- “認(rèn)房不認(rèn)貸”一線城市樓市調(diào)研：京滬成交脈沖式上漲 房價整體保持平穩(wěn)
- 2023年09月04日 來源：中國證券報
提要：京滬廣深四大一線城市作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策意義非同一般。中國證券報記者在剛剛過去的周末實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，京滬樓市成交量出現(xiàn)脈沖式上漲，深圳樓市亦有所回暖，廣州樓市則相對平淡；京滬廣深四地新房和二手房價格均保持平穩(wěn)。
京滬廣深四大一線城市作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策意義非同一般。中國證券報記者在剛剛過去的周末實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，京滬樓市成交量出現(xiàn)脈沖式上漲，深圳樓市亦有所回暖，廣州樓市則相對平淡；京滬廣深四地新房和二手房價格均保持平穩(wěn)。專家表示，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，接下來建議多措并舉、供需同步發(fā)力，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。
京滬兩地成交“躁動”
“北京的樓市很久沒這么熱鬧了！”已從業(yè)10年的鏈家大興片區(qū)中介人員王虹告訴中國證券報記者，“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后，最直觀的感受就是看房的客戶明顯增多，周末兩天我?guī)Я耸畮讚芸蛻簦紱]顧上去門店。剛帶完一波客戶，馬上迎來下一波看房的客戶，可把我忙壞了。”
看房大潮帶動成交量水漲船高。“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后的第一天，也就是9月2日，北京二手房成交1200套，相比上個周六上漲超100%；新房成交超過1800套，而整個8月網(wǎng)簽只有3100套。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，“政策效果可以說是立竿見影。”
上海樓市同樣在周末躁動起來，但新房和二手房市場卻是“冰火兩重天”。
9月3日中午，中國證券報記者來到“保利聯(lián)發(fā)·光合臻園”項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，售樓處外面停靠的車輛已排出數(shù)百米。一位姓顧的銷售人員稱，“7月只賣出十幾套，8月下旬開始回暖。政策落地后，周六就來了240組看房的客戶，一直持續(xù)到晚上8、9點，一天就賣出12套，今天上午又賣出去幾套。”
不過，中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，上海二手房市場對政策的反應(yīng)相對平淡得多。有房產(chǎn)中介人員表示，除了價差、品質(zhì)等因素外，二手房貸款成數(shù)依然較高是重要因素。“在‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策下，名義上首付是35%，但上海二手房政策目前仍執(zhí)行‘三價就低’原則，這樣一來，許多二手房的實際首付要到40%-50%。”
與京滬樓市的火熱相比，深圳樓市表現(xiàn)相對溫和，但市場情緒也明顯回暖。
9月3日，在深圳南山核心地段的“綠景白石洲·璟庭”項目售樓處，銷售經(jīng)理陳華平告訴中國證券報記者，“8月30日‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后，帶看量增加超過40%。我們已經(jīng)連續(xù)4個晚上忙到11點多，今天一大早我又接待了好幾撥客戶，嗓子都啞了。”
深圳二手房市場也開始回暖。深圳福田區(qū)樂有家中介曾凡告訴中國證券報記者，9月2日，其所在門店一天就成交3套二手房。而他所在片區(qū)6個門店，整個8月總共才成交5套。“總體來看，政策落地后，深圳二手房市場有所回暖，但從跟客戶的交流來看，我感覺觀望情緒依舊比較濃厚。”
相對而言，廣州在四個一線城市中樓市反應(yīng)最平淡。在廣州天河區(qū)保利天匯項目營銷中心，銷售人員告訴中國證券報記者，政策落地后看房的人數(shù)只是略有增加。記者走訪的黃埔區(qū)和增城區(qū)幾個樓盤則更為冷清。比如，在增城區(qū)中新鎮(zhèn)某項目售樓處，近一個小時竟沒有一個客戶到訪。
四地房價整體平穩(wěn)
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地會否引發(fā)一線城市房價新一輪上漲，成為市場熱議的話題。在廣州、深圳、上海、北京發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，網(wǎng)上均出現(xiàn)開發(fā)商“取消優(yōu)惠”“收回折扣”“連夜?jié)q價”的傳言。但中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些基本上都為謠言。
比如，8月30日，廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策剛落地，一則“白云保利瓏明公館項目優(yōu)惠回收及漲價通知”開始在網(wǎng)上大面積流傳。對此，保利發(fā)展相關(guān)人士回復(fù)中國證券報記者稱，該“通知”是假的，公司已經(jīng)注意到并在處理此事，后面不排除走司法途徑的可能。
再比如，9月1日，北京“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，“收回折扣”“調(diào)漲5%”等打著開發(fā)商名義的多幅海報在微信朋友圈刷屏。不過，中國證券報記者依次致電相關(guān)樓盤發(fā)現(xiàn)，“92折”等折扣力度仍然保持不變，并沒有出現(xiàn)取消折扣變相漲價甚至直接上調(diào)價格的現(xiàn)象。
“從新房市場來看，目前開發(fā)商項目去化的壓力普遍很大，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策不足以徹底扭轉(zhuǎn)市場供需關(guān)系，開發(fā)商取消折扣甚至漲價的炒作只是營銷噱頭，而且新房本來就是政府指導(dǎo)價，除非特別熱的樓盤，開發(fā)商才有取消優(yōu)惠的可能。”豪宅網(wǎng)總經(jīng)理劉軍對中國證券報記者表示。
從二手房市場來看，中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管個別房東在政策出臺后有小幅上調(diào)價格的試探，但整體上缺乏漲價的基礎(chǔ)。
值得關(guān)注的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，多地二手房掛牌量激增，市場去庫存壓力進(jìn)一步加大。在此情況下，二手房價格整體難言上漲。以北京二手房市場為例，中國證券報記者從鏈家拿到的數(shù)據(jù)顯示，周末兩天北京二手房掛牌房源猛增3300套，截至記者發(fā)稿時已達(dá)到154370套。
鏈家中介人員李梅告訴中國證券報記者，“北京二手房掛牌房源保持在10萬套至11萬套是一個比較健康的狀態(tài)，但從今年6月開始，二手房掛牌房源一直保持在14萬套上下，現(xiàn)在猛增到15萬套以上。同時，還有很多房源沒來得及展示出來，周末兩天幾乎每個小區(qū)都有新增房源，大一點的小區(qū)一天增加10多套。”
從深圳二手房市場看，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地首日，深圳漲價房源量為108套，業(yè)主信心有所提升；降價房源量達(dá)259套，仍是主流。
供需兩端同步發(fā)力
在北上廣深四個一線城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，政策未來應(yīng)如何進(jìn)一步發(fā)力，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場？
“一線城市‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策信號意義重大，未來一段時間或帶動一波購房需求入市，有望進(jìn)一步修復(fù)市場信心。加之二三線城市‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地速度加快，有望帶動全國市場預(yù)期進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，‘金九銀十’行情可期。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對中國證券報記者表示。
不過，張大偉表示，“需要注意的是，周末兩天的成交很多屬于政策剛落地后的恐慌性入市，也有部分成交是之前積壓的需求，樓市的回暖程度還要看后續(xù)的變化。預(yù)計京滬兩地成交量在9月出現(xiàn)環(huán)比大幅上漲后，進(jìn)入10月市場可能在消化存量需求后再次企穩(wěn)。”
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國證券報記者表示，接下來建議多措并舉、供需同步發(fā)力，降低利率、降低稅費，鼓勵開發(fā)商合理定價、降價促銷，加大公共服務(wù)補短板力度，同時在居民收入端、就業(yè)端更多著力，穩(wěn)定居民預(yù)期，綜合發(fā)力讓樓市穩(wěn)定下來。
陳文靜建議，當(dāng)前房地產(chǎn)市場預(yù)期較弱，想要扭轉(zhuǎn)行業(yè)下行趨勢，需求端可以通過降低二套首付比例，下調(diào)貸款利率加點數(shù)，進(jìn)一步降低改善人群的購房門檻和購房成本。同時，可以調(diào)整京滬普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如通過降低非普宅首付比例的方式進(jìn)行優(yōu)化。另外，進(jìn)一步降低交易稅費，降低居民購房成本。
在供給端，陳文靜建議，在房地產(chǎn)銷售未實現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要。只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)銷售仍沒有明顯改善，部分房企流動性仍較為緊張，需進(jìn)一步加大房企在融資、稅費等方面的支持。
58安居客研究院院長張波則告訴中國證券報記者，針對不同的城市、不同的潛在購房人群，政策還應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化，精準(zhǔn)發(fā)力。“比如，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’對改善性住房需求已給出很好的政策空間，建議二套房首付比例不作大的調(diào)整，甚至可以只調(diào)整‘普通住宅’標(biāo)準(zhǔn)。”
“二線城市政策的細(xì)化要求較高，建議二套房首付進(jìn)行下調(diào)，但需要‘一城一策’。對于三四線城市，暫時不建議做更大的政策放松動作，給未來留出政策空間。”張波表示。
