- 城市更新：如何“更” 怎么“新”？
- 2023年08月19日 來源：證券日報
提要：今年以來，多個超大特大城市按下城市更新“快進鍵”。僅8月份以來，就有北京市海淀區中關村廣場城市更新項目開工、中交四航局接棒廣州黃埔珠江村舊改項目、上海發行31.5億元專項債推進城市更新項目建設等，對房地產行業和房企來講，這無疑是巨大的商機。
城市更新，是一個城市“新陳代謝”的過程。
今年以來，多個超大特大城市按下城市更新“快進鍵”。僅8月份以來，就有北京市海淀區中關村廣場城市更新項目開工、中交四航局接棒廣州黃埔珠江村舊改項目、上海發行31.5億元專項債推進城市更新項目建設等，對房地產行業和房企來講，這無疑是巨大的商機。城市更新有望成為房企未來“新戰場”，推動行業向新發展模式過渡。
當前，我國房地產市場的增量擴張已進入下半場，聚焦于存量開發的城市更新賽道，是大勢所趨，也是未來藍海。從歷史經驗來看，大拆大建式城市更新模式不可取，根據具體地塊和片區“量體裁衣”，探索在“留改拆”中完善城市功能結構、傳承文化底蘊更可行。
如此一來，啟動一個動輒需投資上百億元、開發周期也多超過5年的城市更新項目，區域更新統籌、更新資金平衡、產業資源導入等挑戰均不小，需眾多市場主體參與，更需要后期運營服務商發力。
這其中，同時擁有開發經驗、不動產運營、招商等綜合資源和能力的房企，更有競爭優勢。如萬科、保利、太古地產、匯景集團等企業已在該領域逐漸嶄露頭角。在開發主業天花板迫近的行業趨勢下，城市更新是打開房企中長期發展空間的重要路徑，以運營服務邏輯代替開發思維出發，重構商業模式，是對開發商避免重走老路的考驗，一旦跑通，將加速推動房地產行業向新發展模式過渡。
不僅是房地產企業，產業鏈上下游企業亦可“相機而動”，在城市更新中錨定發展機遇。一般來說，重點城市更新項目往往是多功能綜合體，住宅、商業、產業等配套完備。從硬件方面看，小到一顆螺絲釘五金件，大到水泥鋼材等建材，都是相關企業的機遇；從軟服務方面看，物管服務、不動產資產運營等均是增厚相關企業業務的發力點。解決城市發展中的突出問題和短板，共同開拓城市高質量發展新空間，各行各業均大有可為。
當然，破解城市更新難題，更需運用內外并舉的方式平衡資金，引導多樣性“耐心資本”積極參與。城市更新并非是在一張白紙上作畫，如何“更”怎么“新”？往往牽一發而動全身，但核心依然是籌到錢，管好錢，并將錢用在刀刃上。
確定好市場主體的權利和義務邊界，可更好解決“第一桶金”問題，這需要吸引多元市場主體投資。從外部看，城市更新主體可以靈活運用多種融資渠道，如城市更新基金、類REIT、專項債等，但其共性是長線投資，有“耐心資本”進場，方可保持這類長周期項目持續推進。從內部看，需圍繞項目的全生命周期，通過提高運營管理質量、降本增效等方式提升收益能力，實現資金動態平衡。
總而言之，城市更新，既十分必要也至關重要。望有更多政策出臺，助推各方聚力，積極打造更多微利可持續的商業模式樣本，引更多市場主體踏入新藍海，開啟城市更新新階段，共同促進經濟發展。
