6月20日，住房和城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議（以下簡稱“視頻會議”），提出推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

當前，消化存量房產和優化增量住房成為構建房地產發展新模式過程中的“關鍵詞”。地方收購已建成存量商品房用作保障性住房這一保障性住房“以購代建”模式，一方面有利于推動已建成存量商品房去庫存；另一方面有助于擴大保障性住房供給，正成為統籌“消化存量”和“優化增量”過程中的重要舉措。

政策支持不斷加碼

5月17日，在全國切實做好保交房工作視頻會議上，中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰指出，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房”，同一天，中國人民銀行明確將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房。6月12日，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進會，強調“著力推動保障性住房再貸款政策落地見效”。對于保障性住房“以購代建”的支持政策不斷加碼。

“本次視頻會議明確了開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作的范圍擴大至市縣，這是對去庫存導向的進一步落實，有利于相關舉措盡快落地，助力化解房地產風險。”中指研究院市場研究總監陳文靜對《證券日報》記者表示。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認為，從當前房地產市場的表現來看，對于消化存量房產和優化增量住房的相關舉措需要加大落地的力度和范圍。就去庫存而言，三四線、縣級城市的庫存消化周期更長，“以購代建”模式范圍擴大至縣級以上城市能夠發揮積極作用。

根據上海易居房地產研究院的測算，2024年4月份，在100個選作樣本的城市中，一線、二線、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為20.1個月、23.0個月和34.0個月。相對而言，三四線城市面臨著更長的庫存去化周期。

據《證券日報》記者不完全統計，5月17日后至少有10個城市跟進“以購代建”模式，統籌消化存量房地產和優化增量住房，支持收購部分商品房用作保障性住房。在這些城市中，既有昆明、貴陽等二線城市，也有惠州、臨滄等三四線城市。

“近年來我國大力推進縣域為載體的城鎮化，三四線城市、縣級城市在保障性住房方面存在需求。”李宇嘉對《證券日報》記者表示，相比新建，收購存量商品房在效率、成本及配套上都更有效率。

做好籌集及運營工作

本次召開的視頻會議強調，“要堅持以需定購，準確摸清需求”“做到收購主體規范、收購過程規范、配售配租規范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。要堅持用好金融支持政策，實現資金可平衡、項目可持續”，對地方開展保障性住房“以購代建”工作提出了較為具體的要求。

目前已出臺相關政策的城市中，多數城市未明確收購房源的戶型面積及價格，僅有少數城市對面積做出了規定或對定價規則進行明確。

例如，惠州于6月17日發布的《惠州市住房和城鄉建設局關于征集商品房用作保障性住房的公告》（以下簡稱《公告》）提出，以同地段保障性住房重置價格為參考上限確定合理收購價格。同時，《公告》要求，參與征集的房源面積應在120平方米以下。

陳文靜表示，惠州等地的相關政策為其他城市提供了一定參考。本次視頻會議后，預計各地將加快收儲進程。

接下來，各地在籌集和運營保障性住房的過程中，要如何做到“資金可平衡、項目可持續”？

對此，李宇嘉表示，對于配售型保障性住房，新市民需求的差異化較大，需要摸清需求的規模、分布和特征，并以此來確定合適的收購價格與售價。同時，要做好品質、戶型、配套等關鍵因素的把關，一方面避免項目存在瑕疵、不符合收購要求，另一方面做到供需匹配，把好事辦好、實事辦實。

對于保障性租賃住房，李宇嘉認為，在政策優惠與稅收減免下，保障性租賃住房可以在租金低于市場租金的同時實現收支平衡，調和好保障性與商業可持續性。另外，考慮到區位等因素，保障性租賃住房項目的盈利能力存在差異，跨區域搭配不同保障性租賃住房項目綜合運營有助于實現整體的資金平衡。