證監會、國家發改委日前發布通知，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs，并將在未來進一步完善相關業務規則。

市場人士認為，這標志著政策從供給端發力，將消費基礎設施正式納入REITs發行范圍。此外，分類調整收益率和規模要求，加快項目審核流程，將有效盤活存量資產，為投資者提供資產配置的新選擇，有助于支持擴大內需，服務穩增長。

推出消費基礎設施REITs

“推出消費基礎設施REITs，有助于擴大消費基礎設施投資規模，改善運營水平，通過‘便民’和‘提質’促進消費。”北京大學光華管理學院副院長張崢認為，將消費基礎設施納入REITs資產范圍，是我國公募REITs底層資產的又一次擴容，是REITs市場建設邁出的重要一步。

中信資本董事長張懿宸認為，階段性推出具有中國特色的公募REITs工具，對于解決民生期盼、助力防范和化解金融風險、改善消費預期等具有積極意義。

通知強調，項目發起人(原始權益人)應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。

“這說明通知堅決落實‘房住不炒’要求，構建了有效隔離機制。”上交所副總經理劉逖說，這些制度安排很有必要，能夠確保消費基礎設施REITs行穩致遠，防范資金變相流入商品住宅開發領域。

分類調整收益率和規模要求

通知還分類調整了項目收益率和資產規模要求。

在項目收益率方面，通知提出，以“申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%”，取代了此前對各類項目統一適用“未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%”的要求。

此舉有助于進一步優化價格發現功能，提高發起人的參與意愿，增加合格資產規模，同時平衡好投融資兩端利益、兼顧市場各方需求。興業研究分析師唐詩稱，采用不同的收益率指標要求更為合理，5%的IRR要求在一定程度上反映了特許經營權類項目的風險收益特性。

在項目規模方面，其他基礎設施項目仍沿用“當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元”的要求，而對于保障性租賃住房項目，通知調整了相關規模要求，“首次發行基礎設施REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍”。

市場人士指出，此舉旨在落實“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行。

優化項目審核流程

據悉，證監會將會同國家發改委推出提高申報推薦效率的系列舉措，進一步完善審核注冊機制，優化審核注冊流程，同時明確大類資產準入等標準。

“建立分工明確、各有側重、高效銜接的審核注冊工作機制，進一步優化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規范性、可預期性和透明度。證監會和證券交易所原則上應當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統一發出。堅持開門辦審核，定期開展市場機構座談會，傳遞監管工作理念。”證監會有關部門負責人表示。

值得一提的是，為加快做好項目推薦，國家發改委通知要求自項目正式受理之日起3個月內，應完成省級發改委報送、委托咨詢評估、有關業務司局會簽、向證監會推薦項目的相關工作。發起人(原始權益人)、基金管理人等根據要求補充、修改項目材料的時間不計算在上述時間內。

在市場專家看來，項目審核流程有所加快。唐詩介紹，在審核流程方面，通知明確了5個工作日內國家發改委會正式受理或不予受理的反饋。中央企業可將項目申報材料和項目所在地省級發改委意見直接報送國家發改委，也可通過省級發改委報送。通知明確了證監會和證券交易所原則上應當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統一發出。