- 全國超百城推出住房“以舊換新”：一線城市均已加入， “國企收舊換新”已取得一定效果
- 2024年07月30日 來源：中國網
提要：嚴躍進認為，“以舊換新”的底層邏輯或源頭矛盾其實并沒有得到解決，即二手房最終誰來消化的問題。國企收購二手房的市場容量相對有限。從源頭角度出發，各地要持續解決二手房消化的問題，擴大“以舊換新”的市場容量，包括保障房房源由此類二手房來充當、挖掘二手房租購的多元化多樣化需求等。
一線城市均已加入住房“以舊換新”隊列中。
據中指研究院監測數據顯示，全國已有超百城陸續推出住房“以舊換新”政策，與此同時，各地推出包括“國企收舊換新”“中介優先賣”“發放購房補貼”等多種模式，相較而言，“國企收舊換新”在部分城市已取得一定效果。
一線城市均已加入住房“以舊換新”
易居研究院報告顯示，“以舊換新”工作在本輪全國消費提振、潛力挖掘的大框架下有序推進。“以舊換新”本質上是房產流通和循環的重要推動力。其貫通二手房盤活和新房去庫存兩大市場，在促進雙市場循環發展的過程中，真正提振住房消費。
從各等級城市推進路線看，“以舊換新”工作試點，源于青島“優先賣”，該模式希望打通“二手房售賣、新房認購”整體流程。到了2023年，各三四線城市陸續開展試點。隨后一些重點二線城市也開展了試點工作。2024年4月下旬，隨著深圳、上海發文，住房“以舊換新”擴展到一線城市。
其中，深圳是首個支持“以舊換新”的一線城市。4月23日，深圳市房地產業協會和房地產中介協會聯合開展商品住房“換馨家”活動，鼓勵房企、中介、購房者三方簽訂協議，開展“賣舊買新”換房聯動，首批參與活動的有21家房地產經紀機構、13家房企及項目。深圳市房地產業協會鼓勵房企和中介機構為“以舊換新”的購房者提供購房價款、傭金等專屬優惠。
深圳之后，上海積極跟進。上海市房地產行業協會和房地產經紀行業于5月3日聯合倡議發起商品住房“以舊換新”活動，首批參加倡議的房企20余家，房地產經紀機構近10家，參與項目30余個，主要分布在五大新城區域。
廣州則于5月加入，首批共發動全市122個房地產項目和12家房地產中介機構參與。到了7月19日，北京市商品住房“以舊換新”活動宣布啟動，首批參加倡議的31個新建商品房項目共涉及房源9000余套。
至此，四個一線城市均已推進“以舊換新”工作。業內認為，這也標志著“以舊換新”工作進入到政策鋪開和成熟階段。
據中指研究院監測數據顯示，目前，全國已有超百城陸續推出住房“以舊換新”政策。
易居研究院研究總監嚴躍進指出，從市場背景看，“以舊換新”政策的推行和二手房掛牌量激增、交易困難、房企去庫存壓力顯現等有關。房地產市場的“以舊換新”作為創新舉措，有助于激活潛在需求、盤活存量房產、優化增量住房，并促進市場平穩健康發展。
哪種模式反響相對積極？
嚴躍進指出，從全國各地推進的“以舊換新”操作來說，主要包括三種模式：一是中介幫賣舊房模式，這是最常見的“以舊換新”方式；二是收購模式，即國企或房企直接收購舊房，舊房款項用于購買指定的新房項目，收購的舊房則可用于再出售、保障性住房或人才公寓等；三是補貼模式，主要是對出售自有住房并購買新房的居民給予一定的購房補貼等。這三種模式，發揮了不同市場主體的優勢，也吻合了不同的市場需求和特征。
根據中指研究院的監測數據，截至6月30日，“國企收舊換新”和“中介優先賣”作為兩種主流模式，分別有超30城、超40城參與。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，“中介優先賣”效果很大程度上取決于市場運行情況，在當前買方市場深化下，二手房成交周期較長，出售環節的不確定性較大。相比而言，“國企收舊換新”在部分城市已取得一定效果。
根據中指研究院監測，從2023年下半年以來，蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。
以南京“以舊換新”政策為例，2024年4月啟動的第一階段模式就主要是由南京安居進行房源收儲，同時將新房可購房源限定在旗下十余個項目中。從效果來看，截至6月27日，安居集團14個樓盤累計來訪約3000組，繳納新房意向認籌金的換房人約690組；累計完成600多套房源的評估工作，已有208套存量住房簽署了四方協議。6月，南京開啟了第二批“收舊換新”，進一步擴大住房“以舊換新”房源，除安居集團項目外新增21個項目2780套房源。
河南鄭州也是較早實行住房“以舊換新”的城市。官方披露的數據顯示，鄭州“以舊換新”工作開展3個月來，換房群眾與城發公司已簽訂二手房收購協議3927套，已認購商品房1180套，群眾通過市場化交易“以舊換新”完成1628套。鄭州市住房保障和房地產管理局表示，在“以舊換新”等利好政策帶動下，鄭州市房地產市場出現了一系列積極變化，開發企業售樓部到訪量增加約30%，二手房帶看量增加約40%，4-6月商品房銷售量環比連續增長，有效提振了市場信心，穩定了市場預期。
關榮雪認為，在“以舊換新”模式中，國企下場收購二手房當前熱度越來越高，原因可能在于，許多業主在購買新房時面臨著二手房出售不暢的問題，導致資金無法及時到位，國企下場收購二手房可以解決業主的資金壓力，使他們能夠順利購買新房；此外，國企作為強大的購房主體，具有更多的資源和渠道，可以提供更便利的交易過程，減少業主的交易成本和風險。
嚴躍進提到，從一線城市“以舊換新”的推進情況看，目前以“中介幫賣舊房”模式為主，相信隨著政策的持續完善，國企收購二手房的模式或也會在一線城市逐步推進，比如國企收購二手房用作保障性住房，更好地推進新房去庫存。
“以舊換新”如何進一步推進？
業內認為，從各地新房去庫存的工作來看，已經有很多創新模式，包括“先租后買”“半租半買”“可租可買”等模式。對于“以舊換新”來說，其本身屬于特殊的新房去庫存手段，仍有可優化的空間。
嚴躍進提到，各地“以舊換新”工作開展中包括二手房評估、二手房出售、新房選擇面等仍面臨一定的問題。相關調研結果顯示，參與“以舊換新”客戶最首要的動機是借此快速賣出舊房，這一占比達到70.8%。不過一些房東的顧慮也存在。“其實主要還是價格的問題，如果是被政府收購去，價格會不會被壓得太低？如果是拿到市場上去賣，能不能賣得出去？”同時，推進“以舊換新”也關注“換哪里的新”等問題。如果是指定的新房樓盤，那么購房者換新的選擇是不是足夠多？能不能選到心儀的房子？從實際過程看，市場反饋一些參與“以舊換新”的開發商，并沒有給出最大的誠意。一些優質房源也沒有拿出來，多半都是去庫存難的較差房源，這也容易導致市場交易信心下降。
嚴躍進認為，“以舊換新”的底層邏輯或源頭矛盾其實并沒有得到解決，即二手房最終誰來消化的問題。國企收購二手房的市場容量相對有限。從源頭角度出發，各地要持續解決二手房消化的問題，擴大“以舊換新”的市場容量，包括保障房房源由此類二手房來充當、挖掘二手房租購的多元化多樣化需求等。
