- 保利發展溢價兩成拿地 上海土拍市場重回“價高者得”
- 2024年07月10日 來源：上海證券報
提要：上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從此次上海土拍的結果來看，盡管取消最高限價，房企總體表現比較理性，并未盲目挑戰更高溢價率。從目前市場情況來看，在政策利好推動下，成交放量，市場信心開始回歸。土拍溢價率也是前期指標之一，說明房企對未來市場尤其是高端改善市場的前景看好。
7月9日，上海迎來下半年首場土地拍賣。這是上海取消土拍限價，恢復“價高者得”后的首場土拍，此次出讓的4幅地塊全部成功出讓，其中關注度最高的楊浦區平涼社區02H1-01地塊獲9位競買人競逐，最終“花”落保利發展，溢價率達到21.18%。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從此次上海土拍的結果來看，盡管取消最高限價，房企總體表現比較理性，并未盲目挑戰更高溢價率。從目前市場情況來看，在政策利好推動下，成交放量，市場信心開始回歸。土拍溢價率也是前期指標之一，說明房企對未來市場尤其是高端改善市場的前景看好。
此前一日，“上海土地交易市場”微信公眾號發布通知，將于7月9日出讓4幅涉宅地塊使用權，4幅地塊分別位于楊浦區、寶山區和奉賢區，出讓面積共約15.29萬平方米，起始價合計約84.22億元。
楊浦區平涼社區02H1-01地塊是此次4幅地塊中最熱的地塊，共吸引包括華潤、保利、綠城、招商、建發在內的9位競買人參拍。該地塊現場競價起始價為18.1772億元，各位競買人漸次出價，競價過程比較平穩，從第45輪出價開始，該地塊的爭奪就集中在7號競買人和3號競買人之間。最終經過60輪出價，7號競買人保利發展旗下上海保利建錦城市發展有限公司以22.0272億元斬獲該地塊，成交樓板價為88462元/平方米，溢價率21.18%。
盧文曦表示，楊浦區平涼社區地塊面積只有約1.38萬平方米，面積不大的情況下總價可控，對開發商來說不會有太大的資金負擔。由于本次土拍采取價高者得的方式，加之近期上海樓市情緒有所升溫，地塊溢價率超過10%也在意料之中。這顯示出房企愿意接受一定的高成本，城市中心區域的優質地塊還是會吸引中高端改善型買家，并且保利發展在該區域內還有其他項目，項目的潛在客戶資源可以共享，銷售壓力不會太大。
其余3幅地塊中，楊浦區長白社區H2-17地塊由城建發展與越秀地產組成的聯合體摘得，成交價22.3023億元，溢價率17.12%；寶山區顧村大型居住社區地塊和奉賢區奉賢新城12單元地塊均以底價成交。4幅地塊成交總價約為91.33億元。
5月27日，上海發布了《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》。為落實關于優化土地供應的工作要求，6月7日，上海市土地交易市場發布今年上海市第三批次商品住房用地出讓公告，共計4幅地塊，其中2幅地塊位于中心城范圍，1幅地塊位于主城片區，1幅地塊位于新城。自該批次起，上海取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，進一步提升土地資源市場化配置效率。
同策研究院研究總監宋紅衛認為，上海樓市具有風向標意義，這也是大量開發商集中在上海拍地的原因。土拍規則調整后，上海樓市回到市場定價的軌道，更能貼近市場真實情況，尤其是土地資源配置將會更高效。本次土拍結果也體現出政策的效果，中心城區的土地以及未來打造的住宅產品均有提升的空間，這與上海改善需求主導的情況相匹配，同時也能降低一、二手房價格倒掛的情況，也有利于開發商打造高端產品，降低中心城區產品的同質化競爭的程度。上海中心城區高端住宅未來產品會更加豐富，更能滿足不同消費群體的需求。同時，也應看到，外圍市場仍面臨一定壓力，即使放開土拍限價，外圍土地的底價成交也反映出開發商越來越理性，越來越精打細算。
