- “帶押過戶”將全面推進，購房者需防范哪些新風(fēng)險新問題？
- 2023年04月01日 來源：中國網(wǎng)財經(jīng)
提要：“老抵押和新抵押如果是同一個銀行，相對好操作，如果不是同一個銀行就相對比較麻煩。沒有老抵押銀行的同意，是無法實現(xiàn)帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時償還或提存，都需要銀行做好細節(jié)控制。”王玉臣稱。
(記者 李春暉)近日，自然資源部、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(下稱《通知》)，提出以點帶面，積極做好“帶押過戶”。此前已經(jīng)在多地積累了豐富實踐經(jīng)驗的“帶押過戶”創(chuàng)新舉措，有望在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)常態(tài)化開展。
“帶押過戶”迎來常態(tài)化開展
“帶押過戶”即在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。
其法律依據(jù)是《民法典》第四百零六條：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”但在2021年《民法典》生效時，由于缺乏一些細化的操作流程和規(guī)則，“帶押過戶”并沒有馬上實施。
2022年，受新冠疫情和“停貸潮”等因素影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)陷入低谷，各地紛紛出臺舉措激發(fā)市場活力。
當(dāng)年8月，濟南市在全國率先推出規(guī)范化、體系化的二手房“帶押過戶”登記新模式，通過“雙預(yù)告登記”加公證處提存資金監(jiān)管方式實現(xiàn)二手房在抵押情況下，辦理轉(zhuǎn)移登記。
隨后，多個城市跟進效仿，積累了豐富實踐經(jīng)驗，形成了較為成熟的辦理模式。據(jù)統(tǒng)計，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
《通知》要求，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。
在具體方向上，《通知》提出：要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，“帶押過戶”模式提升了二手房交易效率，縮短了交易時間和交易成本，提高了二手房市場的流通性，有利于激發(fā)存量房市場活力，提振房地產(chǎn)市場活躍度。
購房者需防范哪些新風(fēng)險、新問題
“帶押過戶”是一種房地產(chǎn)交易模式的創(chuàng)新，而新機制往往帶來新情況和新問題。在享受“帶押過戶”帶來的便捷與高效的同時，買賣雙方仍需警惕哪些新的潛在風(fēng)險？
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師介紹，在“帶押過戶”模式下，買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)發(fā)生了變化。“實施帶押過戶后，雖然購房人成了新房主，但是剛開始老抵押并未注銷，房屋依舊是老抵押的抵押物。購房人接著用房屋辦理按揭貸款，在房屋上設(shè)定新的抵押，用新抵押來的貸款優(yōu)先償還之前老抵押所對應(yīng)的債權(quán)。相關(guān)債務(wù)還清后，原房主的老抵押也就注銷了，而之前的抵押權(quán)人銀行也實現(xiàn)了債權(quán)。購房人作為新房主，開始償還新抵押所對應(yīng)的按揭貸款。”
在這一過程中，“帶押過戶”需要賣方、買方、不動產(chǎn)登記部門和銀行這四方主體密切配合、無縫銜接，任何一個主體都必須及時到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時間差。“對于購房人而言，雖然可以實現(xiàn)過戶，但是可能在一定期限內(nèi)，自己所購買的房子還處于之前抵押權(quán)的設(shè)定狀態(tài)，對之前賣方的債務(wù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。如果沒有順利實現(xiàn)解除之前的抵押，購房人所購買的房屋就會處于一種‘不安全’狀態(tài)，并沒有取得‘完整意義’上的所有權(quán)。”王玉臣解釋。
“帶押過戶”如果是跨銀行操作，難度會更高。“老抵押和新抵押如果是同一個銀行，相對好操作，如果不是同一個銀行就相對比較麻煩。沒有老抵押銀行的同意，是無法實現(xiàn)帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應(yīng)的債權(quán)不落空，能夠及時償還或提存，都需要銀行做好細節(jié)控制。”王玉臣稱。
另外，王玉臣特別強調(diào)，購房者務(wù)必注意核實擬購買的房屋“是否可以”帶押過戶。因為根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，雖然抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但是“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。”
“所以即使是在可以帶押過戶的城市，也并非所有房產(chǎn)都可以實現(xiàn)。如果之前設(shè)定抵押的時候，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓，則約定優(yōu)先。”他表示。
