- 上海今年將推動500個小區按質論價調整物業費 如何“按質論價”？
- 2024年04月25日 來源：央廣網
提要：“我們指導居民區的黨組織居委會在督促物業服務企業，一年兩次向居民區黨員骨干樓組長，以工作匯報的形式匯報收支情況。物業公司在公共收益方面是怎么使用的，業委會是怎么監督的，維修資金用了哪些錢，用在哪個地方，明明白白，這樣業主就會放心。”顧靜說。
據中央廣播電視總臺中國之聲《新聞縱橫》報道，物業公司的服務水平關系到居民生活的幸福指數。在日常生活中，經常有小區業主因為對物業服務不滿意，和物業公司發生糾紛的事情。近日，上海市住房和城鄉建設管理委員會表示，當地正在推動物業服務形成質價相符、按質論價的市場機制。今年，上海將推動500個小區按質論價調整物業費。看似“眾口難調”的物業服務，如何“按質論價”？
4月23日，上海市住房和城鄉建設管理委員會副主任、房屋管理局局長王楨表示，今年上海將推動500個小區按質論價調整物業費。“物業服務是一個市場化的行為，我們希望能夠形成質價相符的機制。通過價格評估的方式，引導業主委員會和物業服務企業確定合理的物業服務費標準。鼓勵有條件有意愿的小區，實行物業‘酬金制’。”
記者多方采訪了解到，上海市已有不少老舊小區陸續開始探索按質論價調整物業費。目前，部分小區已完成了價格調整，也有不少小區還在謀劃中。上海某老舊小區物業經理潘女士告訴記者，實行按質論價調整物業費，難度不小。她說：“我們小區是老公房，很老，所以8毛一個平方我們肯定是虧的。現在8毛有的人都不想付，跟更別提漲價。我管的小區(物業費)收繳率還是偏低。我們公司也有好幾個小區(物業費)漲價是成功的。”
物業管理費、滿意度雙低是上海不少老舊小區的管理現狀。位于上海市中心、始建于上世紀70年代末的徐匯區楓林街道宛南六村，目前的物業費為每平米8毛錢，多年沒有上調。宛南六村居民區黨總支書記孫嶸捷表示，由于物業費低，一方面物業公司連年虧損，另一方面居民對于物業服務水平的提升卻愈發迫切。
“居民其實都希望物業管理水平是逐步提高的，需求也越來越多，居民現在就擔心，如果進行調價，因為長期以來看到的物業管理服務一直停留在這個水平，就會有個問題，真的調了價就會做好嗎？居民也不信任，因為沒看到過到底能做到什么樣。”孫嶸捷說。
為了獲得居民的認可，眼下，宛南六村以加裝電梯、社區整體更新為契機，來提升物業服務水平，進而實現合理調整物業服務價格。看著原本破舊臟亂的小區變得整潔美觀，物業保潔的服務有了大幅度提升，已有不少原本不愿調價的居民改變了想法。宛南六村居民區居民周女士說：“因為現在的人工都漲了，如果還是8毛，你的要求提出來，物業也不一定能達得到。漲到一塊多一點或者兩塊左右，我覺得也可以，小區的品質肯定會提升。”
目前，探索完善“質價相符、按質論價、優質優價”的物業服務市場價格機制已在上海多縣區全面鋪開。上海市浦東新區北蔡鎮城建中心(房辦)副主任顧靜表示：“北蔡鎮總共147個小區，其中60個是老舊小區，物業費在8毛錢以下的小區總共是52個。從2023年8月份到現在為止，有18個小區已完成物業費的調價工作，基本上都是老舊小區。另外有34個小區是我們今年的一個工作重點。”
上海長寧區住房保障和房屋管理局物業科科長陸建歡也表示，他們已鎖定物業問題較為突出的小區，協調各方力量共同推動提升物業服務水平。“我們就是要引導這些物業企業通過跟業委會友好協商，在雙方達成一致意見的情況下，通過業主大會來形成表決。物業公司報的價格跟業委會之間有差距，完全可以請第三方機構來裁判，等于進行一個測算，給他們一個協商的基礎平臺。”
在推行物業服務按質論價過程中，尤其是老舊小區，一般會遇到三大難題：一是業主們對物業費漲價不理解，二是業委會履行物業費漲價程序不專業，三是物業服務質量本身較差，與物業費收繳率低形成惡性循環。顧靜表示：“物業費調整工作之前，我們必須對這個小區進行成本核算，讓廣大業主知道保安成本是多少，保潔要花多少錢，綠化要多少成本，大家都攤開來看，做到公開透明，這樣更有說服力。”
物業服務的標準要明確，價格要透明。在顧靜看來，物業服務提質的關鍵是建制度、造工具，引導規范管理。目前，浦東新區北蔡鎮共有34家物業公司，當地已建立覆蓋所有物業公司的考核機制。
“我們指導居民區的黨組織居委會在督促物業服務企業，一年兩次向居民區黨員骨干樓組長，以工作匯報的形式匯報收支情況。物業公司在公共收益方面是怎么使用的，業委會是怎么監督的，維修資金用了哪些錢，用在哪個地方，明明白白，這樣業主就會放心。”顧靜說。
目前，上海住宅小區的物業管理主要有兩種計費方式，一種是包干制，另一種是酬金制。王楨表示，對于物業費包干制計費的小區，要用好“物業服務價格評估”工具，抓住物業服務合同期滿選聘、老舊小區改造、小微小區合并等重要窗口期，合理調整物業服務標準或價格。上海市房管局發布了全市各區及環線區域小區的物業費平均價格，為業主與物業服務企業協商定價提供參考；建立了物業服務企業綜合評價體系，涵蓋了物業服務企業的信用信息、社區滿意度、公眾滿意度等6個維度，評價主體包括房管部門、街鎮黨委、行業協會、居民群眾等。
王楨表示：“對全上海的物業管理，我們有個信用評分的機制，公開的平臺上都進行公開。在業主選取物業公司的過程當中，我們還有個評價機制，通過菜單式提供物業服務項目，業委會來選擇，然后有一個第三方評價，針對這樣的物業服務需求，物業費標準應該是多少，提供一個第三方的專業意見。業委會在選取物業招投標時，可以作為重要的參考依據。”
王楨還表示，上海將引導小區物業委員會不斷提高履職盡責的能力。“我們還是要完善業委會的相關工作機制。一是資金使用規范，通過一些制度化的設計進行收支審計，并將這個結果公開。這些審計最后都要讓廣大業主能夠看得到、看得懂。二是業委會的運作好不好，我們要完善一個評價機制，對業委會負責人開展相關的專題培訓，不斷提升他們的履職能力。”
