- 貸款100萬拿回6000元返點 亂象抬頭折射房貸業務爭奪白熱化
- 2024年08月02日 來源：中國證券報
提要：業內人士表示，作為銀行業自律組織，地方銀行業協會此時發出倡議，有助于規范市場競爭秩序，讓銀行在房貸業務方面能夠實現良性競爭，也可以降低銀行的貸款成本，維護凈息差穩定，同時讓房產中介機構更加規范透明。
“有銀行與房產中介合作，讓中介幫著拉房貸客戶，待房貸放款后按照一定比例返點給中介。與其錢讓中介賺，不如我們自己與銀行對接，能省下幾千元。”在社交平臺上，多地購房者分享了房貸返點經驗。
中國證券報記者近日調研發現，房貸返點現象有所抬頭。不同地區、不同銀行以及不同時點的返點比例均有差異，通常在季末會有所上浮。7月底及8月初，記者收到的返點報價從“千五”到“千九”不等，能夠辦理該業務的銀行包括國有行、股份行、城商行等。
這一現象背后是銀行對房貸業務的激烈爭奪。業內人士表示，目前房地產行業買方市場特征突出。對于銀行而言，按揭貸款是優質稀缺資產，銀行愿意“花錢拉業務”。不過，房貸返點可能導致貸款市場定價不透明、正常競爭秩序被打亂、銀行經營成本抬升等不良后果。
個人能直接拿返點
上海居民小敏在社交平臺分享過房貸返點的成功經驗。她告訴記者，看好房子后便四處詢問能夠返點給個人的貸款銀行。經過多方對比，自己在6月與某城商行簽訂了貸款合同，并在放款后按照“千六”即每貸款100萬元返6000元的價格收到了返點。
記者以購房者身份調研發現，此前被全面叫停的房貸返點現象有所抬頭。
在小敏的介紹下，記者聯系到為她辦理房貸返點的銀行貸款經理吳桐(化名)。吳桐說，上海地區各家銀行的商貸利率都是一樣的，該行現在的返點比例已從“千六”漲至“千七”，但需要在9月底前放款。
“我們主要針對的是二手房購房客戶，因為新樓盤往往有自己熟悉的銀行，會指定幾家貸款銀行。”吳桐說。
另一位自稱可辦理房貸返點的銀行貸款經理向記者表示，該行與我愛我家等房產中介有著總對總合作。若客戶通過幾家中介購房并辦理貸款，那返點無法給到客戶個人，只能給到這些中介。“需要客戶在網簽前，跟中介說好，自己找貸款銀行。否則有些中介會簽霸王條款，為客戶指定貸款行。”
房貸返點并非新鮮事，此前大多處于行業的灰色地帶。業內資深人士介紹，所謂房貸返點是指商業銀行為爭搶房貸市場份額，向提供房貸客戶的中介機構提供的一種傭金，大多數銀行及中介機構不會直接返給客戶個人。如今，有購房者繞過中介，直接與銀行合作，并將返點經歷分享到社交平臺，使得該現象浮出水面。
催生專業第三方機構
房貸返點現象抬頭，引來想分一杯羹的第三方機構。記者調研發現，他們常在社交平臺發帖或評論區留言進行客戶引流。這些機構在銀行內部有人脈資源，能夠與多家銀行的貸款經理對接。
記者在社交平臺上詢問房貸返點業務時，多位第三方機構工作人員聯系到記者，王普(化名)就是其中之一。他說，自己手里有多家銀行的資源。“每家銀行能提供的返點比例不等，最高有‘千九’，最低有‘千五’，你可以自己選銀行。幫你做貸款的是銀行貸款經理，我可以提供他們的名片，你可以去網點核實身份。”
當記者問及具體操作流程時，王普表示，在貸款審批通過后，記者便能獲得返點，形式可以是現金、微信、銀行卡轉賬等。“具體流程和正常貸款流程一樣，但需提前跟房產中介說好，自己找貸款銀行，有些房產中介會讓你簽自辦貸款承諾書。定好時間和地點，我們會安排銀行貸款經理上門面簽。”
相比銀行貸款經理承諾的放款后返點，多位第三方機構人士表示，可在貸款審批后就把返點給到客戶。“銀行審批通過貸款后，購房者再過戶，然后銀行才能放款。放款后，銀行會把傭金給到我們公司，我們是墊資把錢返給客戶的。”
至于返點比例，多位第三方機構人士表示，每家銀行每月政策可能都不一樣。一般而言，季末返點比例會有所上漲。第三方機構人士譚炎稱，6月份有銀行返點比例達到“千十”，但現在業務已經停掉了。“點數給得高，來辦理的客戶自然多，銀行的業績目標達到了，就不會做了。”
既然客戶自己可與銀行對接，何須通過第三方機構辦理房貸返點？某房地產業內資深人士表示，第三方機構可在短時間內向購房者提供多家銀行的返點報價，幫客戶省去了挨家詢問、直接對接銀行的麻煩。對于第三方機構而言，可從報價差額中獲利，比方說，銀行給機構的報價是“千九”，機構給購房者的報價則為“千七”。
背后風險重重
從銀行角度來看，為何要貼錢辦業務？無論是銀行內部人士，還是第三方機構人員，都向記者提到了這樣做的目的在于“花錢拉業務”。在業績考核壓力下，部分銀行支行以及貸款經理利用房貸返點方式，求得短時間內增加貸款發放量。
一位第三方機構人士告訴記者，以前甚至有銀行開出了“千十一”的報價，“一般來說，每個季末或是在銀行業績沒達標要扣錢時，銀行返點比例就會高一些。”
銀行貸款經理小蘇向記者表示，返點資金部分來自銀行支行營銷費用。有時候貸款經理也會從個人的業績激勵里拿出一部分錢來做返點。
“如果客戶的貸款金額比較小，我們不會做。因為銀行貸款有人力成本和其它費用支出。在客戶咨詢返點時，我們會先問貸款金額有多少，看是否在目標金額以上。放款成功后，可以通過微信或銀行卡把錢返給客戶。”小蘇說。
房貸返點現象背后是銀行對房貸業務的激烈爭奪。業內人士表示，去年以來多家銀行房貸業務增長緩慢，給銀行個人貸款增長帶來壓力，導致部分銀行利用該手段爭取房貸客戶，搶奪市場份額。
國家金融與發展實驗室特聘研究員任濤向記者表示，房貸返點現象有所抬頭，且返點對象由房產中介直接擴展至個人客戶的原因在于，當前房地產行業買方市場特征突出。按揭貸款對銀行來說，仍是優質的稀缺資產，為爭取按揭貸款客戶，銀行愿意做出犧牲。
當前，各地房貸利率走低。在任濤看來，這會加劇銀行在爭搶房貸客戶方面的競爭，使得銀行具有主動返點讓利的沖動。同時，房貸利率持續走低將凸顯買方地位，可能加劇返點現象發生。
談及其中風險，北京德和衡律師事務所聯席執行主任、商事與金融爭議解決部主任裴虹博接受記者采訪時表示，返點現象導致貸款市場定價不透明，市場競爭秩序受到干擾，銀行經營成本抬升，損害銀行利益，讓消費者在選擇貸款產品時一味選擇返點比例高的銀行，可能產生誤判從而損害其合法權益。
此外，有銀行內部人士表示，在返點的誘惑下，有房產中介協助客戶向貸款銀行提供虛假材料，增加了銀行房貸風險，影響房貸業務健康發展，可能導致銀行資產質量下降。
多方合力促規范發展
對于風險重重的房貸返點現象，十余年前，中國銀行業協會就下發了《關于規范做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》。該通知提到，自2010年1月1日起，停止銀行以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的返點費用；要求會員銀行規范貸前審查制度，做好盡職調查，堅持獨立審貸，重點審核借款人的信譽程度、收入證明、償還能力的真實性。
8月1日，記者從業內獲悉，有地方銀行業協會已針對近期有關現象，發布《關于禁止個人住房按揭貸款返傭共同維護銀行業公平競爭秩序的倡議》。其中提到，銀行不得以任何形式向房地產開發商、房地產銷售機構、房產中介機構、物業公司等機構及其從業人員、個人住房貸款客戶支付傭金或權益，以及例如提供購物卡券、儲值卡券、加油卡等方式變相支付傭金或權益。
業內人士表示，作為銀行業自律組織，地方銀行業協會此時發出倡議，有助于規范市場競爭秩序，讓銀行在房貸業務方面能夠實現良性競爭，也可以降低銀行的貸款成本，維護凈息差穩定，同時讓房產中介機構更加規范透明。
展望未來，裴虹博認為，可從加強監管力度、完善法律法規、提升銀行自律意識等方面推動房地產市場健康運行。具體而言，監管部門應加強對銀行營銷活動的監管力度；立法機構應不斷完善相關法律法規體系，明確禁止不正當競爭行為的具體條款和處罰措施；銀行應自覺遵守市場規則和法律法規要求，加強內部管理和風險控制能力，提高服務質量和效率水平。
