- 存量房貸與消費貸經營貸利差加大“轉貸”中介忙得中秋沒放假
- 2024年09月20日 來源：中國證券報
提要：招聯首席研究員董希淼認為，由于存款利率降低等因素，銀行資金成本有所下行，調降個人消費貸款、經營性貸款利率具有一定基礎。同時，2023年以來，受房地產市場下行影響，銀行個人住房貸款出現負增長。為彌補住房貸款增長乏力產生的缺口，部分銀行加大個人消費貸款、經營性貸款拓展力度。為了擴大市場份額，以低利率吸引客戶是一種促銷行為。
“近段時間貸款中介的電話明顯增多了，有時候一天能接到三四個，都是推薦消費貸、經營貸置換房貸業務的。”在北京一家互聯網公司工作的小楊向中國證券報記者反映。
記者近日調研發現，消費貸、經營貸利率不斷內卷，與存量房貸利率之間產生較大利差，讓貸款中介看到可乘之機，貸款置換業務悄然抬頭。北京豐臺麗澤商圈一家助貸公司的工作人員李彥超告訴記者：“目前是推銷轉貸的好時機，我們抓住風口加班加點干活，剛剛過去的中秋節都沒放假。”
貸款置換也被稱為“轉貸”，是指借款人用利率較低的新貸款代替利率較高的舊貸款，從而實現降息的目的。貸款中介以“轉貸省錢”為噱頭大肆宣傳，吸引借款人辦理該業務，并在轉貸過程中收取居間費、手續費、墊資費、服務費等。
從利率角度看，貸款置換后借款人負債成本確實有所下降，不過貸款年限縮短，借款人的還款壓力變大。此外，在不法貸款中介誘導下，進行貸款置換的借款人可能涉嫌騙貸、違規挪用貸款等行為；同時，還面臨個人信息泄露、財產遭受損失等風險。
消費貸經營貸降至“2”字頭
9月以來，消費貸價格戰硝煙彌漫，多家銀行消費貸利率降至“2”字頭。其中，招商銀行部分地區分行“閃電貸”年利率降至2.88%，民生銀行廣東地區民易貸最低利率降至2.85%，平安銀行、興業銀行、華夏銀行等也推出了最低利率在3%以下的消費貸產品。
與此同時，在政策及市場因素影響下，銀行面向小微企業和個體工商戶推出的抵押經營貸也卷至3%以下。交通銀行深圳分行貸款經理小蔣告訴記者：“目前房產抵押經營貸產品利率可低至2.8%，貸款額度可達到抵押物評估值的七至八成。”
但小蔣也向記者表示，最低利率有一定的審批條件，銀行會對借款人資質、征信情況、抵押物實際狀況、公司經營情況及公司涉訴情況等進行審核。比如，借款人年齡需在20周歲至65周歲，借款人年齡和貸款年限相加數值不能超過70。此外，經營實體需存續半年以上，借款人必須持有20%以上股權，還需有其他股東簽字；抵押物房齡需小于30年，且只能為住宅，過戶需滿12個月等。
招聯首席研究員董希淼認為，由于存款利率降低等因素，銀行資金成本有所下行，調降個人消費貸款、經營性貸款利率具有一定基礎。同時，2023年以來，受房地產市場下行影響，銀行個人住房貸款出現負增長。為彌補住房貸款增長乏力產生的缺口，部分銀行加大個人消費貸款、經營性貸款拓展力度。為了擴大市場份額，以低利率吸引客戶是一種促銷行為。
在政策層面，近年來相關部門不斷鼓勵、引導銀行降低消費貸、經營貸利率，一方面，這是為了刺激消費、支持經濟增長；另一方面，是為進一步改善中小微企業融資環境，降低中小微企業融資成本。
愿聽介紹的客戶變多了
目前，存量房貸利率高居4%以上，導致消費貸、經營貸與存量房貸有100個基點左右的利差。在此背景下，貸款置換業務悄然抬頭，不少貸款中介以省錢為誘餌，展開廣撒網式營銷。
“貸款中介從合作的銀行那里得到按揭客戶的電話號碼。”某股份行個貸中心工作人員向記者透露，“他們并沒有客戶姓名等其他信息，這樣一來為他們提供電話號碼的銀行工作人員也不算泄露客戶信息，相當于鉆了規則的空子。”
基于這些電話號碼，貸款中介瘋狂地展開地毯式搜索，只為找到意向客戶。“每天撥出200個電話是基本工作量。”李彥超說，“通話時長不足10秒鐘的都屬于無效通話，不能算到績效里。”但近段時間，李彥超明顯感到有效通話變多了，“絕大多數情況下我們剛表明身份，客戶就會掛斷電話，但是最近愿意聽我們介紹完產品，并且有意向咨詢的客戶增加近兩成。愿意加微信的客戶也多了，以前一天加10個人的微信就很不錯了，現在每天加十五六個人的微信很輕松。”
由于消費貸、經營貸和存量按揭貸款的利差不斷擴大，在貸款中介眼中，當下正是轉貸業務的風口，“利差越大越好營銷，一般利差在100個基點以上，置換貸款的省錢效果就比較明顯，愿意做這項業務的客戶自然變多。”李彥超說，“我們的合作銀行能給到的最低利率為2.6%，這與部分存量貸款利率尤其是二套房貸款利率相差200個基點左右，我們抓住時機加班加點做營銷。”
拆解貸款中介話術
圍繞轉貸業務，貸款中介公司提供的各項服務相當周全，但不少服務背后都存在違規違法的暗影。
北京朝陽亮馬橋地區一家貸款中介機構的工作人員告訴記者：“對于想做房產抵押經營貸業務的客戶，如果名下沒有企業，我們可以為其提供空殼公司，包括經營流水、賬目、稅務資料等。直白地說，銀行需要什么材料，我們就能提供什么材料，并且符合銀行審批要求。”然而，北京金訴律師事務所主任王玉臣向記者表示，偽造流水、包裝空殼公司等蒙騙銀行行為涉嫌騙貸，一經查處，借款人及中介都會被追究法律責任。
此外，政府對中小微企業的貼息政策也成為貸款中介套路中的一環。“辦理完貸款，拿著營業執照副本、公章、法人身份證去當地政務服務部門申請，一周左右就能審批下來，借款人可以得到1%的補貼，相當于貸款利率僅為1.6%。”李彥超向記者介紹。
實際上，記者咨詢北京市政務服務中心工作人員了解到，政府貼息政策僅在中小微企業首次辦理貸款業務的首年補貼1%，與利率1.6%是兩個概念。這位工作人員還告訴記者，用不實信息騙取補貼是明令禁止的，對申報中存在的虛報、騙取、挪用、賄賂等違法違規行為，將依照《財政違法行為處罰處分條例》等法律法規進行處理，涉嫌犯罪的，將移交司法機關依法處理。
此外，為促使借款人辦理房產抵押經營貸，貸款中介聲稱可墊付“過橋資金”幫助借款人結清銀行按揭貸款贖回抵押物，或與銀行協商辦理二次抵押貸款。
但在實際操作中，用同一抵押物的二次抵押貸歸還按揭貸款是不被允許的。某國有大行住房貸款業務人員鄒鵬告訴記者：“二次抵押貸本身屬于合規業務，在符合貸款條款和抵押物要求的情況下是可以辦理的。但是若用二次抵押貸的錢款結清按揭貸款，銀行會對資金來源追根溯源，一旦發現資金來自同一抵押物的二次抵押，將會對抵押物進行限制。”
上述貸款中介所提供的每一項服務都不是免費的，對應著高昂的居間費、手續費、墊資費、服務費等。在巨大的利益面前，不少貸款中介明知不可行卻依然選擇鋌而走險。
治本還需壓縮貸款產品利差
中介畫的省錢大餅暗藏多重隱患。消費貸、經營貸流入樓市、挪作他用等均是法律法規明令禁止行為。
王玉臣在接受記者采訪時表示，低息經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，若被查出貸款轉入樓市，將面臨停貸或提前全額償還貸款的風險，借款人資信也會受到嚴重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨抵押房產被拍賣的風險。
貸款周期方面，多數經營貸借款周期遠遠短于按揭貸款，但是大部分中介在轉貸營銷中避而不談。上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，經營貸比按揭貸款期限短，意味著借款人需把原來30年的借款在短時間內還清，實際上增大了還款壓力。如果到期后借款人沒有足夠資金還款，可能還需要借新的經營貸款從而把期限拉長。
此外，從長遠來看，若未來續貸不暢，將面臨資金鏈斷裂風險。續貸時能否再借到經營貸也是個問題。現在經營貸利率之所以低，且很容易借到，是因為銀行信貸投放壓力較大，找不到合適的貸款需求。未來經濟一旦活躍，信貸需求增多，經營貸準入門檻很可能提高，續借的時候不見得能借得到，而且利率也不一定保持低位。
在信息安全方面，存在客戶隱私信息被獲取、個人信息遭泄露的風險。在貸款中介辦理轉貸業務時，常常以評估客戶個人信用情況為由，獲取借款人身份證、房產證、銀行賬戶、資產狀況、工作單位、家庭成員等諸多個人隱私信息。這些內容詳盡的信息對不法中介來說是一座“富礦”，他們通過泄露、出售客戶信息，牟取利益。
面對貸款置換屢禁不止，不少業內人士認為，降低存量貸款利率，壓縮與消費貸、經營貸之間的利差才是治本良方。下調存量住房貸款利率，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資；對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。
