- 財政部發布會釋放房地產重磅信號，稅收政策或成為調整重點
- 2024年10月17日 來源：新京報
提要：前有央行降低存量房貸利率等政策“四連發”，以一線城市為主的放松限購、取消限售、降首付、廢除普通住宅標準等政策“組合拳”；后有財稅政策工具。可見中央推動房地產市場“止跌回穩”的決心。
一大波房地產利好政策將再次來襲。10月12日上午，國新辦舉行新聞發布會，財政部“一正三副”出席會議。財政部部長藍佛安介紹，圍繞穩增長、擴內需、化風險，將在近期陸續推出一攬子有針對性增量政策舉措，包括四個方面，其中第三方面是疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地產市場止跌回穩。
前有央行降低存量房貸利率等政策“四連發”，以一線城市為主的放松限購、取消限售、降首付、廢除普通住宅標準等政策“組合拳”；后有財稅政策工具。可見中央推動房地產市場“止跌回穩”的決心。
藍佛安還表示：“逆周期調節絕不僅僅是以上的四點，這四點是目前已經進入決策程序的政策，我們還有其他政策工具也正在研究中。比如中央財政還有較大的舉債空間和赤字提升空間。”
收購存量房用作保障房，將有更多資金入場
這場重量級的發布會幾天前就已經預告，萬眾矚目、備受關注。
10月12日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，財政部部長藍佛安介紹“加大財政政策逆周期調節力度、推動經濟高質量發展”有關情況，并答記者問。
對于財政政策在支持房地產市場方面的考量，財政部副部長廖岷表示，下一步，將堅持嚴控增量、優化存量、提高質量，積極研究出臺有利于房地產平穩發展的政策措施。
政策主要涉及三個方面：允許專項債券用于土地儲備；支持收購存量房，優化保障性住房供給；及時優化完善相關稅收政策。
這套政策“組合拳”，既從供給端加大供需平衡調節，又有需求端的稅費政策銜接支持。
具體來看，在允許專項債券用于土地儲備方面，廖岷說，主要是考慮到當前各地閑置未開發的土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區也可以用于新增的土地儲備項目。這項政策，既可以調節土地市場的供需關系，減少閑置土地，增強對土地供給的調控能力，又有利于緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。
此前，自然資源部已經發文明確，對于收回收購土地用于保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資金予以支持；央行進一步明確，研究對有條件的企業市場化收購房企土地的資金支持政策，且必要時提供再貸款支持。
對此，中指研究院政策研究總監陳文靜分析認為，本次財政部進一步明確允許專項債用于土地儲備，支持地方政府使用專項債用于收購存量土地，有助于加快閑置存量土地的收回收購節奏，促進市場“去庫存”，推動房地產市場供需平衡。綜合來看，盤活閑置存量土地的各項配套資金有望加速跟進落實，支持房企合理退地、換地，對于地方政府、房企等均將產生實質性利好。
在支持收購存量房、優化保障性住房供給方面，廖岷介紹，考慮到當前已建待售的住房相對較多，將主要采取兩項支持措施：一項是用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。另一項是繼續用好保障性安居工程補助資金。“原來這個資金主要是用來支持以新建方式籌集保障性住房的房源，現在我們對支持的方向作出優化調整，適當減少新建規模，支持地方更多通過消化存量房的方式來籌集保障性住房的房源。通過這兩項措施，既可以消化存量商品房，促進房地產市場的供需平衡，又可以優化保障房的供給，滿足廣大中低收入人群的住房需求。”
事實上，在支持收購存量房用作保障房方面，今年5月份，央行就設立保障性住房再貸款，規模達3000億元。央行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
而此次，財政部明確地方政府專項債可用于收購存量商品房，同時也指出保障性安居工程補助資金也將更加側重支持消化存量房。“更多資金進入市場，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，進一步促進房地產市場供需平衡，對于穩定市場預期或將產生積極作用。”陳文靜如是說。
普宅標準取消，稅費政策銜接將加快推進
除了上述兩點外，廖岷還表示，及時優化完善相關稅收政策。按照黨中央決策部署，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。下一步，還將進一步研究加大支持力度，調整優化相關稅收政策，促進房地產市場平穩健康發展。
這一輪地方政策松綁中，上海、 北京均宣布將取消普通住房標準和非普通住房標準。
北京9月30日發布的新政明確，將按照國家工作部署，及時取消普通住房和非普通住房標準。
一位北京的房產中介告訴記者，目前北京的房產交易中，稅費還沒有發生變化。
合碩機構首席分析師郭毅表示，從北京“9·30”新政來看，取消普宅標準在執行上存在著沒有辦法落地的情況。如果說完全是因為兩個部門之間溝通和協調的問題、內部系統沒有拉齊。那么，政策的落地只是時間的問題。
如今，財政部指出，正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅政策。這意味著后續將加快落地進展。
陳文靜指出，取消普宅標準有助于降低居民購買非普宅的增值稅，取消普宅標準后，購房增值稅的稅率、免征年限等細節政策仍需要明確，在此過程中，也需要各個相關部門協同跟進。此外，針對開發商征收的土地增值稅，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，納稅人建造普宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果企業開發建設的是非普宅，要按照其增值額的全額進行土地增值稅的計征。取消普宅標準后，土地增值稅的相關政策也需要細化調整。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，土地增值稅將取消預繳，而直接轉到竣工驗收后的清算環節，這將給開發商節約土地價款1%-3%的稅負。
不止如此，從財政部相關負責人表述來看，后續稅費政策調整將是重點。陳文靜認為，未來稅收政策在支持房地產方面仍有優化空間，預計優化契稅政策，提升購房利息抵扣個稅額度，企業房地產相關稅費的預征預繳稅率等方面存在一定預期，進一步降低居民購房成本、降低房企稅費壓力，穩定市場預期。
李宇嘉稱，未來可能還有降低二手房交易契稅、增值稅、個稅等，后續可能將實施減免。“在剛需和改善占主導的情況下，市場對價格和交易成本比較敏感，二手房交易稅費下降或減免，將產生極大的‘降成本’效應，有利于釋放購房需求。”
四季度房地產“一攬子”配套政策有望加速落地
9月26日，中央政治局會議定調“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放迄今最強“穩地產”信號。
9月29日，住房城鄉建設部召開黨組會議，強調要指導各地有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效；要回應群眾關切，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。
此后一系列重磅政策出爐，央行宣布降低存量房貸利率、延長金融支持房地產“16條”、優化保障性住房再貸款。上海、廣州、深圳及北京等城市密集推出了多項重量級的房地產市場調控新措施，涵蓋了放寬購房限制、廢除普通住宅標準、調整首付比例至更低水平，以及將增值稅免征年限從5年縮短至2年等多個層面。
陳文靜表示，一線城市接連出臺樓市新政，極大地提振了市場信心，帶動國慶假期房地產銷售大幅提升。
此次財政部發布會，為接下來的房地產政策調整指明了方向。
陳文靜認為，四季度，房地產“一攬子”配套政策有望加速落地，或將圍繞落實好存量政策、加速推出增量政策展開，地方國企收儲已建成未售商品房政策進一步優化調整，打通收儲卡點；加大“白名單”貸款投放力度；核心城市繼續優化限制性政策，降低交易稅費、降低交易傭金等政策也存在預期。年內隨著各項政策不斷落地落實，房地產市場的改善或也值得期待。
