- 供需兩端變化積極，著力穩(wěn)定房企預(yù)期 加快建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式
- 2023年05月08日 來源：經(jīng)濟(jì)日報
提要：多名業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)房銷售可能成為主流，這有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率，進(jìn)而降低風(fēng)險。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期表示，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正出現(xiàn)積極變化，但也存在隱憂。如何建立發(fā)展新模式至關(guān)重要。
開發(fā)投資有望企穩(wěn)
“在供給、需求兩端政策的推動下，前期積壓的剛性和改善性住房需求將逐步釋放，帶動房地產(chǎn)銷售、開發(fā)環(huán)節(jié)逐步修復(fù)。”中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示。
從投資端看，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金降幅均有所收窄。今年前3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25974億元，同比下降5.8%，較去年10%的降幅明顯收窄；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金34708億元，同比下降9%，較去年25.9%的降幅大幅收窄。
與此對應(yīng)，房企的融資狀況正逐步改善。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升。截至3月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速比上年末高2.2個百分點。“一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增約5700億元，與同期商品房在建規(guī)模相比，處在較高水平。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示。
從銷售端看，商品房銷售面積降幅收窄，銷售額由降轉(zhuǎn)增。前3月商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，較前2月3.6%的降幅進(jìn)一步收窄，較去年24.3%的降幅明顯收窄。值得注意的是，商品房銷售額30545億元，由前2月的下降0.1%轉(zhuǎn)為增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。
這意味著前期一系列政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn)，尤其在首套房貸利率政策調(diào)整優(yōu)化的帶動下，房貸利率下行，購房需求進(jìn)一步釋放。“今年3月份，新發(fā)放的個人住房貸款利率為4.14%，同比下降1.35個百分點。”鄒瀾表示，人民銀行、銀保監(jiān)會已建立“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制”，截至今年3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市共有96個，其中，83個城市下調(diào)了首套房貸款利率下限，12個城市取消了首套房貸款利率下限。
可持續(xù)性仍待觀察
面對以上積極變化，市場仍持審慎樂觀態(tài)度。多名業(yè)內(nèi)人士表示，目前房地產(chǎn)投資修復(fù)以“保交樓”為主要特征，房企新開工意愿稍顯不足。
“房企對未來預(yù)期仍不十分穩(wěn)定。”溫彬認(rèn)為，對比數(shù)據(jù)可以看出，今年前3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積同比增長14.7%，房屋施工面積同比下降5.2%，但房屋新開工面積卻同比下降了19.2%，較前2月9.4%的降幅進(jìn)一步下滑。
究其原因，主要受三方面因素影響。首先，房地產(chǎn)銷售仍受制于非核心城市。“房企長期、可持續(xù)發(fā)展的前提是要把房子賣出去。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛認(rèn)為，接下來要進(jìn)一步修復(fù)提升購房者意愿，圍繞實際需求，把相關(guān)政策落細(xì)落實。
其次，居民更加青睞現(xiàn)房，對期房缺乏信心，這導(dǎo)致房款在居民部門間流動，而非變成房企的銷售回款。今年以來，二手房市場的回升幅度、市場熱度均高于新房市場。曾剛表示，目前居民購買二手房所面臨的不確定性更低。
再次，民營房企依然面臨一定壓力。近期，個別上市房企存在觸發(fā)退市風(fēng)險警示的隱憂，部分民營房企的資產(chǎn)負(fù)債表亟待修復(fù)。“一季度房地產(chǎn)開發(fā)民間投資下降13.8%，下拉民間投資增速5個百分點。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示。修復(fù)民營房企信心，相關(guān)部門高度重視。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期表示，要“抓兩頭、帶中間”。“一頭”抓出險房企，既要幫助企業(yè)自救，也要依法依規(guī)處置；“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，要一視同仁地支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。
平穩(wěn)推動市場轉(zhuǎn)型
房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展，治本之策在于促轉(zhuǎn)型，即推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。
多名業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)房銷售可能成為主流，這有助于降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率，進(jìn)而降低風(fēng)險。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期表示，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。
當(dāng)前，市場正處在過渡階段，必須抓住“保交樓”這個關(guān)鍵，不能讓購房者的利益蒙受損失。“下一步，將加大‘保交樓’金融支持，加快完善住房租賃金融政策體系，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。”鄒瀾說。
金融數(shù)據(jù)的變化，折射出房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型步伐。中國銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，住房租賃貸款同比增長93.5%，保障性安居工程貸款持續(xù)增長；此外，個人住房貸款投放力度加大，92%用于支持購買首套房，合理滿足剛需群體的信貸需求。
推動建立發(fā)展新模式，要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹此前表示，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。接下來將加大力度，增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設(shè)，讓新市民、青年人更好安居。“新市民群體是重要的市場需求主體，后續(xù)相關(guān)金融政策可圍繞房貸靈活還款等方面探索創(chuàng)新。”中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬說。
