- 新房改部署"市場+保障"雙軌運行 影響幾何?
- 2023年11月01日 來源：中國網(wǎng)
提要：“通過收購市場存量房屋來改建保障房，一方面可以加快保障房供應的節(jié)奏，另一方面也可以有效地去化市場庫存，減輕房企資金壓力，促進商品房市場加快恢復。” 徐躍進稱。
(記者 譚夢桐)近日，據(jù)媒體報道，《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》(國發(fā)【2023】14號文)(以下簡稱“14號文”)已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構(gòu)。
專家認為，“14號文”的出臺，或預示著“新房改”即將到來，未來我國住房供應體系將發(fā)生顯著變化，保障房的地位明顯提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。
從供給側(cè)徹底調(diào)整供應結(jié)構(gòu)
讓住房回歸居住和民生屬性
據(jù)悉，“14號文”提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執(zhí)行辦法由各地城市政府制定。
具體來看，“14號文”明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。
近期房地產(chǎn)市場下滑比較明顯，超出了市場預期。在政策大力紓困和刺激下，利率降到歷史最低，限購政策基本上退出，但效果依然不足。
“最大的問題是‘供需錯配’”。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時坦言，“我們傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理模式必須要進行改革和創(chuàng)新。”
此次，“14號文”提出，規(guī)劃建設保障房應按照“工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)”的原則，由各地政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎上采取市場化方式運作，按保本微利原則配售。
“要從供給側(cè)而不是需求側(cè)來解決問題，徹底調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，以實現(xiàn)對需求的匹配。”李宇嘉認為此次房改目的是徹底讓住房回歸居住和民生屬性，讓這部分人群能夠分享到房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)化的紅利，解決房地產(chǎn)發(fā)展不可持續(xù)和內(nèi)需疲弱的問題，也是構(gòu)建內(nèi)循環(huán)和實現(xiàn)共同富裕的必經(jīng)之路。
對于第二條提到的“讓商品住房回歸商品屬性”，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪認為這主要是針對改善性住房需求。
“不排除是接下來限價等政策松綁的信號，比如取消限價限售、土地價格上限等舉措，而且取消限價等情緒已經(jīng)開始蔓延了。”關榮雪表示，“此前市場消息稱自然資源部建議各地取消土地限價，并且濟南、合肥、成都等城市的土拍規(guī)則已有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得，后續(xù)不排除房價會出現(xiàn)一波上漲行情。”
另外，這也將會帶來一定的積極影響，既在一定程度上保證了地方房產(chǎn)稅收收入，也有利于提振房地產(chǎn)市場活躍度，給予房企一定的信心。
成本價供應、封閉流轉(zhuǎn)
是配售型保障性住房最大特征
值得一提的是，此輪房改對保障對象及配售方案給出了明確的規(guī)定。
保障對象重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。
各地須按照“保基本”原則，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機關事業(yè)單位人員、企業(yè)引進人才等不同群體的保障面積標準。
從工薪收入群體來看，主要是包括住房有困難且收入不高的群體。在實際層面上或有兩類分類，即本地戶籍和外來人口。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進預計各地針對此類群體會有針對性的政策。
從引進人才群體來說，或包括機關事業(yè)單位的人才和企業(yè)引進人才等。“需要注意的是‘引進人才’和‘年輕人’、‘大學生’的概念還是有所差異的，更強調(diào)產(chǎn)業(yè)方面的因素。”嚴躍進表示。
配售方案方面，“14號文”提出，保障房將采取市場化方式運作，按保本微利原則，公平公正配售。配售價格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。
同時，保障房必須實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商品房流入市場。工薪收入群體購買的保障房不得長期閑置。如長期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機關事業(yè)單位或企業(yè)的，由各地政府按規(guī)定予以回購。
對于此次“14號文”，關于配售型的保障性住房的最大特征，李宇嘉認為是“成本價供應、封閉流轉(zhuǎn)”。
“該類型住房，土地是劃撥或盤活存量土地，資金來自低息貸款或債券，建設主體的國企城投。”李宇嘉直言這樣的組合能最大限度降低建設成本，實現(xiàn)成本價供應，讓最廣泛的困難群體納入保障。
李宇嘉還談到，封閉流轉(zhuǎn)一方面能杜絕尋租或套利，使得房源分配給最需要的人群；另一方面，也能避免后期套現(xiàn)導致二手房掛牌量大幅度增加，沖擊商品房市場。
此外，“14號文”還明確要求各地做好政策銜接，協(xié)調(diào)好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關系。
“新房改”將至
對樓市影響會有多大？
在中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進看來，短期內(nèi)，規(guī)劃建設保障房將有效拉動新開工與開發(fā)投資，但恐對剛需商品房市場形成分流影響，保障房供給應以“籌集為主、新建為輔”。
他具體分析，當下我國房地產(chǎn)總體供過于求，多數(shù)城市存在較大庫存壓力，剛需入市緩慢，如果大量新建保障房將對商品房，尤其是剛需市場進一步形成分流，一方面或?qū)е鲁鞘兄写罅縿傂栉词垌椖咳セy度加大，另一方面，現(xiàn)有客戶手中的中小戶型出售困難也會造成住房置換鏈條受阻，這些都會對商品住房市場銷售造成沖擊。
“14號文”提出，“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。”
“通過收購市場存量房屋來改建保障房，一方面可以加快保障房供應的節(jié)奏，另一方面也可以有效地去化市場庫存，減輕房企資金壓力，促進商品房市場加快恢復。” 徐躍進稱。
從長期影響來看，徐躍進認為，商品住房將回歸商品屬性，專注滿足改善性住房需求，房企的產(chǎn)品邏輯將會調(diào)整。
李宇嘉認為我們可以學習新加坡的住房制度內(nèi)核，落實“居者有其屋”的理念，保障每一個國民能健康、體面獲得居住，并能享受到圍繞居住的均等化公共服務。將新的住房保障制度落實到位，真正解決中間斷層的問題。
“保障房的大規(guī)模建設與供應，對房地產(chǎn)行業(yè)、市場、企業(yè)都將產(chǎn)生重大影響。” 徐躍進表示。“本次《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》的出臺，或預示著‘新房改’即將到來，未來我國住房供應體系將發(fā)生顯著變化，保障房的地位明顯提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。”
