- 釋放修復乏力預警 一季度樓市的樂觀與不樂觀
- 2023年04月19日 來源：北京商報
提要：近期記者走訪北京市場也注意到了樓市的降溫。“進入3月的后半月，項目每天的人流量較2月明顯減少，認購數量也出現不同程度下滑，4月繼續保持這種狀態，但相較于今年1月還是要好一些的。”朝陽東壩某央企開發改善項目銷售人員告訴記者。
看似仍在修復的樓市數據，卻已經出現了“不樂觀”的一面。4月17日，國家統計局發布1-3月全國房地產開發投資數據，除整體投資出現降幅擴大外，其他銷售金額與面積、開發商資本金到位情況、國房景氣指數均繼續保持反彈的趨勢。然而，樂觀的背后，是1-3月上述三大數據反彈幅度的大幅收窄，以銷售額為例，2023年1-2月的銷售額同比增幅從去年1-12月的-26.7%修復至-0.1%，但1-3月這一數據為4.1%。疊加整體投資降幅的擴大，3月樓市實際上已經開始釋放修復乏力的預警。
商品房銷售額增速回正
延續上月的復蘇進程，本月房地產銷售指標繼續保持恢復態勢。國家統計局數據顯示，1-3月，商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長1.4%。商品房銷售額30545億元，同比增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。
易居研究院研究總監嚴躍進稱，1-3月全國商品房銷售面積同比增速為-1.8%，相比1-2月數據繼續改善。同時從商品住宅指標看，1-3月為1.4%。2022年2月以來，全國商品住宅年初累計成交面積同比增速曲線開始位于負增長曲線，當前是首次轉正，充分體現了房地產市場回穩向好的趨勢。
嚴躍進根據國家統計局公布的銷售金額和銷售面積計算，1-3月全國商品住宅均價為10532元/平方米，漲幅為6.3%。當前房價已經走出了下跌的通道，開始步入上漲的區間，總體上房價回穩的趨勢明顯。需要注意的是，近期也有關于房屋銷售沒有預期好的說法，所以后續還是需要提振樓市交易，以真正促進房地產市場的健康發展。
與商品房銷售同步，房地產開發企業到位資金也繼續保持反彈。1-3月，房地產開發企業到位資金34708億元，同比下降9%，較上月收窄6.2個百分點。其中，國內貸款4995億元，同比下降9.6%；利用外資8億元，同比下降22.7%；自籌資金10171億元，同比下降17.9%；定金及預收款11909億元，同比下降2.8%；個人按揭貸款6188億元，同比下降2.9%。
房地產開發景氣指數也走出低谷期，3月房地產開發景氣指數為94.71，雖未恢復到此前高點，但也保持了連續三個月的正增長。
供給端表現乏力
樂觀的背后也有“不樂觀”的一面。
從數據表現來看，1-3月商品房銷售、房地產開發企業到位資金等指標的增速，較1-2月大幅收窄。以銷售額為例，2023年1-2月的銷售額同比增幅從去年1-12月的-26.7%修復至-0.1%，但1-3月這一數據為4.1%。
此外，1-3月，房屋新開工面積24121萬平方米，同比下降19.2%。其中，住宅新開工面積17719萬平方米，同比下降17.8%。
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，盡管銷售出現回暖，但開發商拿地開工的積極性還是不足。國家統計局并未公布土地出讓數據，但根據克而瑞的數據，一季度土地成交規模同比進一步下降32%，創下2010年以來全國土地交易規模的新低。
“盡管各方紓困開發商資金鏈，比如金融16條，但大部分民企得到的資金紓困并未明顯改善。同時，前年以來城投托底地塊入市率不到20%，近期央國企拿地意愿也沒有之前那么高漲。”李宇嘉直言。
“住宅新開工面積1-2月為同比下降8.7%，1-3月則同比下降17.8%。也可以看出，開發商不敢拿地和新開工，流動資金都用來保交樓了。”在中原地產首席分析師張大偉看來，如果上述狀態持續下去，房地產投資不容樂觀。
對于張大偉的判斷，一位總部在廣東的國企開發商北京公司投拓總予以了證實。“今年到目前為止，集團依然沒有關于拿地的表態，其實我們在北京的庫存已經不多。”這位投拓總透露，這種狀態已經持續了兩年，特別是去年下半年曾有過不錯的地塊。
事實上，房地產投資已經表現出“降溫”狀態。1-3月，全國房地產開發投資25974億元，同比下降5.8%；其中，住宅投資19767億元，下降4.1%。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，一季度房企開工積極性改善有限，而房企的開工積極性除了受銷售市場恢復節奏的影響之外，亦受到當前市場庫存量較大、企業的資金壓力較大、近兩年土地縮量等因素影響，當前這些因素并未出現明顯好轉，短期新開工面積下行態勢或延續，部分銷售熱度較高的城市房企為增加供貨有望加快開工。開發投資額方面，受企業新開工、拿地意愿均偏弱等因素影響，房地產開發投資額同比亦較難轉正，“保交樓”要求下，竣工逐漸修復對投資的帶動作用或進一步顯現。
二季度將進入橫盤期
得益于“小陽春”行情，房地產銷售保持恢復態勢，但多位業內專家整體預判，隨著積累需求釋放的出盡，2023年上半年，可能會是一個“前高后低”的走勢。
近期北京商報記者走訪北京市場也注意到了樓市的降溫。“進入3月的后半月，項目每天的人流量較2月明顯減少，認購數量也出現不同程度下滑，4月繼續保持這種狀態，但相較于今年1月還是要好一些的。”朝陽東壩某央企開發改善項目銷售人員告訴記者。
二手房方面，帶看量、成交量也出現了下滑。“對于這種狀況我們是有心理預期的，畢竟2月那股勢頭太猛了，但感覺持續性不足。”一頭部中介機構德勝片區負責人告訴記者，根據他從業多年的經驗，熱度消退后會有一個短暫的“冷靜期”，接下來將是一個震蕩起伏的過程。同時該負責人提及了“帶押過戶”這一政策，但據其透露，目前落地情況尚未有明顯表現。
在李宇嘉看來，當前市場不缺購房機會，缺的是購房能力、購房欲望。3月以來，從新盤訪客、認購及二手房帶看和下定來看，前期積壓的需求釋放完畢以后，后續需求接續動力不足。前瞻性數據(滯后轉化確認為銷售)顯示銷售量有回落的趨勢。再加上新房和二手房供應會明顯增加，特別是二手房海量掛牌，將制約房價上漲和市場預期。總體來看，二季度房地產市場將進入橫盤期，各項指標比去年同期會有好轉，但改善的動力不明顯，后續市場走勢還待經濟紓困和政策扶持。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄同樣指出，從單月來看，3月單月商品房銷售面積為14813萬平方米，較上月微降2.11%，商品房銷售額為15096億元，較上月微降2.28%，3月從2月的快速恢復轉向穩增長，在前兩月需求的集中釋放后，市場修復進程放緩。這也印證了本輪回暖的可持續性略顯不足，前兩月快復蘇的模式難以延續，后續市場還是以穩恢復為主。
