- 多城辟謠住宅去化周期超36月或暫停供地，統(tǒng)計(jì)口徑到底誰(shuí)說(shuō)了算？
- 2024年05月13日 來(lái)源：澎湃新聞
提要：早在2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部就發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求“各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36～18個(gè)月的，要減少供地”。
日前，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》。《通知》要求，商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。
自然資源部并未公布去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市名單。此后，第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布商品住宅去化周期相關(guān)的研究報(bào)告，報(bào)告指出，截至3月，在該機(jī)構(gòu)檢測(cè)的百城樣本城市中，有41個(gè)城市去化周期超過(guò)36個(gè)月，多為三四線城市，其中，廣東韶關(guān)、青海西寧、浙江舟山、河南洛陽(yáng)、黑龍江哈爾濱、浙江嘉善、福建泉州、河北唐山等城市去化周期普遍超過(guò)3年的水平。此外，去化周期超36個(gè)月的城市還包括福建福州、湖北武漢等。
多城集中辟謠，否認(rèn)去化周期過(guò)高
緊隨其后，報(bào)告中涉及的多個(gè)城市先后辟謠。
5月10日，廣東省惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布辟謠文章稱，惠州商品住宅去化周期57.9個(gè)月的數(shù)據(jù)不實(shí)。惠州并未給出截至目前的去化周期，僅表示，“預(yù)計(jì)年內(nèi)商品住宅庫(kù)存也將持續(xù)穩(wěn)定在30個(gè)月以下區(qū)間。”
針對(duì)“泉州、晉江商品住房去化周期超過(guò)36個(gè)月”的消息，5月8日，東南早報(bào)報(bào)道稱，該報(bào)記者從泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，截至4月底，泉州市商品住房庫(kù)存去化周期12.32個(gè)月，泉州市下轄的晉江市商品住房庫(kù)存去化周期11.5個(gè)月。上述數(shù)據(jù)均處于商品住房庫(kù)存合理去化周期區(qū)間內(nèi)。
5月9日，菏澤日?qǐng)?bào)報(bào)道稱，根據(jù)住建、資規(guī)等部門最新官方統(tǒng)計(jì)，菏澤市本級(jí)商品住宅去化周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于36個(gè)月，不存在“暫停出讓”一說(shuō)。
5月9日，福建省漳州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文稱，有媒體報(bào)道漳州商品住房去化周期超過(guò)36個(gè)月或?qū)和Ｐ略稣爻鲎尅＝刂?024年4月底，漳州市(含縣區(qū))新建商品住宅去化周期22.52個(gè)月，其中：中心城區(qū)薌城區(qū)去化周期8.77個(gè)月、龍文區(qū)去化周期14.79個(gè)月，均處于合理區(qū)間，存量住宅穩(wěn)定消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。
另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的報(bào)道，從哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，截至4月底，哈爾濱市待售的商品住宅去化周期不到30個(gè)月，并未超過(guò)36個(gè)月紅線。目前，哈爾濱市住建部門正在研究開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，屆時(shí)將更加精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)全市及各區(qū)域的房地產(chǎn)銷售、價(jià)格、存量等數(shù)據(jù)。
由廣西日?qǐng)?bào)社主辦的南國(guó)早報(bào)5月9日?qǐng)?bào)道稱，專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)廣西中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，南寧商品住宅去化周期約為25個(gè)月，庫(kù)存套數(shù)約6.55萬(wàn)套，面積730萬(wàn)平方米。澎湃新聞?dòng)浾叨啻沃码姀V西南寧住建局相關(guān)科室，均未接通。
據(jù)南方Plus5月6日的報(bào)道，韶關(guān)市房產(chǎn)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人向南方+記者發(fā)來(lái)聲明，根據(jù)該中心統(tǒng)計(jì)，截至今年4月末的最新數(shù)據(jù)顯示，韶關(guān)全市商品住宅庫(kù)存面積約357萬(wàn)平方米，去化周期約為23.8個(gè)月。
據(jù)福州新聞網(wǎng)5月7日的消息，福州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，截至2024年4月，福州市商品住宅庫(kù)存量841.34萬(wàn)平方米，去化周期18.42個(gè)月；其中五城區(qū)商品住宅庫(kù)存量183.07萬(wàn)平方米，去化周期10.47個(gè)月，庫(kù)存基本合理。
此外，記者致電武漢市住建局，工作人員表示，武漢市的商品住宅去化周期沒(méi)那么高，但具體多少個(gè)月不方便透露。
按去化周期安排供地已執(zhí)行7年
日前，自然資源部下發(fā)《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，指出對(duì)于庫(kù)存壓力大、去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，堅(jiān)決遏制存量土地不合理增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
對(duì)于去化周期在18個(gè)月～36個(gè)月間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，確保存量不增加，逐步盤活消化。
去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓并非首次提出。
早在2017年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部就發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求“各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36～18個(gè)月的，要減少供地”。
2019年，自然資源部再發(fā)通知，提到“調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)'五類'(顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和?調(diào)控目標(biāo)。其中，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36～18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18～12個(gè)月的，維持供地持平水平；12～6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地”。
2022年12月，自然資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，一方面，強(qiáng)調(diào)按照“以人定房、以房定地”的原則，對(duì)住宅用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和布局等作出統(tǒng)籌安排，另一方面，結(jié)合住宅用地近三年年平均完成交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積，商品住房去化周期、土地流拍率、市場(chǎng)需求情況等，確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，對(duì)于已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過(guò)近三年平均完成交易量5倍的城市，明確應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍?/p>
為何這次引發(fā)關(guān)注？有業(yè)內(nèi)人士表示，商品住宅去化周期這個(gè)指標(biāo)相對(duì)專業(yè)，普通民眾未必知道數(shù)據(jù)的含義，不關(guān)注也正常；事實(shí)上，第三方機(jī)構(gòu)每年都會(huì)發(fā)布同類庫(kù)存報(bào)告，但這次發(fā)布的報(bào)告中出現(xiàn)了較大規(guī)模涉及“暫停供地”的城市，立刻引發(fā)當(dāng)?shù)卣僦{，大眾關(guān)注到的概率明顯增加。
統(tǒng)計(jì)口徑并不統(tǒng)一
什么是去化周期，為什么會(huì)影響城市的供地計(jì)劃？去化周期誰(shuí)說(shuō)了算？
商品住宅去化周期一般指新建商品住宅庫(kù)存的去化周期，計(jì)算方式：新建商品住宅庫(kù)存量/一定周期內(nèi)新建商品住宅平均銷售量。上述機(jī)構(gòu)的計(jì)算口徑為：庫(kù)存去化周期=月末新建商品住宅庫(kù)存面積/最近6個(gè)月新建商品住宅成交面積平均值。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期部分城市去化周期數(shù)據(jù)問(wèn)題，受到市民討論，在此做相關(guān)分析，有助于引導(dǎo)預(yù)期和明晰市場(chǎng)趨勢(shì)。
嚴(yán)躍進(jìn)解釋，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)與官方數(shù)據(jù)有差異，主要與數(shù)據(jù)口徑、采集時(shí)點(diǎn)、加工方式等有關(guān)。從數(shù)據(jù)采集方式來(lái)說(shuō)，研究機(jī)構(gòu)會(huì)基于月度供求數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算庫(kù)存量。同時(shí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)存在“草簽”“網(wǎng)簽”“退房”等不同形式，也會(huì)影響到月度數(shù)據(jù)在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)值。兩者最終對(duì)庫(kù)存去化周期的計(jì)算產(chǎn)生影響。
官方數(shù)據(jù)的口徑是否一致呢？
澎湃新聞致電近20個(gè)城市住建或自然資源相關(guān)部門。菏澤、哈爾濱、唐山等住建局的相關(guān)業(yè)務(wù)科室，工作人員表示，數(shù)據(jù)保密或科室不掌握相關(guān)數(shù)據(jù)，且具體的計(jì)算口徑不清楚。此外，常州市住建局工作人員則稱，該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)口徑有很多。廣東和福建省的部分城市則向記者解釋了所在省份的商品住宅計(jì)算邏輯。
以泉州為例，澎湃新聞先是致電泉州市自然資源與規(guī)劃局，該局工作人員表示，去化周期數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)是住建部門負(fù)責(zé)，每個(gè)月都會(huì)發(fā)布。輿情出來(lái)后，該局有找住建部門核實(shí)，泉州市市本級(jí)商品住宅的去化周期不到12個(gè)月，泉州全市的去化周期是不到36個(gè)月的。該工作人同時(shí)表示，去化周期超過(guò)36個(gè)月的話出讓工作要被暫停，“系統(tǒng)也沒(méi)辦法錄入，我們?cè)嚵讼到y(tǒng)是沒(méi)問(wèn)題的”。該工作人員同時(shí)表示，因?yàn)楸Ｕ戏坎荒苻k理預(yù)售，泉州市的去化周期計(jì)算口徑不涉及保障房。
此后，澎湃新聞?dòng)种码娙菔凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局，該局相關(guān)工作人員透露，泉州市的計(jì)算口徑是，純商品住宅庫(kù)存量/近36個(gè)月平均銷售量。最近幾年，福建全省均是用該口徑進(jìn)行計(jì)算、上報(bào)的。
廣東省某市住建局工作人員則表示，廣東省住建部門下發(fā)的(統(tǒng)計(jì))表格是有計(jì)算公式的，是商品住宅庫(kù)存量/近12個(gè)月的月均銷售面積。
該工作人員稱，銷售量是以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，庫(kù)存則是未網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，但是省里未明確定義庫(kù)存數(shù)據(jù)，其實(shí)就有兩個(gè)口徑了，一個(gè)是庫(kù)存量不覆蓋保障房等，庫(kù)存里涉及租賃等性質(zhì)的住房就可以不算在庫(kù)存里，這個(gè)看各地自己的把握。該工作人員表示，保障房的數(shù)據(jù)的確會(huì)影響去化周期，各地的保障房種類也不一，有些是可以網(wǎng)簽的，到底是否包含保障房等只需要做到庫(kù)存數(shù)據(jù)和月均銷售數(shù)據(jù)口徑一致就可以。
對(duì)于去化周期到底怎么計(jì)算，澎湃新聞聯(lián)系自然資源部，截至發(fā)稿，自然資源部未有反饋。
