- 買到躺賺兩千萬？一日夫妻湊積分？滬上豪宅打新亂象潛藏，律師提醒代持風險
- 2023年05月17日 來源：澎湃新聞
提要：郭韌提到，在房屋滿足過戶條件時，是否協助辦理房屋過戶的主動權掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風險。如果代持者不配合辦理過戶，購房人還要通過訴訟的方式來解決，訴訟能不能支持還要根據相關的證據的確鑿性。
2500萬元起的總價，500萬元的認購金，首套900萬元、二套2900萬元的凍資，12個月的銀行流水，嚴苛的購房條件下，購房者還是前赴后繼。5月16日，上海網紅熱盤云錦東方認籌結束。根據機構監測數據，105套房源總認購數超過700組，認購率達667%。
而這背后，云錦東方也被貼上了很多的標簽：“買到躺賺2000萬”“和高考一樣改變命運”“宇宙第一理財產品”……而“一日夫妻”“黃牛出沒”也讓該樓盤沖上熱搜。
買到躺賺2000萬？
根據云錦東方發布的認購提示，云錦東方云筑項目已于2023年5月10日取得預售證。
銷售公告顯示，上海東航置業有限公司已取得上海市徐匯區龍啟路377弄《云錦東方云筑》項目(推廣名:《東航云錦東方》)1號、2號、8號、9-30號、34-36號、43-56號、82-97號、125-132號共計105套房屋的預售許可證，并計劃于2023年6月3日開盤銷售上述預售許可證項下的全部準售房源。
此次認購時間為2023年5月12日9:00至2023年5月16日12:00，房源總價約2457.7萬元至9618萬元。
部分一房一價表
此次云錦東方的認購被譽為“和高考一樣可以改變命運”，原因在于該樓盤的入市價格與二手房成交價存在較大倒掛，一旦購買成功被認為可穩賺千萬。
而云錦東方十年間大幅上漲的價格也刺激著購房者的神經。有中介人士對澎湃新聞表示，2013年云錦東方一期當時的均價是65000元/平方米，二期在2019年入市時均價10.6萬元/平方米，如今三期入市均價16.5萬元/平方米。但是，目前二期的成交單價已達20萬元以上。因此三期開盤價與二手房有較大倒掛空間，是吸引眾多客戶關注的原因之一。
根據貝殼找房平臺數據，目前云錦東方二期項目“云錦東方錦園”有一套掛牌房源，該套房源面積433.39平方米，銷售單價226125元，掛牌售價9800萬元。
從成交數據來看，2023年4月，貝殼找房平臺成交一套410平方米的房源，成交單價為241464元，成交總價9900萬元。
而據公開信息顯示，云錦東方本次整盤的認購均價為164907元/平方米，其中洋房均價約13.2萬元/平方米，聯排均價約17.82萬元/平方米。這也意味著，洋房每平米的價差在10萬元左右。
有中介人士稱，根據云錦東方三期的一房一價表，一套240平方米的房子，現在單價12萬出頭，“到時候賣出基本可以翻倍，躺賺2000萬”。
“銀行流水打得機器要冒煙了”
也正是在巨大的利益吸引下，“上海的有錢人全跑來了”，有購房者調侃：“30多度烈日暴曬下，億萬富豪都在老老實實排隊。”
不過，有買家告訴澎湃新聞，要想認購這個盤并不容易。“首先需要提前線上預約，填寫相關資料審核通過后，才可以去認購現場。”
淘汰賽從云錦東方在線報名就已開始。
“在線報名平臺一直登不上，我們全家都上陣了，我刷了大半天都登不上，后面派我兒子坐在電腦邊一直刷新，刷了一個多小時才登錄進去。”參與認購的史先生告訴澎湃新聞。
此外，也有多名購房者反饋，在線報名系統一直顯示“已滿”，根本無法完成報名。
與此同時，史先生提到，云錦東方是其參與認購的樓盤中條件最嚴的一個。據其介紹，除了提交常規材料，還要認購人家庭名下所有人(配偶及未成年子女)的產調證明以及近12個月內銀行流水證明。
“這幾天為了認購，人都要瘦五斤了，一直在補充證明資料，跑了三天的認購點。”史先生說。
史先生提到，“12個月的流水證明擋掉了很大一部分的買家，也排除掉了一些代持黃牛，等于直接過橋的資金是不被認可的。銀行卡的流水必須證明是自己或家庭的收入，而且是可以覆蓋購買房源金額的。什么借來的、湊來的，打牌贏來的都不行。”
也有購房者表示，“銀行流水打得機器都要冒煙了”。
此外，根據該項目的認購資金要求，對于個人而言，認購金需交500萬元，同時，首套房的凍結存款證明金額為900萬元；二套房的凍結存款證明金為2900萬元。
按照根據機構監測數據，105套房源總認購數超過700組，認購率達667%，按照簡單計算，該項目收到認購金至少35億元，而認購凍結資金至少63億元。
現場打新亂象依然潛藏
但即便房企設置嚴苛認購條件，在倒掛的吸引下，亂象依然潛藏，且現場也充斥著各類黃牛：“結婚黃牛”、“資金黃牛”以及“代持黃牛”。
據史先生介紹，該項目首套房的認購金加凍結存款證明為1400萬元，二套房加起來是3400萬元，“資金黃牛”主要是為部分買家提供這方面的臨時資金。
而“結婚黃牛”通俗來說，就是為有需要的買家匹配結婚對象。
有知情人士介紹，“比如買家有錢，但是沒有購買資格，就可以通過與高積分的結婚對象組合的方式進行認購，成功后支付一定的手續費。”
有在現場的購房者對澎湃新聞表示，現場相對來說還是很嚴格的，特別是前面三天，16日上午最后半天是放進去挺多人，黃牛的亂象也確實存在。
而這一現象也引發現場購房者的不滿。
項目認購剛結束，網上就傳出，有購房者在政府領導信箱反映，云錦東方三期認購現場大量黃牛非法集資，利用假結婚代持等手段操縱積分違規認購，打擾房地產市場秩序。其提到，黃牛已經形成一套完善產業鏈，有提供資金的資方、居間方、購買方、提供假結婚方等四方，在搖到新房后馬上離婚，把房子做婚姻變更，賺取上千萬甚至更多的利潤。
其建議，政府督促保護真實購房者利益，打擊黃牛假結婚、代持和利用來源不明資金炒賣新房，建議政府出臺政策保護真正購房者利益。
律師提醒警惕代持購房風險
對于上述提及的情況，有購房者認為，“不管是結婚購房還是代持購房，我認為還是有很大的風險的，特別是通過黃牛來規避一些購房規則，是比較冒險的。比如代持購房，開發商是要審核名下資產的，我不可能把幾千萬的資金給對方的。還有結婚購房，如果結婚對象后期不愿意配合或者坐地起價，也是很被動的，容易人財兩空”。
對此，上海房產律師郭韌也提到，領了結婚證以后再買房子，按照國家法律規定屬于婚后財產，婚后財產屬于夫妻共同財產，通過黃牛結婚的話，未來會產生較大風險。“黃牛那一方如果不跟你離婚，不肯把這個房子認定給你的話，那么這個房子有可能被認定為夫妻共同財產，那么黃牛可能可以分到這個房子的財產。”
同樣的，如果通過代持購房，也面臨風險。郭韌提到，在房屋滿足過戶條件時，是否協助辦理房屋過戶的主動權掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風險。如果代持者不配合辦理過戶，購房人還要通過訴訟的方式來解決，訴訟能不能支持還要根據相關的證據的確鑿性。“我們遇到的情況是，代持這種新房，通常要代持五年，就是五年以后交易，但是在這五年內，如果代持者發生任何風險的話，比如發生一些交通事故或者發生病故，那這個房子有可能變成遺產，那么如何去追溯這些房產，怎么能確認這些房子是誰的，也要通過訴訟解決，也要看各種各樣的證據。”
