- 樓市新政“晴雨表”：二手房房東預期變了，漲價、停售與降價并存
- 2024年10月18日 來源：貝殼財經
提要：樓市重磅新政下，市場效應迅速顯現(xiàn)，國慶黃金周期間，一線城市成交大幅增長。二手房市場作為樓市最真實的“晴雨表”，不少城市的咨詢量、成交量都出現(xiàn)不同程度的增長。除了這些指標外，一小部分二手房東的調價、停售行為，也反映了對于未來預期的看好。
樓市重磅新政下，市場效應迅速顯現(xiàn)，國慶黃金周期間，一線城市成交大幅增長。二手房市場作為樓市最真實的“晴雨表”，不少城市的咨詢量、成交量都出現(xiàn)不同程度的增長。除了這些指標外，一小部分二手房東的調價、停售行為，也反映了對于未來預期的看好。
上海資深分析師盧文曦表示：“近期房東漲價的比例大概在5%-8%。”一位來自北京的業(yè)內人士告訴記者，新政后確實是有一些業(yè)主停售，但不太多，占比大約7%-8%。
的確，新政之下，業(yè)主心態(tài)發(fā)生明顯變化，出現(xiàn)一小波跳價、漲價的現(xiàn)象，這一行為從側面體現(xiàn)了他們對未來市場走勢的樂觀預期。不過，整體的價格浮動并不算高，二手房市場仍處于買方市場。
房東跳價、降價并存
從價格變化來看，據(jù)記者觀察，整體價格浮動并不顯著。以上海為例，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)控數(shù)據(jù)，在2024年第40周（即9月30日至10月6日）期間，漲價房源的占比為7.9%，與上周相比擴大了0.69個百分點。
盧文曦表示：“近期房東漲價的比例大概在5%-8%。”一位從業(yè)多年的房產中介人士表示：“雖然有漲價的房源，但是僅僅為個別案例，數(shù)量并不多。”
事實上，房東的心態(tài)也呈現(xiàn)出分化的特征。上海中原地產森蘭板塊負責人宋滬雄向記者透露：“新政出來的當天晚上，我經手談了5個房東，有2個房東說等一等暫時不賣了，有2個房東直接就調價了，調高了5%，還有一個房東連夜出發(fā)去外地的，凌晨打電話過來說要‘跳價’。這其中，有兩個房東的房子總價在700萬-1000萬之間，1000萬的房子跳價5%，一下跳漲了50萬。”
在咨詢中，位于上海浦東、寶山區(qū)的多名中介表示：“房東跳漲只是個別現(xiàn)象，并不是普遍的情況。其實一些理性的、真正想賣房的房東會趁著這波政策利好趕緊出手，是不會漲價的，因為賣出去才是目的。”
一些“老破小”的小區(qū)房東出于置換需求而急售在新政后繼續(xù)主動降價，例如，上海鞍山四村第二小區(qū)1997年的一套老房子在最近7天內直接降價31萬元，從280萬元降到249萬元，降價幅度較大。
同樣，北京的二手房也仍然處于“以價換量”的階段，今年年內不少小區(qū)價格下跌幅度在20%–30%。
在詢問中，一位北京鏈家經紀人向記者表示：“是有房東調價，但調價比例并不高，像一夜跳漲50萬這種只是少數(shù)的個案。有房東想漲價的也是處在觀望中，因為還要看購房者會不會買賬。”
個別業(yè)主下架房源
如上所述，除了個別漲價現(xiàn)象外，也有一些業(yè)主在新政后心理預期提升，下架了房源。
北京鏈家研究院院長高原表示，賣家方面，隨著預期回暖，業(yè)主預期也更為樂觀，黃金周期間新掛牌房源數(shù)量減少16%。受買賣雙方行為影響，客源房源比由1:10提升至1:17以上，逐漸由買方市場轉為平衡市場。
一位來自北京的業(yè)內人士告訴記者，“9·30”新政后確實有一些業(yè)主停售，但不太多，占比大約7%-8%。“實際上每次新政后都會有這樣的情況，一些業(yè)主先把房源撤下來，觀察一下市場成交、價格變化情況，然后再適時掛出來。”
位于北京四環(huán)的某中介門店店長表示：“政策出臺后，有些業(yè)主看漲，覺得當下價格仍太低，先將房源下架一陣兒，等價格高點時再賣。不過，大部分業(yè)主都是趁著這波利好政策，盡快促成交易。”
不只上海、北京，深圳也有類似現(xiàn)象。深圳中原福田南C區(qū)區(qū)域董事殷冬生向記者表示，確實有二手業(yè)主下架房源的情況，但是并不是很多，只是一小部分現(xiàn)象。“舉例來說，假如一個小區(qū)放了50套房子，下架的大概有兩到三套房。”
殷冬生說：“有一位業(yè)主，房子掛牌了一周左右，就在國慶期間下架了。這個業(yè)主的想法是，未來房子是要賣的，但是當下不想跟別的業(yè)主去競價，是純賣房而不是換房，所以不著急、無所謂。也有客戶暫時不賣而是轉租，小區(qū)租金較高，租金回報率也高。不過，這也是個別現(xiàn)象。”
在殷冬生看來，業(yè)主的整體心理預期是向好的，一些業(yè)主認為，市場再差也差不到哪里去了。
不過，殷冬生也認為，樓市新政效果是短期向好，長期還需要經濟復蘇。
“當前仍是買方市場”
剛剛過去的國慶節(jié)假期，樓市成交火熱。以一線城市為例，據(jù)中原地產數(shù)據(jù)顯示，國慶小長假，北京樓市成交量創(chuàng)近年來同期最高點，其中新建住宅同比上漲超過200%，二手房上漲超過150%；深圳新房成交同比大漲10倍，二手房成交同比上漲近3倍，新房成交轉化率由2%提升至12%；10月1日-10月6日，上海新房成交5.9萬平方米，相比去年同期的2.89萬平方米增加約104%。
成交翻倍、開發(fā)商漲價、房東跳價……在這種樓市重新火熱的氛圍下，購房者心態(tài)也變得緊張起來，事實上，隨著新房供應量增加和二手房房源充足的掛牌量，市面上可選的房源更多，當前還是“買方市場”。
根據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月30日-10月6日，包括北京、上海、廣州、重慶等在內的重點33城二手房掛牌房源量較去年第40周（2023年10月2日-10月8日）掛牌量上漲3.6%。
二手房掛牌房源增加，與新政放開限購、限售息息相關。不少被限售的房東隨著政策放開“從租轉售”，也加緊了“置換”的步伐。較為明顯的是深圳，9月30日，深圳二手房新增掛牌量超過2900套；國慶假期首日，深圳二手房新增掛牌量也有880套。
此外，隨著上海增值稅免征年限“5變2”，不少房東也掛出房源。上海鏈家監(jiān)測的數(shù)據(jù)也顯示，在10月1日至10月6日期間，上海鏈家的二手房掛牌量增長了約40%。
上海寶山區(qū)的一名中介向記者表示：“當前的掛牌量仍然處于歷史的高點，無論是新房和二手房可選的空間都加大，依舊是‘買方市場’；同時，新政還會增加一部分置換需求，比如原先‘滿2不滿5’的房東掛出房源出售后可能會激發(fā)新的置換鏈條。”
新京報貝殼財經記者 徐倩 段文平
