- 買賣雙方困在“認房不認貸”落地前夜
- 2023年09月01日 來源：北京商報
提要：自7月24日中央表態、7月27日新華社發文住建部部長明確釋放“認房不認貸”后的這一個月里，買賣雙方卻同時陷入觀望，不同的是買方是主動叫停在途購房行為，賣方被迫接受買方的觀望，甚至在北京，有新盤在整個8月出現零成交的尷尬；不僅如此，部分房企更透露，有接近封頂、等待購房者最后信貸簽字即可放貸給開發商的項目遭遇了“拒絕簽字”。
廣深“認房不認貸”的落地，武漢、廈門等地的相繼跟進，讓優化暖風勁吹一個月的一線城市看到了希望。
然而，自7月24日中央表態、7月27日新華社發文住建部部長明確釋放“認房不認貸”后的這一個月里，買賣雙方卻同時陷入觀望，不同的是買方是主動叫停在途購房行為，賣方被迫接受買方的觀望，甚至在北京，有新盤在整個8月出現零成交的尷尬；不僅如此，部分房企更透露，有接近封頂、等待購房者最后信貸簽字即可放貸給開發商的項目遭遇了“拒絕簽字”。原本是為松綁樓市、精準施策的優化政策，因暖風遲遲未能落地，成為困住買賣雙方的枷鎖。
“到底出不出”
陳靜看上的這套1200萬元的新盤，是一套位于北京經濟技術開發區的四居室。在經歷了三年疫情后，這個四口之家急需多一個房間。在賣掉媽媽婚前送給自己的一套東城老破小，加上夫妻兩人退出的部分理財產品，其實陳靜手中已經準備好了購房所需要的80%首付，此前也與銷售約好了周末去售樓處簽合同，伴隨著“認房不認貸”暖風不斷，陳靜叫停了簽約。
陳靜的理由很簡單：一是眼下的環境誰都希望手中的現金多一些，如果二套認定能優化，自己結余的首付就可能干很多事；二是首套與二套的利率差很多，1200萬元的大賬算下來月供對于任何一個家庭都不是小數。
對于陳靜的叫停，她的銷售頗感無奈。“從‘一區一策’到‘認房不認貸’，都喊了很久了，這個戶型最后一套，等多久？”對于銷售的這個說辭，陳靜不排斥簽定金合同，但希望的首付的周期是半年。“其實如果我沒賣完房子，半年的周期也是合理的吧。”但對于本就在經開區上班的陳靜來說，更迫切希望明確的是“到底出不出”。
不只是在新房市場，也不只是在7月24日以后，望京某頭部中介商圈負責人賈軍也告訴北京商報記者，“其實這一購房狀態，在今年7月初就已經展露出來了，而且市場氛圍越來越濃厚”。當前北京市場剛性需求相對較弱，改善性購房群體成為市場主力，而這部分需求目前依舊以觀望為主。
賈軍稱，有資質且有錢的，并不看好未來政策落地力度，需要抓住確定性；有資質沒錢的，則受制于首付壓力，無奈選擇觀望，這批人也最期待北京“認房不認貸”的落地。
據賈軍介紹，目前北京改善性購房群體主要分為兩種，一種是本地無房的，此前房地產市場火爆階段，很多人在老家購置了房產，也大多申請了貸款，現在他們想要在北京置業，就要面臨高額的首付壓力。另外一種是本地有房的，這部分主要是“賣一買一”群體，現在要改善住房需求，但同樣受制于首付壓力。
“8月至今零成交”
作為住房消費的買賣兩端，困在“認房不認貸”落地前夜的不只是購房者。
“從7月24日后，我們先是一周集中成交，然后就一套沒賣。”徐威是華南某國企北京首個獨立操盤項目的營銷總，他所分管的項目在7月的最后一周出現了一波罕見的下定小高潮，一周內成交超過20套。而這種集中成交在一周后戛然而止。
徐威提到的時間節點，與本輪優化政策高度一致：7月24日中央政治局會議提出“調整優化房地產政策”。在針對這20余個購房家庭以及前期釋放了明確的購房信號，但遲遲不落地的購房者追蹤后，徐威團隊發現，集中下定的基本都是擔心優化落地后可能出現的集中上漲，多以首套房、全款家庭為主，而推遲觀望的準購房者，幾乎全部是二套。
在徐威和團隊看來，無論是這20個集中下定的家庭，還是推遲觀望的購房者，他們都能理解。“害怕漲價的其實每次調控都存在，這還是老思路，觀望的主要在等二套的松綁。”
購房者的這筆賬不難算：目前北京首套房首付比例基本在35%，房貸利率在4.75%，而二套房首付比例則可達到80%，房貸利率在5.25%。按照1000萬元總價的改善房源計算，首付款將從800萬元降至400萬元，可以降低50%的資金支付壓力。房貸利率從5.25%降至4.75%，按照平均貸款本金400萬元計算，月供額將從17500元降至15833元，即減少1667元/月，30年累計減少60萬元。
盡管一再表示“很理解”，但徐威也承認“一個月的等待太長了”。“毫不客氣地說，如果本周還不能落地，三季度最重要的一個季度就完了，樓市最重要的金九銀十真的就錯過了。”用徐威的話說，即便是落地，從出臺到購房者反應、再到體現在數據上，新房項目最快要個把月，二手房還要更久。“這期間還有大量的換房連環單，都在等著。”
“找不到購房者”
買賣之外，在“認房不認貸”暖風勁吹一個月后，開發商開始發現已經網簽的貸款合同開始“找不到購房者”。
“就是不接電話，不簽合同。”張成是某央企北京公司財務部負責人，作為昔日的營銷負責人，盯項目的回款是她眼下最重要的工作。據她透露，住建部要求“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”后，一些簽訂了認購協議的購房者，突然停止了下一步的動作。“眼看封頂了，貸款合同不簽字了。我們分析一些之前二套辦理的購房者，已經有了‘毀約’的想法。”
合碩機構首席分析師郭毅表示，根據相關政策規定，房子沒有封頂的情況下，銀行是不可以放貸的，銀行必須等到樓盤封頂后才能向購房人發放按揭貸款。一旦購房者在網簽之后“毀約”，雖然開發商有索賠權利，但這將極大影響項目的回款進度。在當前以現金流為主的市場環境下，如此狀況是各大開發商不愿意看到的。
相比范圍市場更關注時間
“認房又認貸”是房地產調控下的產物。北京首次出現“認房又認貸”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，一直沿用至今。北京對二套房界定標準也最為嚴格，即全國有住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款、已結清還是未結清，均記作一套。
8月25日，住建部等三部門推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施，也特別提及，政策供各城市自主選用。“自主選用的基礎，就是各地市場的銷售表現，北京目前也不容樂觀。”上述房企營銷負責人直言。
受買賣雙方“按兵不動”的影響，北京市場銷售數據仍表現不佳。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，諸葛數據研究中心監測數據顯示，截至8月29日，北京8月新建商品住宅成交3841套，較上月同期下降25.76%，較去年同期下降19.53%；二手住宅成交9687套，仍處于歷史較低水平，較上月同期增長6.19%，但較去年同期下跌21.46%。
“相比于政策覆蓋范圍有多大，市場更關注政策何時落地問題，這才是禁錮買賣雙方的原因所在。”郭毅表示，目前北京市場交易并不活躍，也是因為市場暖風月余，北京遲遲未有明確動作，不確定性才加深買賣雙方的觀望情緒。
8月30日，“認房不認貸”政策在廣州全面落地，隨后深圳成為第二個官宣“認房不認貸”的一線城市。繼8月25日三部門推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施，廣州、深圳的接連動作，給市場傳遞了積極信號。
首付壓力最大的“北上廣深”已打開突破口，北京同步跟進也只是時間問題。
“北京優化樓市政策信號意義重大，對整體市場情緒的修復或將產生積極帶動作用。”中指研究院市場研究總監陳文靜分析稱，若北京實質性政策盡快落地執行，北京房地產市場活躍度有望提升，市場有望逐漸企穩修復，從而帶動全國市場逐漸修復。
