- “以舊換新”打開二手房交易新空間 多地積極推進釋放改善性需求
- 2024年05月11日 來源：上海證券報
提要：他解釋稱，綜合來看，住房“以舊換新”措施主要可分為收購類與幫賣類兩大模式。幫賣類為房企與中介合作的市場化形式，由于無增量資金的引入，需求落地更多取決于市場環(huán)境；收購類“以舊換新”通過直接收購居民舊房的方式促進新房銷售，幫助改善需求加速落地，地方國資等增量資金直接轉(zhuǎn)化為確定性的新房銷售，并可撬動一定居民杠桿。
5月10日，鄭州宣布二手住房“以舊換新”工作取消試點，并在全市八個區(qū)全面推行，收購二手房房齡也延長至20年。由此，鄭州成為全國首個住房“以舊換新”從試點到全面鋪開的城市。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前全國已有超過50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，通過推出代售購新、發(fā)放購房補貼、定向取消限售等方式，進一步激發(fā)房地產(chǎn)市場活力，促進需求釋放。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，全國多個城市推出“以舊換新”舉措，目的在于打通一、二手房之間的交易環(huán)節(jié)。二手房交易周期長，尤其是交易過程中可能會遇到的違約責(zé)任，有置換意愿也會被現(xiàn)實困難所限制。而新舉措有望最大可能降低買家風(fēng)險，消除顧慮，加快二手房流轉(zhuǎn)速度，最后實現(xiàn)新房銷售去庫存。
多地陸續(xù)上線“以舊換新”樓盤
5月10日，鄭州城市發(fā)展集團有限公司、鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會共同發(fā)布《關(guān)于全面開展鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作的公告》，二手房收購區(qū)域由此前的局部試點轉(zhuǎn)為全面鋪開，而二手房房齡也從之前的15年延長至20年。
鄭州之所以加大力度推進住房“以舊換新”，在于其試點取得的積極效果。在試點期間的十個有效工作日內(nèi)，收購方與103名客戶簽訂二手房收購協(xié)議，其中11名已與開發(fā)商簽訂購買新建商品房認(rèn)購協(xié)議。
上海證券報記者注意到，除了鄭州外，在“五一”假期推出住房“以舊換新”倡議的上海，其相關(guān)工作也取得了一定進展。
首批參與上海市商品住房“以舊換新”活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)上海鏈家表示，自5月3日上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合倡議在上海發(fā)起商品住房“以舊換新”活動以來，通過上海鏈家?guī)Э汀耙耘f換新”指定的新房項目，產(chǎn)生了20套新房交易。
“對于業(yè)主已購買‘以舊換新’指定新房項目的，并在上海鏈家掛牌出售二手房的，我們將針對該二手房提供流量傾斜，一線人員積極向其他購房客戶推薦，爭取盡快幫助‘以舊換新’業(yè)主去化二手房。”上海鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。
記者看到，部分參加上海商品住房“以舊換新”活動的新盤項目已在支付寶“樂居換新購”小程序上線。截至5月10日，該小程序已上線8個樓盤，包括招商云瀾灣、金地嘉峯匯、國印東方等，售價區(qū)間在3萬元/平方米至8萬元/平方米之間。
在上海之前，深圳已宣布在全市推行房產(chǎn)“以舊換新”活動。深圳參與活動的第一批房地產(chǎn)開發(fā)項目包括云海灣花園、金眾云山海公館、前海宸灣等13個；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)包括樂有家、鏈家、美聯(lián)物業(yè)、中原地產(chǎn)、樸鄰等21家公司。
據(jù)中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓觀察，總體而言，各地住房“以舊換新”政策具有一定的積極作用，但大部分城市的相關(guān)配套措施尚未落地，仍處于試點階段，少部分項目由房企、中介來推進實施。因此，最終實際效果有待進一步觀察。
更多城市將優(yōu)化落地政策
“‘以舊換新’政策作為2024年國家提振內(nèi)需的重要舉措，是地方政府統(tǒng)籌消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的重要政策抓手，有助于提振國內(nèi)需求，化解市場風(fēng)險。”廣發(fā)證券房產(chǎn)研究員郭鎮(zhèn)認(rèn)為。
他解釋稱，綜合來看，住房“以舊換新”措施主要可分為收購類與幫賣類兩大模式。幫賣類為房企與中介合作的市場化形式，由于無增量資金的引入，需求落地更多取決于市場環(huán)境；收購類“以舊換新”通過直接收購居民舊房的方式促進新房銷售，幫助改善需求加速落地，地方國資等增量資金直接轉(zhuǎn)化為確定性的新房銷售，并可撬動一定居民杠桿。
“從目前已推出‘以舊換新’活動的城市來看，力度最大的是鄭州，體量較大，而其他大多數(shù)城市都處于試點階段。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進說，鄭州提前結(jié)束試點工作，同時明確進入全面鋪開的推進階段，這有助于政策更加到位和有效地落地，從而更好滿足居民合理住房消費需求。
“我們希望通過市場力量來推動這項工作，房企可自主報名參與‘以舊換新’活動，后續(xù)將成熟一批推出一批。”上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會秘書長陳亮表示，現(xiàn)在不少有意參與“以舊換新”活動的房企都在走內(nèi)部流程，由于每家企業(yè)特點不同，流程上也不會“一刀切”。
除了上海、深圳、南京等大城市均已推出“以舊換新”相關(guān)活動外，據(jù)報道，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會也在積極摸查開發(fā)商“以舊換新”的相關(guān)意向工作，預(yù)計2024年將有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。
嚴(yán)躍進分析稱，從市場效果來說，這兩年大城市的樓市特點本身就是二手房掛牌量較大，以2023年上海房地產(chǎn)市場為例，部分新房售樓處反饋，由于二手房出手較難，導(dǎo)致部分有置換意向的購房者存在顧慮，從而影響了交易節(jié)奏。此類堵點一旦得到疏通，有望順暢市場循環(huán)，提振市場行情。
