，不敢也不愿意給予融資。此次延長政策，希望加大融資支持、突破困境。其認為，商業銀行貸款業務都是市場化自主運作的，此次發文仍強調商業自愿的首要原則、協商的原則，而不是強制。也就是說，央行只是給出了鼓勵的政策(不調整貸款評級)，但商業銀行是否愿意這樣做，仍基于風險收益平衡，如果算不過賬，債務關系復雜，后續無貨值覆蓋，或未來銷售端繼續疲軟，預計融資投入支持保交樓的力度仍有待衡量。
