- 擴(kuò)內(nèi)需再出新舉措 消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍
- 2023年03月27日 來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)
提要：唐詩(shī)介紹，在審核流程方面，通知明確了5個(gè)工作日內(nèi)國(guó)家發(fā)改委會(huì)正式受理或不予受理的反饋。中央企業(yè)可將項(xiàng)目申報(bào)材料和項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)改委意見(jiàn)直接報(bào)送國(guó)家發(fā)改委，也可通過(guò)省級(jí)發(fā)改委報(bào)送。通知明確了證監(jiān)會(huì)和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題一次匯總成書面反饋意見(jiàn)，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。
證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委日前發(fā)布通知，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并將在未來(lái)進(jìn)一步完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，這標(biāo)志著政策從供給端發(fā)力，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施正式納入REITs發(fā)行范圍。此外，分類調(diào)整收益率和規(guī)模要求，加快項(xiàng)目審核流程，將有效盤活存量資產(chǎn)，為投資者提供資產(chǎn)配置的新選擇，有助于支持?jǐn)U大內(nèi)需，服務(wù)穩(wěn)增長(zhǎng)。
推出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs
“推出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有助于擴(kuò)大消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模，改善運(yùn)營(yíng)水平，通過(guò)‘便民’和‘提質(zhì)’促進(jìn)消費(fèi)。”北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長(zhǎng)張崢認(rèn)為，將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs資產(chǎn)范圍，是我國(guó)公募REITs底層資產(chǎn)的又一次擴(kuò)容，是REITs市場(chǎng)建設(shè)邁出的重要一步。
中信資本董事長(zhǎng)張懿宸認(rèn)為，階段性推出具有中國(guó)特色的公募REITs工具，對(duì)于解決民生期盼、助力防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)、改善消費(fèi)預(yù)期等具有積極意義。
通知強(qiáng)調(diào)，項(xiàng)目發(fā)起人(原始權(quán)益人)應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目變相融資。
“這說(shuō)明通知堅(jiān)決落實(shí)‘房住不炒’要求，構(gòu)建了有效隔離機(jī)制。”上交所副總經(jīng)理劉逖說(shuō)，這些制度安排很有必要，能夠確保消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)，防范資金變相流入商品住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
分類調(diào)整收益率和規(guī)模要求
通知還分類調(diào)整了項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。
在項(xiàng)目收益率方面，通知提出，以“申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率(IRR)原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%”，取代了此前對(duì)各類項(xiàng)目統(tǒng)一適用“未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%”的要求。
此舉有助于進(jìn)一步優(yōu)化價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，提高發(fā)起人的參與意愿，增加合格資產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)平衡好投融資兩端利益、兼顧市場(chǎng)各方需求。興業(yè)研究分析師唐詩(shī)稱，采用不同的收益率指標(biāo)要求更為合理，5%的IRR要求在一定程度上反映了特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)收益特性。
在項(xiàng)目規(guī)模方面，其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目仍沿用“當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元”的要求，而對(duì)于保障性租賃住房項(xiàng)目，通知調(diào)整了相關(guān)規(guī)模要求，“首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于8億元，可擴(kuò)募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍”。
市場(chǎng)人士指出，此舉旨在落實(shí)“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵(lì)更多保障性租賃住房REITs發(fā)行。
優(yōu)化項(xiàng)目審核流程
據(jù)悉，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同國(guó)家發(fā)改委推出提高申報(bào)推薦效率的系列舉措，進(jìn)一步完善審核注冊(cè)機(jī)制，優(yōu)化審核注冊(cè)流程，同時(shí)明確大類資產(chǎn)準(zhǔn)入等標(biāo)準(zhǔn)。
“建立分工明確、各有側(cè)重、高效銜接的審核注冊(cè)工作機(jī)制，進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程，提高審核注冊(cè)工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會(huì)和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題一次匯總成書面反饋意見(jiàn)，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。堅(jiān)持開(kāi)門辦審核，定期開(kāi)展市場(chǎng)機(jī)構(gòu)座談會(huì)，傳遞監(jiān)管工作理念。”證監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示。
值得一提的是，為加快做好項(xiàng)目推薦，國(guó)家發(fā)改委通知要求自項(xiàng)目正式受理之日起3個(gè)月內(nèi)，應(yīng)完成省級(jí)發(fā)改委報(bào)送、委托咨詢?cè)u(píng)估、有關(guān)業(yè)務(wù)司局會(huì)簽、向證監(jiān)會(huì)推薦項(xiàng)目的相關(guān)工作。發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人等根據(jù)要求補(bǔ)充、修改項(xiàng)目材料的時(shí)間不計(jì)算在上述時(shí)間內(nèi)。
在市場(chǎng)專家看來(lái)，項(xiàng)目審核流程有所加快。唐詩(shī)介紹，在審核流程方面，通知明確了5個(gè)工作日內(nèi)國(guó)家發(fā)改委會(huì)正式受理或不予受理的反饋。中央企業(yè)可將項(xiàng)目申報(bào)材料和項(xiàng)目所在地省級(jí)發(fā)改委意見(jiàn)直接報(bào)送國(guó)家發(fā)改委，也可通過(guò)省級(jí)發(fā)改委報(bào)送。通知明確了證監(jiān)會(huì)和證券交易所原則上應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題一次匯總成書面反饋意見(jiàn)，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。
