- 新增土儲驟減80多萬平方！建業地產拿地日漸疲軟 輕資產轉型勝算幾何？
- 2020年09月14日 來源：中國經濟網
提要：建業地產上半年毛利率卻較去年同期下跌3.6個百分點，低至23.73%，而其凈利潤率也僅有6.0%，較去年同期下跌2.5個百分點。
萬科養豬、恒大造車、碧桂園緊盯機器人……當國內三大房地產巨頭相繼向非房地產領域進軍，一場聲勢浩大的多元化進程已于無聲處開啟。
事實上，眾多房地產企業早已開始拓展地產外業務，并對外宣稱“去地產化”。其中，在河南影響力頗大的房地產公司建業地產股份有限公司(下稱建業地產)在除地產主業以外，早在2015年起就開始試水并推行輕資產運營模式，主要涉及品牌、管理和資本輸出等領域，包括酒店、文化旅游以及綠色基地等在內的多元化業務。
一方面是為了在地產整體業務盈利穩健的時期，給公司帶來更多的營業收入和利潤；另一方面則出于對企業多元化、全面發展的考慮。
利潤率下行成本大增
作為一家主要從事房地產業務的公司，建業地產的主要業務包括開發房地產項目以用于出售或出租、酒店經營等。且該公司業務主要在河南開展，曾一度成為河南省巨頭房企。
2020年8月26日，建業地產公布其2020年上半年中期業績(下稱半年報)。據半年報數據顯示，截至2020年6月30日止六個月，建業地產實現營業收入130.19億元，較2019年同期上升43.60%；實現歸屬于母公司股東的凈利潤7.27億元，同比增長10.50%。
然而，建業地產上半年毛利率卻較去年同期下跌3.6個百分點，低至23.73%，而其凈利潤率也僅有6.0%，較去年同期下跌2.5個百分點。還需要注意的是，記者梳理建業地產2018年上半年—2020年上半年財報發現，該公司毛利率和凈利潤率長期處于逐年遞減態勢。其中，其毛利率分別為36.05%、27.28%和23.73%，凈利潤率分別為12.0%、8.5%和6.0%。
針對收益大增，而凈利潤率下滑、盈利能力承壓的問題，記者電郵溝通提綱至建業地產。該公司回復稱，近年來，房地產行業盈利水平均處于下降趨勢，上市房企的平均盈利水平下降2%左右。隨著建業地產最近幾年來規模的快速增長，受行業特點影響，結算會滯后1—2年的時間，因而造成公司結算利潤與銷售規模增長的不匹配。其并表示，這種情況會在未來大量結算資源體現時得到較大改善。
此外，記者注意到，在收益大增的同時，建業地產成本也呈大增趨勢。其中，增幅最大的當屬該公司的融資成本，今年上半年較去年同期的2.3億元驟增超1億元至3.70億元，同比增幅高達60.60%；而銷售成本緊隨其后，從2019年上半年的65.94億元增至2020年上半年的99.30億元，同比增長50.60%。
對于公司成本的驟增，建業地產方面表示，2020年上半年，受疫情影響，公司主動進行了融資安排。同時，根據相關政策進行了貸款展期，以確保手頭保有更多的貨幣資金，進而確保疫情下的安全經營。未來公司將通過嚴抓內部管理和穩定財務狀況，以實現融資成本的下降。
建業地產2018年上半年—2020年上半年毛利率及凈利潤率情況
拿地疲軟發力輕資產
作為河南本地龍頭房企，建業地產深耕中原20余年。不過2019年5月，建業地產同另外15家房企競爭洛陽某地塊，最終與碧桂園一同殺入“決賽”?？墒?，在最后的“拿地之戰”中建業地產落敗。
此后，該公司拿地疲軟問題日益顯現。進入2020年，在土拍火熱的情形下，建業地產的新增土儲也僅有365.5萬平方米，較去年同期減少86.5萬平方米。
此外，2019年4月15日財政部發布了《關于下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》，13個省市棚改腰斬，河南亦從64萬套減到15萬套，跌幅高達77%。由于建業地產超95%的銷售額均來自河南地區，因此不得不下調今年的銷售額目標至800億元。而在2019年，建業地產的銷售額曾首次突破了千億大關。
對于目標額的被迫下調，建業地產方面稱，公司2020年銷售目標實則為1100億元，而上文提到的800億元為公司重資產的目標額，并不包括300億元的輕資產目標額。
為何會有輕重資產之分？這要追溯到五年前建業地產的一次戰略轉型。2015年，建業地產的董事會主席胡葆森在“建業+”新藍海戰略發布會上宣布，建業未來將以輕資產為主要模式，用三到五年，實現企業從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。由此建業地產開啟了“由重到輕”的轉型之路。
如今從業績上看，五年前的轉型已有成效。據半年報數據顯示，2020年上半年建業地產實現合同銷售金額為429.51億元，較上年同期增長約8.50%。其中，該公司靠傳統的拿地、建造以及銷售模式獲取的重資產合同銷售金額為300.16億元；而靠品牌、管理和資本輸出模式獲取的輕資產合同銷售金額為129.35億元，占總合同銷售金額比重分別為69.88%和30.12%。
走出河南顯艱難
正如前文所述，建業地產超95%的銷售額均來源河南地區。據半年報數據顯示，2020上半年，建業地產在河南省重資產合同銷售額占據銷售總額的99.5%。并且，該公司今年上半年在省外的在建項目數量為“0”，目前僅有海南為公司貢獻了0.51%的銷售額。
另外，建業地產的董事長胡葆森也曾在2019年表示“走出河南，對于建業來說還是個探索期，目前是謹慎輸出的階段。”然而，在業內人士看來，集中于河南發展并不利于建業地產經營規模的擴大，以及從百億級向千億級的進階。并且，區域型企業的平滑風險能力也弱于全國化布局的房企。
對此，建業地產向記者表示，公司的輕資產目前已經布局了河北、陜西、山西、新疆等省市。并且，2020年上半年，該公司在全縣僅20余萬人、縣城僅5萬人的河北邱縣首開輕資產銷售項目，當天售空，銷售金額高近3億元。建業地產表示，未來公司的重資產布局將做好區域深耕；而走出河南的業務布局主要以輕資產的模式輸出，產品形態以中原文化小鎮形態為主。
