國慶假期期間，百強房企美元債兌付違約引發了業內關注。

近日，百強房企花樣年控股發布公告稱，花樣年針對2021年10月4日到期的、余額為2.06億美元的美元債未能按時償還，構成債務違約。

花樣年集團債務違約早有預兆，上個月先后三次收到國際評級機構的降級，標普、惠譽、穆迪紛紛下調其評級展望。10月4日逾期當天，惠譽再次下調花樣年控股評級。

在營收下滑的同時，花樣年面臨著不小的債務壓力。花樣年年報顯示，2016年至2021年，花樣年的負債總額從366億元增長至812億元，其中2017及2018年負債總額同比增速分別為40%和46%，遠高于2019年的0.02%和2020年的8.3%。

從三道紅線來看，2020年花樣年的凈負債率為75%，低于100%的紅線；但剔除預收賬款的資產負債率為72.4%，高出70%的紅線，屬于黃色檔。

值得注意的是，自今年年初以來，花樣年控股多次回購美元票據，一再向資本市場展示其強大的償付能力。9月22日，花樣年控股還公開表示：“公司經營情況良好，運營資金充裕，不存在任何流動性問題。”

債務違約陷流動性危機

花樣年的債務危機爆發于國慶期間，10月4日晚間，花樣年公告一筆美元票據余額未能按期兌付。公告解釋，公司受疫情反復、行業政策及宏觀經濟等多重因素影響，流動性出現階段性緊張。約有本金2.06億美元未償還票據無法兌付，構成實質性違約。

同時，碧桂園服務也發布公告，由花樣年控股的彩生活服務未能按期在10月4日償還碧桂園物業香港于今年9月30日出借給對方的本金為7億元人民幣的貸款。

10月4日逾期當天，惠譽再次下調花樣年控股評級，將其長期外幣發行人違約評級、高級無抵押評級均由“B”下調至“CCC-”。

在不到一個月的時間內，花樣年斬獲了各大評級公司降調公告。9月14日，標普將花樣年控股的評級展望由“穩定”降至“負面”，確認“B”評級；9月16日，惠譽將花樣年控股的長期外幣發行人違約評級（IDR）從“B+”下調至“B”，展望仍為“負面”；9月27日，穆迪將花樣年控股企業家族評級從“B2”下調至“B3”；9月29日，標普再次下調評級，將花樣年控股的長期發行人信用評級和債務發行評級從“B”下調至“CCC”，并將上述評級列入負面信用觀察名單；9月29日，中誠信國際發布將花樣年評級展望調整為負面的公告。

10月8日，花樣年創始人曾寶寶向全體員工發《寶爺家書》（下稱“家書”），對公司遇到的流動性困難做出回應。曾寶寶認為，花樣年的流動性困難源于，9月29日凌晨，標普突然大幅下調公司評級，致使公司境內外融資交叉嚴重受限，流動性出現階段性緊張。曾寶寶還指出，實現保項目高品質交付保公司正常運營是花樣年的底線。

高息債集中到期

事實上，今年5月份以來花樣年頻頻回購美元債就已經說明其債務風險。目前花樣年共存續12只美元債，債務余額39.8億美元，其中一年內到期債務余額為15.59億美元，占比達到40%，今年年內到期的美元債余額就有7.62億美元。

除了美元債集中到期的壓力之外，花樣年的美元債絕大多數是高息債，12只美元債中，僅有3只的利率低于8%，7只美元債利率高于10%，其中最高的一只成本達到了15%，將于今年年底到期，美元債余額高達3億美元。

今年6月份，花樣年發行了一只額度為2億美元的美元債，票面利率高達14.5%，較今年3月份發行的一筆利率10.875%、額度2.5億的美元債，短短三個月，發債成本增加了近3.7個百分點。

從三道紅線來看，2020年花樣年的凈負債率為75%，低于100%的紅線；但剔除預收賬款的資產負債率為72.4%，高出70%的紅線，屬于黃色檔，即監管要求負債年增速不得超過10%公司。

而今年年底前，花樣年集團境內信用債到期規模合計約16.79億元（含回售），花樣年控股美元債到期金額約7.50億美元，花樣年集團及其控股股東花樣年控股面臨較大的債券到期壓力。

面對巨大的債務壓力，花樣年控股表示，公司將采取一系列的債務管理措施，除了繼續在二級市場進行債券回購外，還計劃處置多地項目，包括一個位于北京豐臺區的舊廠更新項目，此外花樣年在青島、合肥和成都也有一些項目在洽談出售，以優化資產結構，出售這些項目所獲取的現金，均將用于境外美元債的償還。

銷售業績增長乏力

作為深圳老牌房企，花樣年多次錯過發展黃金機遇。2012年，公司提出向社區服務商轉型，推動旗下社區平臺上市，錯失了中國房地產行業的發展黃金時期；2016年，銷售規模僅百億，開始重新加碼房地產行業；2018年，花樣年定下2020年成為千億房企的銷售目標，然而，2018和2019年實現合同銷售額301.7億元和362.1億元，距離邁入千億房企目標差距巨大。

2020年年初，花樣年調整目標，將該年銷售目標定為450億元，并將千億目標推遲至2021年。

2019年之后，花樣年開始調整以往經營策略，住宅開發轉向剛需并且加速周轉周期，其新拿地項目從拿地至開盤縮短至7.4個月。據中指研究院數據，2020年花樣年拿地金額為116億元，而2019年上半年的拿地金額僅為10億元。截至2020年底，花樣年在建及待建項目土地儲備建筑面積約1150.93萬平方米。

花樣年給2021年定下的銷售目標為600億元，增速為22%。從目前的銷售情況來看，完成目標任務難度不小，今年前8月，花樣年控股的銷售額累計為372.67億元，9月單月的銷售額只有36億元。且在7月、8月的銷售中，單月銷售額環比迅速下滑，銷售單價更是直接斷崖式降到8月份的13463元每平。

花樣年在盈利方面和毛利率方面也面臨一定壓力。數據顯示，2020年公司實現收入同比增長14%，凈利潤同比增長11.88%，但是扣非凈利潤則虧損7.78億元。在毛利率方面，2018年至2020年分別是29.92%、27.97%、24.56%，逐年放緩。

2020年全年花樣年銷售金額達到484.10億元、銷售面積達327.90萬平方米，在市場排名60名左右。不過今年前8個月，花樣年控股銷售額與銷售面積同比分別下滑12.44%和13.24%，市場排名已降至70名左右。

知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示，花樣年確實各種問題比較多，不過這次主動對債務問題進行披露比較及時，后續要做好整體的溝通，以及采取措施應對債務壓力。重視房地產開發業務的同時，要積極拓展融資渠道，解決投資者和業主的擔憂。