- 樓市“大殺器”再現(xiàn)，這次輪到上海了
- 2024年09月03日 來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)
提要：最近一兩年，選擇房票作為安置手段的城市越來越多，已經(jīng)逐步由二、三線城市，擴展到一線城市。未來，在城市舊改安置中，房票會逐漸過渡成主流甚至唯一的安置方式嗎？
近日，上海首張房票落地金山。
在金山衛(wèi)鎮(zhèn)橫浦村的動遷中，有當?shù)鼐用襁x擇了房票安置，其憑房票直接購買了一套位于金山濱海城區(qū)的商品房住宅，并按照7%比例獲得了約20萬元的獎勵。這是《金山區(qū)房票安置實施辦法（試行）》出臺后，上海市發(fā)放并使用的首張房票。
最近一兩年，選擇房票作為安置手段的城市越來越多，已經(jīng)逐步由二、三線城市，擴展到一線城市。未來，在城市舊改安置中，房票會逐漸過渡成主流甚至唯一的安置方式嗎？
金山的試點
雖然上海第一張房票在8月正式被使用，但相關政策在6月已經(jīng)發(fā)布。
今年6月12日，上海金山區(qū)房管局印發(fā)《金山區(qū)房票安置實施辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》自當日起施行，有效期2年。
更早之前的5月，上海市住建委對市政協(xié)十四屆二次會議第0936號提案（“關于創(chuàng)新‘兩舊一村’改造模式，推出房票機制的提案”）作出答復，透露將對部分商品房去化有一定難度、合作企業(yè)資金有壓力、屬地政府有積極性的“城中村”改造項目，創(chuàng)新試點房票安置方式。
相比同類補償，金山的房票補償，激勵金額較高。《辦法》明確，被補償人選擇房票安置方式的，按照補償協(xié)議給予補償款總金額7%的獎勵作為房票安置政策性獎勵。
而此前部分城市使用房票的獎勵，大多為補償款總金額的3%或5%。
金山區(qū)房管局有關負責人對媒體表示，房票是動遷安置中貨幣補償?shù)囊环N補充方式，相比產(chǎn)權調(diào)換方式（即選擇動遷安置房），群眾選擇房票安置，一來可以購買商品房住宅，二來可以直接拿現(xiàn)房，縮短在外過渡的時間。
“相比單一的貨幣補償方式，房票可額外獲得一定比例的獎勵。而對一個地區(qū)來說，還有望拉動本地區(qū)商品房樓盤銷售，并有利于防止建設過多的動遷安置房，降低政府資金成本壓力。”上述負責人表示。
根據(jù)金山區(qū)的規(guī)則，拿著房票，拆遷居民可以在指定的“房源超市”選擇適合的房子。具體操作過程中，如果實際購房款高于房票面值，差額需要自己支付；如果購房款低于房票面值，政府會退現(xiàn)金給購房者。此外，購房者還可以獲得一定比例的政策性現(xiàn)金獎勵，這筆錢由開發(fā)商和相關政府單位共同支付。
值得關注的是，首先使用房票的這戶上海居民，其整體的動遷時間將大幅縮短。根據(jù)公開信息，今年5月，首先使用房票居民所在的橫浦村，集體土地才啟動拆遷。
據(jù)了解，目前金山區(qū)“房源超市”首批的10個樓盤都是現(xiàn)房，備案單價區(qū)間在2.01萬～3.87萬元/平方米，有戶型較小的，比如65平方米的住房，也有超過160平方米的大戶型。未來，“房源超市”還會上架六個月內(nèi)竣工交付的期房。
為何一線城市紛紛加入？
事實上，加入房票安置行列的一線城市不僅僅是上海。今年7月，北京也發(fā)布了《北京市通州區(qū)房票安置實施方案（試行）》征求意見的通知（以下簡稱“征求意見通知”），公開征集意見時間為2024年7月4日至2024年7月12日。
在更早的2024年1月，廣州市荔灣區(qū)石圍塘征拆項目發(fā)出廣州的首張房票。
“觀察全國重點城市的房票政策和推進情況，主要是在郊區(qū)市場進行的。2023年以來各大城市的房屋交易市場中，郊區(qū)市場的壓力比較大，市區(qū)的活躍度要更高，進而造成了市場分化的現(xiàn)象。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進說。
以上海市金山區(qū)為例，據(jù)多家機構統(tǒng)計，2023年，金山區(qū)新房成交均價約為2.7萬元/平方米，這與上海核心區(qū)房價相差甚大，甚至只有部分核心區(qū)的四分之一甚至五分之一。
而金山距離上海主城核心區(qū)的距離也較遠。比如從上海南站出發(fā)，乘坐“小火車”一路南下，穿過閔行和松江，約1個小時后，可到達終點金山衛(wèi)站，這里便是與浙江嘉興相鄰的上海市金山區(qū)。
今年初，金山區(qū)為了進一步促進當?shù)匦路夸N售，發(fā)布消息稱“買房免費坐地鐵”，即在金山購置建發(fā)房產(chǎn)、復地產(chǎn)發(fā)、華紡房地產(chǎn)、新華房地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、佳運置業(yè)、北京建工、保利發(fā)展、新金山投控集團9家開發(fā)商的指定樓盤，可享五年免費軌交通勤，該政策自2024年1月2日起生效。
在嚴躍進看來，郊區(qū)市場落實房票政策，客觀上可以引導購房需求的釋放，在促進去庫存和提振交易活躍度的同時，對于全市各區(qū)的市場均衡發(fā)展具有積極作用。
此外，以往大城市的舊改，補償安置給地方財政帶來一定壓力。
以首先推出房票的一線城市廣州為例，2023年廣州全市至少推進127個城中村改造項目，是近些年規(guī)模最大的。
根據(jù)《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021—2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021—2035年）》，至2035年廣州推進城中村全面或混合改造項目165個，其中全面改造150個、混合改造15個。今年7月，號稱廣州最貴的城中村改造項目——康鷺舊改項目啟動建設。該項目規(guī)劃總建筑面積約378萬平方米，計劃改造成本高達304.65億元。
在嚴躍進看來，一線城市拆遷資金需求量較大，與此同時城中村加快改善住房需求的迫切性也比較強。通過房票這類制度創(chuàng)新，加快了舊改工作的進度，最終實實在在地促進了城中村改造各項既定目標的實現(xiàn)。
今年超40城推出房票
中指研究院指出，房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，相較于直接貨幣補償，有助于鎖定購房需求在本地釋放，同時一定程度上緩解了地方政府短期財政集中支出的壓力。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，僅今年以來，就有超40城出臺落地房票安置政策。
早在2015年，就有城市在棚戶區(qū)改造拆遷安置中推出房票制度，但主要集中在三、四線城市。
中金公司發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，本輪周期中房票政策集中推行始于2022年中，并在2023年延續(xù)擴張態(tài)勢。截至2023年末，全國范圍內(nèi)累計推出131條房票政策，涉及75個城市和123個行政區(qū)劃，且在重點一、二線城市的覆蓋度越來越高，政策力度明顯超過2015—2018年棚改時期使用范圍。
不少分析認為，這與目前地產(chǎn)市場從增量市場向存量市場過渡息息相關。
在嚴躍進看來，過去保障房市場的發(fā)展，更注重購地和開發(fā)，屬于增量市場的范疇。如今，房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟的貢獻方式從增量拉動為主轉(zhuǎn)向存量帶動為主。2024年在落實“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策措施中，保障房的建設和籌集思路有重要變化，即圍繞消化存量房產(chǎn)做足文章。他說：“房票發(fā)放，減少了動拆遷安置房的傳統(tǒng)建造工作，同時和消化存量房產(chǎn)有機結合，更好地助力‘增存統(tǒng)籌’工作。”
目前看，房票交易的規(guī)則越來越趨于靈活多樣。比如部分城市還放松了對房票流通轉(zhuǎn)讓的限制。廈門市允許房票進行流通轉(zhuǎn)讓，即在滿足戶人均居住面積不低于35平方米的前提下，房票可以轉(zhuǎn)讓給第三人使用，同時一張初始房票可以分割金額轉(zhuǎn)讓給多人。北京市通州區(qū)發(fā)布的征求意見通知則顯示，房票允許向騰退申請人直系親屬（配偶、父母、子女）實名轉(zhuǎn)讓一次。
還有政策則提出，如果不使用房票，當?shù)貢凑辗科苯痤~的現(xiàn)金返還。比如北京市通州區(qū)的征求意見通知顯示，房票使用期限自房票核發(fā)之日起計算，最長不超過12個月。房票使用期限內(nèi)未使用的，按房票面值以現(xiàn)金方式支付騰退申請人。
未來房票使用范圍是否會越來越大，甚至成為某些城市唯一的安置方式？
“未來，回遷房安置（給房）、貨幣安置（給錢）、房票安置（給票）將是并存的三種模式，并非會強制被拆遷戶選擇房票安置，而是安置的多元化。當然，地方政府在政策上會鼓勵房票安置。比如，加大財政補貼、商品房打折、提高房源與需求的匹配度。”廣州城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉表示。
在李宇嘉看來，這些都有望提升城中村改造房票安置的可行性。但值得注意的是，告別大拆大建之后，隨著地方財力緊張，部分城中村房屋評估價值較低，無法1：1置換商品房，房源匹配難度大。此外，部分城市房票安置的區(qū)域，與原來舊改區(qū)域存在一定距離，不少居民并不愿意搬遷至此。因此，他建議將二手住房也納入房票安置的范疇，進一步增加房票安置的房源選擇。來源：中國新聞周刊
作者：趙越
編輯：孫曉波
運營編輯：王琳
