- “528”新政將滿月 深圳樓市分化加劇
- 2024年06月27日 來源：中國證券報
提要：整體來看，在前期多項利好政策刺激下，深圳樓市逐步進入政策效果兌現期，周成交量呈現三連漲走勢。深圳市房地產中介協會(簡稱深房中協)最新公布的數據顯示，過去一周(6月17日-23日)深圳二手房簽約量約1362套，環比增長4%，創下近3年來的新高。
“網紅豪宅盤”每天約100批客戶參與認籌，售樓處開放20天已有超2000批參觀者到訪，片區二手房成交量翻倍……近期，中國證券報記者調研了解到，自5月28日深圳宣布跟進下調首付比例及房貸利率后，疊加前期分區放寬限購政策影響，深圳部分豪宅片區成交呈現復蘇跡象。
與此同時，二手房市場正加劇分化。在豪宅改善片區成交帶看活躍的同時，部分樓齡20年以上的“老破小”門可羅雀，陷入“有價無市”的尷尬境地。
整體來看，在前期多項利好政策刺激下，深圳樓市逐步進入政策效果兌現期，周成交量呈現三連漲走勢。深圳市房地產中介協會(簡稱深房中協)最新公布的數據顯示，過去一周(6月17日-23日)深圳二手房簽約量約1362套，環比增長4%，創下近3年來的新高。
豪宅改善住宅火熱
深圳豪宅被譽為樓市的“風向標”，向來備受關注。近日，深圳“網紅豪宅盤”——中海深灣玖序獲批預售，該盤看房需驗資1000萬元，在引發市場熱議的同時，給豪宅市場點了“一把火”。
時值周末看房高峰，記者在現場看到，短短5分鐘內該樓盤銷售就接待了3-4批客戶。“售樓處從6月6日開放以來，已經有超過2000批參觀者到訪，6月21日取得預售證后，每天平均有100批左右的客戶參與認籌。”中海地產有關負責人告訴記者。
據悉，中海深灣玖序首推293套房源，戶型建筑面積約196-555平方米，毛坯備案均價為13.3萬元/平方米。該樓盤關注度較高主要由于地段優勢明顯。“深圳灣超級總部基地區域固定投資金額高達3000億元，深灣玖序項目是深超總22年來唯一的住宅項目，且具備公園、學校、醫院、娛樂休閑等豐富配套。”前述中海地產負責人說。
事實上，不僅是豪宅市場，面向改善需求的新盤成交量也有所上升。“政策出來后，我們樓盤140平方米的戶型好賣了，最近成交了4-5套。”南山西麗片區一位樓盤銷售告訴記者，該樓盤于去年12月開盤，推售300余套戶型面積為81-140平方米的3-4居室產品。
該樓盤銷售介紹，81-115平方米戶型的房源比較好賣，目前僅剩低樓層2-3套可選。140平方米戶型產品折后約1040萬元，此前“賣不太動”，但新政后情況出現變化。“‘528新政’后，首付款比例下調，很多客戶賣了之前的房子，拿到房款之后入手了我們這邊140平方米的戶型。”
新政不僅作用于新房市場，也提升了豪宅及改善二手房市場的熱度。“新政后，我們門店的帶看量上來了，1000萬-2000萬元總價的房子成交量出現翻倍增長。”鏈家香山里旗艦店商圈經理李林告訴記者。該門店位于深圳知名豪宅片區華僑城。
價格則表現比較平穩。“漲價的房源比較難賣出，急出手的業主主動讓價則比較好成交。”李林表示，客戶需求以改善型為主，很多客戶是賣了原來幾百萬元的房子到款后置換新房。
“老破小”有價無市
在剛需客戶主導的市場中，住房品質重要性愈發凸顯，這也使得改善型住宅和“老破小”分化加劇。部分二手房中介反映，新政下，二手房成交熱度回升，但“冷熱不均”現象明顯，樓齡20年以上的“老破小”有價無市，去化周期較長。
“新政對八卦嶺片區二手房成交量影響不大。”深圳貝殼八卦嶺旗艦店商圈經理謝鑫坦言，福田區八卦嶺片區的二手房多是樓齡20年以上的小戶型，主力房源是20-40平方米的大開間或一居室戶型。
謝鑫介紹，2019年前后，由于知名學校“荔園系”在周邊建校疊加舊區改造概念，八卦嶺片區小戶型學區房曾備受熱捧，單價曾觸及10幾萬元/平方米。近幾年，隨著房地產市場調整，片區二手房市場回歸理性。“近兩年來看房買房的客戶多是有剛性需求，看中荔園小學的學位。”
近半年來，深圳房地產利好政策頻出，但對該片區的影響也較為有限。謝鑫表示，從價格看，年初34平方米的戶型成交價約為160萬-170萬元，目前相似戶型成交價約為150萬元。
“528”新政后，首套住房個人貸款最低首付款比例由原來的30%調整為20%，二套住房個人貸款最低首付款比例由原來的40%調整為30%。在謝鑫看來，降低首付比例等新政對八卦嶺片區影響有限的原因主要為，片區內房源以小戶型為主，總價較低，首付款比例降低1-2成對首付款影響不大。
由于有名校學位加持，八卦嶺片區房源流通性尚可，但沒有名校學位且地段不占優的“老破小”則門可羅雀。“現在接待的很多客戶是年輕人，買房的時候更看重居住品質，周邊2000年前建成的‘老破小’幾乎有價無市。”南山區一家頭部地產中介經紀人說。
中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅表示，5月份以來，深圳樓市迎來限購松綁、房貸首付及利率下降等優化調整政策，新政策對近期的樓市有一定提振作用，樓盤來訪量、看房量上升，市場活躍度顯著增強。
“但深圳樓市復蘇仍低于預期，市場的行情冷熱不均。核心區域的優質盤成交比較活躍，包括新房及二手房市場，位置好、價格有優勢的盤，交易量在明顯上升，近期消化了很多房源。冷門板塊的樓盤，目前去化還是比較難。”孫紅梅說。
持續觀察政策效果
業內人士表示，5月以來，在多重利好政策刺激下，深圳樓市成交量在新政后提升明顯但隨后回落。由此可見，政策效果持續性仍需進一步觀察。
5月6日，深圳市住房和建設局發布《關于進一步優化房地產政策的通知》明確，有兩個及以上未成年子女的深圳戶籍居民家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在鹽田區、龍崗區、龍華區等范圍內再購買1套住房。此外，非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士在前述限購“松綁”區內購房，個人所得稅、社會保險的繳交年限要求由3年調整為1年。
該項新政出臺后，深圳二手房成交量明顯提升。深房中協數據顯示，5月6日-12日，深圳二手房簽約量約1361套，環比增長201.8%。但隨后三周，深圳二手房簽約量出現下滑，周度成交數據分別為1226套、1204套、1155套(5月27日-6月2日)。
5月28日，深圳宣布下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。隨后，深圳二手房成交量呈上漲趨勢。深房中協最新數據顯示，最近三周(6月3日至6月23日)，深圳單周二手房成交錄得量分別為1198套、1309套、1362套，呈現三連漲的走勢。
深圳貝殼研究院分析稱，“506”新政出臺后，深圳樓市的熱度上了一個臺階；“528”新政出臺，推動市場熱度繼續上升。據深圳貝殼研究院監測，5月29日-6月25日深圳二手房成交量相比4月29日-5月26日增長27.5%。
然而，熱度能否延續仍待觀察。“就華僑城片區行情看，6月下半月的熱度明顯不及上半月。”李林告訴記者，其所在門店有30多位經紀人，6月上半月的周末門店大概有18-19組帶看，但上周末只有8-9組。
孫紅梅認為，深圳樓市雖有利好，但市場基礎并不牢固。目前，深圳樓市的新房供應量充足，房價一直低位運行，同時深圳保障房數量越來越多，分流了很多剛需購房者，加之收入漲幅沒達到預期，大部分居民不敢高負債。“當前的房地產市場正處于企穩復蘇的階段，但復蘇過程需要鞏固。”
