- 交出首份虧損中報 萬科增持穩信心
- 2024年07月11日 來源：北京商報
提要：在業內人士看來，企業的增持行為與市場底部的存在具有一定的相關性。管理層通過增持或回購，可以向市場傳遞出對公司未來發展的信心。此外，對于虧損原因、管理層增持、大宗資產交易、銀團貸款、債務償還安排等一系列的熱點問題，萬科管理層均給予了回應。
股價持續下跌之際，萬科上半年業績出現大額預虧。萬科7月9日晚間披露業績預告，預計上半年凈利潤虧損70億—90億元，同比下降171%—191%。利空因素下，萬科管理層計劃增持。這是萬科繼宣布瘦身健體、聚焦三大主業戰略轉型后的又一堅定信心的舉措。在業內人士看來，企業的增持行為與市場底部的存在具有一定的相關性。管理層通過增持或回購，可以向市場傳遞出對公司未來發展的信心。此外，對于虧損原因、管理層增持、大宗資產交易、銀團貸款、債務償還安排等一系列的熱點問題，萬科管理層均給予了回應。
預虧70億—90億元
“歷史上我們出現了轉型操之過急、步子太大，開發項目投資過于樂觀等問題，隨著市場的變化、房價的下跌，這些問題對公司現金流和業績都產生了壓力。”萬科管理層直言。
2024年上半年，萬科預計錄得歸母凈虧損70億—90億元，扣非后的凈虧損為50億—65億元。這是萬科上市以來，首份錄得虧損的半年報。
萬科解釋虧損原因時表示，這主要是因為結算規模和毛利率下降；此外計提了部分項目的減值、部分非主業財務投資出現了虧損而且部分大宗交易和股權交易價格低于賬面值。
萬科管理層稱，今年3月底萬科確定了一攬子穩定經營和降低負債的方案，對現房和準現房庫存去化、資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動。有些交易價格低于賬面值，并且主要發生在二季度。但這些舉措有助于公司更快回籠資金，是萬科保安全、活下去、重新回到高質量發展軌道必須付出的陣痛和代價。
截至目前，萬科業務重整和化解風險的一攬子方案已取得重要進展。
2024年上半年，萬科實現資產交易回款93.4億元。其中，2月完成23.8億元轉讓七寶萬科廣場50%股權；5月完成超總項目轉讓，回款22.35億元；6月印力還完成了南翔印象城MEGA 48%的股權交易。
2024年4月，印力REIT完成上市發行，發行規模32.6億元。保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs在申報過程中。建萬租賃Pre-REIT基金實現廣州項目擴募；消費Pre-REIT基金在推進過程中。
萬科管理層稱，上半年的大宗交易中，有虧有賺。比如出售上海萬科七寶廣場股權，實現了12.3億元的權益利潤。公司會努力提高資產經營水平，提升資產價值。以公司商業業務為例，通過店鋪升級、提升多經收入等舉措，上半年同店同比的收入和NPI均有約7%的增長；公司公寓業務的整體NOI率預計在2024年也有10%的增長，相信這些努力會支持公司在資產交易的過程中提升盈利或減少虧損。
在2023年財報中，萬科明確將通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊，2024年實現交易回款不低于300億元。
自籌2億元增持
“萬科今天的股價表現是達不到股東要求的，距離我自己的要求也很遠。股東對我們的批評鞭策，我們完全接受，也不會找任何借口，目前正在制訂管理團隊增持股票計劃方案。”距離萬科董事會主席郁亮公開回應股價波動問題僅兩個月時間，萬科便拋出增持計劃。
根據增持計劃，萬科骨干管理人員共計1862人計劃于6個月內自籌資金2億元增持公司A股股票。
北京商報記者了解到，萬科全職工作的董事、監事和高級管理人員，集團黨委成員等15人出資額不低于7300萬元，其他骨干管理人員共1847人出資額不超過1.27億元。此次增持不設定價格區間，增持股份自愿鎖定兩年。
萬科方面告訴北京商報記者，為增強市場信心，此次公司管理團隊及骨干人員共同參與，在能力范圍內進行最大力度增持，以表達對公司前景的充分信心及同舟共濟的堅定決心。本次增持計劃，管理團隊增持金額將不低于總額的三分之一，以號召廣大骨干員工與公司發展進一步綁定，有助于推動瘦身健體一攬子方案盡快取得階段性成果，相信公司未來將重新走到健康發展的軌道上。
實際上，萬科管理層、董事增持行為此前也多有發生。例如，2014年郁亮曾使用2013年全年稅后收入購買萬科股票；2022年，在萬科全職工作的董事、監事、高級管理人員又自愿以2021年度的全部稅后收入購買了萬科股票。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，企業的增持行為與市場底部的存在具有一定的相關性。這是因為，管理層通過增持或回購，可以向市場傳遞出對公司未來發展的信心。這種行為在一定程度上可以穩定股價，甚至可能引發市場反彈。
償還債務安排
守住經營安全，萬科也在持續降杠桿。按照郁亮給出的目標——未來兩年削減付息債務1000億元以上。
萬科管理層指出，安全始終是第一位，公司實施的一攬子穩定經營和降低負債的方案，能夠幫助公司現金流恢復健康循環，化解債務，為發展提供必要的資金，必須堅定不移地執行下去。今年上半年，萬科資產交易、股權處置等工作，實現超過100億元的現金回流。
而對于下半年的債務償還，萬科表示，今年上半年公司完成3筆境外債的償付，約105億元，年內已無到期的境外公開市場債務；此外還完成3筆境內公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，境內公開債券還剩余2筆，合計43億元，通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。
北京商報記者了解到，萬科上半年合計新增借貸超600億元，償還債務超500億元，有息負債總體規模有所增長，但降低了短期的到期債務，整體債務結構得到優化。在這個過程中萬科得到了金融機構極大的支持。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，2024年上半年，萬科在融資上有巨大突破，其中招商銀行等金融機構的200億元銀團貸款，是2020年以來房地產行業單筆金額最大的一筆貸款，體現了金融機構對萬科的充分認可和信心。同時，萬科已經如期償清年內美元債，短期現金流依然安全。
北京商報記者 王寅浩 李晗
