- 部分城市樓市出現企穩跡象
- 2024年04月08日 來源：中國證券報
提要：近期，多地出臺一系列政策，促進樓市平穩健康發展，主要涉及階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限、調整公積金貸款額度、推出春季購房節活動等。業內人士預計，隨著房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意愿或迎來溫和修復，二手房市場“以價換量”態勢預計將延續。
清明假期期間，多數地區樓市成交較為平淡。部分城市樓市成交、帶看出現較為明顯的企穩跡象。值得注意的是，近期，多地出臺一系列政策，促進樓市平穩健康發展，主要涉及階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限、調整公積金貸款額度、推出春季購房節活動等。業內人士預計，隨著房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意愿或迎來溫和修復，二手房市場“以價換量”態勢預計將延續。
整體較為平淡
諸葛找房數據研究中心數據顯示，清明假期期間，重點城市樓市成交整體較為平淡。一方面，清明假期出游熱情上漲，或在一定程度上導致購房需求釋放滯緩；另一方面，今年以來，房地產市場整體仍處于調整態勢，新房銷售延續筑底格局。
部分城市在清明假期期間成交、帶看均有企穩跡象。諸葛找房數據顯示，上海、佛山、溫州2024年清明假期新房成交表現較好。
中指研究院監測數據顯示，清明小長假期間，部分城市市場情緒略有修復，如北京、青島、鄭州在政策帶動下，項目到訪量增加較為明顯。
從北京市場看，中原地產監測數據顯示，清明假期期間，北京地區日均成交量維持在500套以上。4月4日至6日，二手房網簽量分別為51套、47套和67套。
“北京地區二手房成交‘榮枯線’為月均1.5萬套，清明小長假二手房成交日均簽約500套以上，相比之前，回暖跡象較為明顯。特別是在假期之前，北京地區并沒有針對性出臺相關利好政策。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示。
北京市住建委網站統計數據顯示，3月份，北京全市二手房網簽量為14280套，逼近1.5萬套“榮枯線”，比上月上漲125.5%，相比去年3月下降35.7%。
業內人士認為，3月以來，北京二手房市場出現一些積極信號。二手房價格下調幅度相比之前幾個月出現明顯放緩的跡象。但北京二手房掛牌量居高不下，低總價、高齡樓房源占比仍然偏多，預計這部分房源4月仍將面臨較大的價格下行壓力。
利好政策頻現
近期，多地出臺了一系列政策，主要涉及階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限、調整公積金貸款額度、推出春季購房節活動等。
鶴壁市近日宣布，將于2024年4月12日至14日舉辦春季購房節活動。優惠政策方面，購買商業房30平方米（含30平方米）以上的，每套享受1萬元購房補貼；購買30平方米以下的，每套享受5000元購房補貼。購買商品住宅144平方米以下的，每套享受1萬元購房補貼；購買144平方米（含144平方米）以上的，每套享受5000元購房補貼。
近日，微信公眾號“江西發布”發文，南昌、贛州、九江、新余接連發布公告，階段性取消首套住房貸款利率下限，4月1日起執行。
福州、濟寧、青島等地也宣布，階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。4月3日起，福州階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。福州市五城區首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例由原不低于25%，調整為不低于20%；二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例由原不低于35%，調整為不低于30%。住房套數認定標準按照原政策執行。
中國證券報記者了解到，目前住房貸款利率實際上形成了“三層定價機制”：一是全國層面，央行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限基礎上，確定當地住房貸款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。當前，多數城市首套住房貸款利率下限呈下降趨勢。
部分城市樓市調控優化打出“組合拳”。以青島市為例，在發布《關于調整青島市新發放首套住房個人住房貸款利率下限的通知》的當天，青島住房公積金管理中心網站發布《關于調整我市住房公積金貸款政策的通知》，涉及購買第二套住房調整公積金貸款最高額度等內容。在青島市行政區域內購買家庭第二套自住住房的，借款申請人及配偶均符合申貸條件的，公積金貸款最高額度調整為80萬元；借款申請人僅本人符合申貸條件的，公積金貸款最高額度調整為50萬元。此前，青島二套房公積金貸款單職工上限為36萬元，雙職工上限為60萬元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示，當前房貸利率較高的城市，未來存在進一步下調的空間。
剛需占比上升
“今年‘小陽春’，樓市回暖節奏偏慢、力度偏弱。從成交結構看，剛需占比上升明顯，二手房市場呈現出‘對價格更為敏感’的剛需市場特征。”麥田房產相關負責人告訴中國證券報記者。
麥田房產認為，當下，供應大于需求，購房者擁有更多的房源選擇，業主需作出較大的價格讓步才能成交，二手房議價空間持續擴大。
中指研究院市場研究總監陳文靜認為，隨著房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意愿或迎來溫和修復，疊加“白名單”項目融資落地見效，項目建設推進有利于提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉。核心城市在政策優化以及供給端改善等因素帶動下，新房銷售規模有望進一步修復。從二手房市場看，“以價換量”態勢預計仍將延續。
