日前，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進會，繼5月17日該行宣布設立3000億元保障性住房再貸款后，這項工作有了更加清晰的指引。據悉，保障性住房再貸款這一機制鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

當前，全國商品房庫存壓力仍然存在。國家統計局發布數據顯示，截至2024年5月末，全國商品房待售面積為74256萬平方米，同比增長15.8%，其中，住宅待售面積增長24.6%。收購商品房用作保障性住房、安置房等，成為如今各地探索去庫存的重要手段。

全國多地探索“收儲商品房”新模式

5月28日廣州發布的房地產市場系列新政中提到，鼓勵規模化租賃機構收購存量商品住房，被視作廣州積極響應去庫存的信號，而后，廣州“收儲商品房”模式于6月初迅速落地，增城區一鐵路項目擬采用購買市場化商品房作為項目安置房源，該項目安置需求量的總建筑面積不低于2.07萬平方米，要求所征集房源須在增城區新塘鎮范圍內，并已取得預售許可證，據悉已有多家房企報名。

此舉之所以備受關注，是因為其是一線城市“收儲商品房”模式的具體落地，除此之外，還有更多城市加入到“收儲商品房”的隊列當中。

6月17日，惠州市住建局發布公告，擬由政府選定的專業化國有企業作為收購主體，以合理價格收購在該市行政區域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房，規定收購房源需滿足資產負債和法律關系清晰、已取得竣工驗收備案證明、單套面積在120平方米以下、房源權屬清晰可交易、房源所屬項目周邊交通等配套設施完善且滿足一定車位配比。同一天，貴陽市住建局向社會公開征求意見，提出鼓勵國有企業以合理價格按照“以需定購”原則收購商品房用作保障性住房、安置房。

據中指研究院統計，今年二季度以來，湖北、寧夏等多地也鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，除收購已建成未售出的商品房以外，還有城市對期房項目提出指引，例如杭州臨安提出期房需提供商品房預售許可證，需由供應商出具保交付資金拼盤方案。

“四個精準”確保保障房收購和分配有效落地

6月12日中國人民銀行召開的保障性住房再貸款工作推進會提到，設立保障性住房再貸款，有利于通過市場化方式加快推動存量商品房去庫存，加大保障性住房供給，助力保交房及“白名單”機制，要堅持自愿參與、以需定購、合理定價，確保商業可持續，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防范道德風險。

相關負責人介紹，保障性住房再貸款的貸款標準可概括為“四個精準”：收購主體精準，一個城市政府選定不超過兩家地方國有企業作為收購主體，選擇的國有企業及所屬集團不得為政府融資平臺；收購對象精準，嚴格限定為房企已建成未出售商品房，對不同所有制房企一視同仁，要求資產負債和法律關系清晰，嚴格把握所收購商品房的戶型、面積標準；收購用途精準，收購的商品房定向用于保障性住房；資金用途精準，地方國企獲得的貸款資金要單列賬目、單獨核算、專款專用、封閉管理。

“短期內各地有望加速推進去庫存舉措落地，有助于為企業提供更多資金支持，幫助企業解困，同時進一步助力房地產開發投資邊際改善。”中指研究院市場研究總監陳文靜分析認為，通過收購市場未售新房來改建保障房還有利于更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產資源合理配置。陳文靜還提到，收購商品房的定價方案是后續關注的重點：“廣州市增城區公布的項目收購標準原則上為‘土地成本+建安成本’，但還有多數城市未明確具體定價規則，少數城市明確按照周邊房源進行定價。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，保障性住房再貸款工作的關鍵在于能否在后期大規模落地，對此，他建議各地先要摸排、選定房源，談判收購價格，實現資金平衡。同時，應從保交房的視角著手推進這項工作，對于部分存在資金壓力的開發商，應確保在出售房源后，實現順利交房。